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服务|观点直击 | 第一服务上市发布会 一家“小物业”如何具有独特性？( 二 )


而绿色人居解决方案的收入贡献比例在今年得以提升 。 截至前四月数据 ， 物业管理服务与增值服务的收入贡献分别为41.4%与28% ， 而绿色人居解决方案的收入贡献比例则进一步提升至30.6% 。
值得关注到的是 ， 这部分业务也是个赚钱的业务 。 2019年 ， 第一服务物业管理服务毛利为7322万元 ， 毛利率26.8% ， 而绿色人居解决方案及增值服务毛利分别是5294.7万元、9134.2万元 ， 毛利率分别为34.3%、46.3% 。
由此可见 ， 即便物管服务仍为第一服务主要收入来源 ， 但绿色人居解决方案与增值服务反而是第一服务更“挣钱”的业务 。
第三方与非住宅答疑
规模是所有上市的物业公司绕不过去的命题 。
根据最新披露的招股书数据 ， 于2020年4月30日 ， 第一服务合约建筑面积的业务版图涵盖中国19个省市的52个城市 ， 在管建筑面积由2017年的710万平米增长至2019年的1370万平米 ， 年复合增长率38.9% ， 并在2020年4月30日进一步增至1500万平米 。
与此同时 ， 合约建筑面积由2017年的1140万平米以增加至2019年的2570万平米 ， 年复合增长率50.2% ， 这一数据在2020年4月30日增加至2700万平米 。
不过 ， 当代置业仍是一家专注于住宅物业管理的企业 ， 按照收入类型划分 ， 截至前四月 ， 有97%的收入是来自住宅物业 。 这才一定程度上也是短板 。
“第一服务有20年的住宅物业管理的经验 ， 过去业务发展精力专注于住宅物业市场 。 不过 ， 在过去三年 ， 非住宅项目所得收入也在逐年提升 。 ”
刘培庆回应 ， 过去几年 ， 第一服务也获得了很多非住宅的管理业态 ， 比如说上海553电台、江西公安局大楼等等 ， 疫情以来也中标了菏泽市的市民文化中心以及葫芦岛市一个区的政府办公大楼 。
他称 ， 第一服务未来将会把非住宅物业的市场拓展和获取的重要性 ， 提升到跟住宅物业同等重要性的水平上一起看待 。
“在2022年年底到2023年 ， 相信我们有能力把非住宅收入占比提升到10%到15%的区间 。 ”
值得一提的是 ， 近三年来 ， 第一服务来自第三方的在管面积比例也在不断提升 。 数据显示 ， 2017年 ， 第一服务来自第三方开发商开发项目应占在管建筑面积仅为91.4万平米 ， 占比12.9%；2019年 ， 来自第三方的在管面积达到322.8万平米 ， 占比23.6% ， 并进一步增加至2020年4月30日的411.8万平米 。
“过去三年 ， 我们在第三方的比例 ， 不管是在收入、管理面积还是合约面积上都会有一个非常高比例的增长 ， 所有项目都是通过招投标获取而来 ， 并没有通过收并购的方式获取 。 这也充分证明 ， 在过去三年中国物业管理市场已经是一片红海的状况下 ， 我们依然能够凭借我们的专业能力获得我们的一席之地 。 ”
对于第三方外拓 ， 第一服务也提出了努力的目标 。 管理层称 ， 相信仍然会维持并且超过过去三年的发展速度 ， 预计在2022、2023年 ， 努力做到当代置业提供的面积占到总体管理面积的1/3以下 。
以下是第一服务控股有限公司上市发布会实录：
媒体提问：第一服务主要由第一物业和第一人居组成 ， 将两部分业务打包是出于什么考虑？能否介绍一下第一人居业务的发展状况？
刘培庆：当时我们把这第一物业和第一人居做合并的原因 ， 是出于两方面的原因 。
第一 ， 这两个业务是有诸多协同性的 。 举例来讲 ， 第一人居的业务介入更加前置性 ， 它会介入到整个项目获取阶段的规划设计、能源方案设计 ， 在这个时候 ， 它能够把我们后期物业管理的业务自然而然的带出来 ， 所以就有一个业务协同性 。
比如 ， 我们在山东菏泽市有一个地标项目叫菏泽中心 ， 这个项目我们最早是给它做的恐龙系列产品的安装和销售 ， 由于前期的恐龙系列 ， 也就是我们的绿色人居解决方案部分业务的介入 ， 整个80万平米的住宅、商业综合体后期的物业也交给第一服务来做物业服务 。


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