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恒大|卖了一个“千亿房企” 分拆物业下恒大九月国庆甩货回流资金

观点地产网 整个九月份 ， 恒大赚足了财经新闻头条 。
月初连夜开营销大会 ， 宣布全线7折销售 ， 冲刺1000亿元 。
下旬 ， 因一纸流传文件刷遍头条 ， 但五天后就与1300亿战投进行商谈 ， 搞定其中约1000亿战投的协议 。
最后一天 ， 中国恒大股票开盘高开高走 ， 一度涨近20% ， 最终收盘价19.7港元 ， 上涨19.39% 。
国庆假期刚过 ， 恒大乘胜追击 ， 公布9月至国庆期间的业绩 。 38天内实现合约销售金额1416.3亿元 ， 截至10月8日 ， 累计实现合约销售金额5922.5亿元 ， 完成全年6500亿元合约销售目标的91.1% ， 完成内部目标8000亿元的74% 。
冲销量与分拆物业
纵观恒大2020年各月的销售情况 ， 除了年初1、2月因疫情销售额在400亿元左右 ， 其他月份合同销售额皆在500亿元以上 ， 6月单月同比上涨51.3%至760.5亿元 ， 为前8月最佳业绩 。
恒大|卖了一个“千亿房企” 分拆物业下恒大九月国庆甩货回流资金
图片

数据来源：企业公告
然而 ， 9月份加上国庆节 ， 恒大的销售成绩达到1416.3亿元 ， 约为6月份2倍的数据 ， 令市场吃惊 。
一个月就卖了千亿 ， 可谓充分体现房地产行业的马太效应 。
从恒大方面来看 ， 大概是9月6日的集团营销大会起了极大效果 。 当晚宣布的促销活动就是从9月7日起至10月8日 ， 恒大全国楼盘实现全线7折销售 。 同时 ， 给予恒大总部和地区公司部门负责人以上领导额外96折的签批权限 。
“三条红线”是房企的紧箍咒 ， 对于恒大来说也是如此 。 对于降负债的计划 ， 首席财务官潘大荣于中期业绩会上表示 ， 第一是加大销售和销售回款；第二 ， 会严格控制土地规模 ， 实现土地的储备负增长；第三 ， 集团优质资产的拆分上市 。
这可能就是恒大提出“‘金九银十’两个月 ， 单月销售额要冲刺1000亿元”的原因 。
从销售回款来看 ， 恒大上半年取得合约销售金额3488.4亿元 ， 销售回款3120亿元 ， 而下半年要完成3800亿元的销售回款 ， 要实现的销售金额也需要超过上半年 。 在全球疫情尚不明朗的情况下 ， “金九银十”的冲刺可以说是非常必要的 。
根据恒大6月份760.5亿元销售金额与756.9亿元销售回款 ， 回款率达99.5%；7月份503亿元销售金额与422亿元销售回款 ， 回款率为83.9% 。
由此推算 ， 恒大9月至国庆节1416.3亿元的销售金额可能带来80%以上约1133亿元回款 ， 大大补充了现金流 。
此外 ， 恒大物业分拆上市也取得明显进展 。
9月25日 ， 中国恒大董事会宣布 ， 集团已经收到联交所对建议分拆的批准 ， 物业管理业务的正式上市申请将在短期内向联交所呈交 。 9月29日 ， 恒大物业就申请恒大物业股份于联交所主板上市及买卖 ， 向联交所递交上市申请表格 。
早前报道指 ， 中国恒大分拆物业管理业务 ， 计划集资30亿美元（约234亿港元） ， 公司现时估值最少约110亿美元（约858亿港元） 。
降负债与公开拿地
9月29日 ， 恒大与持有恒大地产总额1300亿人民币的战略投资者进行商谈 。 其中 ， 持有恒大地产总额863亿人民币的战略投资者签订补充协议 ， 明确战略投资者已同意不要求进行回购并继续持有恒大地产权益 ， 且在恒大地产的股权比例保持不变；已与持有恒大地产总额155亿人民币的战略投资者商谈完毕 ， 该等战略投资者正在办理审批手续 。
除了剩下282亿元战投还在商谈 ， 恒大在本月最后时间内“化解”可能到来的1300亿元负债危机 。
此外 ， 在本月最后一天 ， 恒大地产集团在深交所发行总额40亿元第一期公司债券 ， 票面利率5.8% 。
据悉 ， 恒大此次发债募资将主要用于偿还两笔公司债 。 分别为：“15恒大04”当前余额为80.825亿元 ， 将于2020年10月16日到期 ， 此次募资将偿还其中36.065亿元；“15恒大05”当前余额为25亿元 ， 将于2020年10月16日到期 ， 此次募资将偿还其中3.935亿元 。


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