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疫情|深圳商业地产调查：写字楼“大改小” 市场面临更大去化压力

本报实习采访人员 蒋翰林 采访人员 赵毅 深圳报道
客流量腰斩、空置率创新高、减租退租不断……2020年上半年 ， 商业和商务活动在疫情中严重受阻 ， 深圳各大购物中心、写字楼度过了一段异常艰难的日子 。
“疫情的发生对于商业地产造成不可避免的影响 ， 但市场各方均积极摸索应对 ， 在此过程中启发的思考与尝试也往往衍生出行业发展的新趋势 。 ”戴德梁行日前发布的研究报告《新冠肺炎疫情对中国商业地产的影响及应对》指出 ， 随着全国防疫进入常态化 ， 居民消费活动逐渐恢复 ， 零售和写字楼市场不得不重整旗鼓 ， 在困局中寻求重生的窗口 。
近日 ， 《中国经营报(博客,微博)》采访人员走访深圳一些大型商场 ， 发现客流已基本恢复正常 ， 商场内高端奢侈品牌的商铺明显增多 ， 首开的购物中心则不约而同选择了开放式商业街的模式 。 写字楼方面 ， 企业迎来换租窗口期 ， 深圳有不少业主通过大面积改小面积 ， 以适应市场需求 。 此外 ， 深圳高供应量持续积蓄市场压力 ， 年内预计将有约77万平方米的新项目入市 。 有专家预计 ， 新供应或令下半年市场面临更大去化压力 。
客流回血 奢侈品牌为商场“救市”
周五晚上8点 ， 深圳红山六九七九购物街人潮涌动 。 自发组织的乐队在街区商铺外表演 ， 喜茶门店外排起长队 ， UR服装店2000多平方米的店面内顾客摩肩接踵 。 在这个繁华热闹的网红商业街 ， 2020年的黑天鹅似乎从没来过 。
据赢商云智库的统计 ，2020年上半年深圳实现社会消费品零售总额3640.15亿元 ， 同比下降14.8% 。 然而至6月底 ， 全国购物中心平均日均客流已恢复至疫情前水平的92.9% 。 若下半年疫情控制情况良好 ， 研判在2020年三季度 ， 全国典型购物中心的客流规模 ， 有望恢复至正常时期水平 。
线下商业在逐渐复苏的当下 ， 也让人们开始反思 ， 在下半场更激烈的角逐中 ， 商业地产在运营、管理、创新、品牌价值各方面如何自我转变 。
“我们有品牌退出市场、有品牌放缓拓店计划 ， 招商受到一定冲击 。 ”深圳益田假日广场总经理陈雪告诉采访人员 ， 疫情最严重时 ， 项目客流断崖式下滑 ， 也对项目招商、品牌布局带来新的挑战 。 该项目地处深圳世界之窗等旅游景点集中区 ， 一二月恰逢旅游旺季 ， 客流原本应是全年的一个高点 。 据赢商网统计 ， 上半年深圳购物中心平均空置率录得8.85%水平 ， 涨幅162% 。
疫情以来 ， 除了客流量的大幅缩水 ， 益田假日广场、万象城、壹方城等购物中心普遍呈现出了新的特点 。 一是高端奢侈品消费出现爆发；其次 ， 客流随着疫情的蔓延与恢复 ， 经历了从线下移至线上 ， 又大幅回流到线下的过程 。 这些消费新形态给项目的运营和品牌布局带来了新的思考 。
采访人员在走访益田假日广场时发现 ， 商场B1、B2层的空间和品牌进行了大规模改造 ， 集中引入了诸多高端奢侈品牌 ， 如Salvatore Ferragamo、GUCCI饰品、Emporio Armani等 。 “持续的中国高端消费力依然在 ， 虽然消费者来店频次降低 ， 但是客单大幅提升 。 ”陈雪称 ， 项目改进新的品牌组合会为下半年的业绩追回埋下伏笔 。
优淘城总裁薛建雄在接受采访人员采访时称 ， 由于国际游和出国购物受限 ， 关联的消费需求被压抑 ， 国内一些高端消费反而有所增加 ， 这对国内中高端购物中心、酒店度假村来说是个机会 。 他预测 ， 十一长假期间国内的消费力度值得期待 。
打破“盒子”  开放式商业街招商率亮眼
受新冠肺炎疫情影响 ， 购物中心开业量大幅缩减 。 全国来看 ， 年初计划在上半年开业的300余个项目 ， 上半年只开了58个 。 深圳众多购物中心也推迟到下半年开业 。 据赢商网统计 ， 2020年下半年深圳将有18个购物中心入市 。 二季度 ， 深圳优质购物中心市场新供应主要集中在福田与龙华 。 其中 ， 由于新兴的龙华商圈优质项目存量较少 ， 住宅密集且消费较为集中 ， 新项目招商率逾九成 ， 为后疫情时期的商业回血打了一剂强心针 。


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