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中新经纬|返乡青年：省会房价在降，为啥我家小县城一直涨？( 二 )


马周买房的想法很简单——就是为了讨老婆 。 他对中新经纬客户端说：“我家的条件不好 ， 我长相也不讨人喜欢 ， 有了这套房子 ， 可能会更好找老婆吧 。 ”
在以前的农村 ， 去城市买房的多是在外有稳定工作、长期定居的人 ， 而现在 ， 在县城或更高级别的城市有房 ， 成为一些农村男孩家庭谈婚论嫁时的重要筹码 。 滑县的董苇(化名)的家庭条件要比马周好不少 ， 虽然家里的两层楼房早已盖好 ， 并添置新车 ， 但在敲定婚事之前 ， 还是在河南省濮阳市以6800元/平方米的价格买入一套新房 。 他称 ， 现在不少同龄人都在外面买房子 ， 虽然负担会大一点 ， 但考虑到婚姻以及今后的工作 ， 还是决定买 。
据刘永飞观察 ， 农村家庭往县城买房的人越来越多 ， 结婚和子女教育是两个主要的因素 ， 这推动了当地商品房的销量与价格 。 中新经纬客户端也注意到 ， 近些年 ， 该地区农村中小学生生源大量向县城迁移 ， 县城很多学校进行了扩招 ， 以满足适龄儿童的增加 。
刘永飞称 ， 滑县人口稠密 ， 总人口近150万人 ， 而县城的常住人口只有几十万 ， 人口基数大也在一定程度推动房地产市场火热 。 据《河南统计年鉴2019》 ， 2016年-2018年 ， 滑县城镇常住人口分别为32万、33万、35万人 。
收入方面 ， 据河南省统计局数据显示 ， 2018年 ， 河南全省城镇非私营单位就业人员年平均工资为63174元(折合约为5265元/月) ， 其中 ， 郑州市为79414元(折合约为6618元/月) ， 滑县为52637元(折合约为4386元/月)；2018年全省城镇私营单位就业人员平均工资40209元(折合约为3351元/月) ， 其中 ， 郑州市为49488元(折合约为4124元/月) ， 安阳市为36369元(折合约为3031元/月)(注：暂无滑县数据) 。
除以上因素 ， 中小城市还承接了大城市外溢出来的需求 。 中原地产首席分析师张大伟称 ， 中国主要的一二线城市都有限购、限贷等调控措施 ， 一些人的购房需求被限制 。 同时 ， 过高的房价 ， 让一些积蓄与收入达不到的年轻人比较失望 ， 会退而求其次 ， 回小城市置业 。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐对中新经纬客户端称 ， 从国家统计局公布的70个大中城市房价数据看 ， 当前价格涨幅较大的城市 ， 基本都不是一二线核心城市 ， 更多的是三四线城市 。 三四线甚至更低等级的城市 ， 它们的房价水平本就较低 ， 在一个较低基数上的增长 ， 属于正常现象 。
中小城市还有机会吗？
中新经纬|返乡青年：省会房价在降，为啥我家小县城一直涨？
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资料图 中新经纬 摄
一些观点中 ， 三四线乃至更低等级的城市似乎被视为投资禁地 ， 开发商利润低、购房人被套牢 ， 成了这类城市的标签 ， 此前一直被热议的黑龙江鹤岗“白菜”房价 ， 便是一个例子 。
虽然房价已经上涨好几年 ， 刘永飞仍看好县城未来的市场 ， 他认为 ， 这里仍有人口流入 ， 城区面积也在不断扩大 ， 会支撑价格继续往上走 。 郭鑫称 ， 郑州的房价回调 ， 属于大涨之后的回调 ， 滑县处在补涨阶段 ， 还未到顶 。
给当地市场提振信心的 ， 还有省内几家大型房企的相继进驻 ， 如今 ， 建业、正商、康桥已经在这里拿地 。 正商实业今年7月公告称 ， 以约2.01亿元的总价拿下滑县一块约55720.26平方米的住宅用地 ， 经测算 ， 楼面价约1800元/平方米 。 刘永飞分析 ， 根据拿地价格和位置推算 ， 正商这个项目的售价可能会在6500元/平方米左右 。
放眼全国 ， 在三四线城市扎根的规模房企不少 。 从三四线城市起家的碧桂园 ， 如今仍看好这些城市的前景 ， 截至今年上半年 ， 按项目所在地划分 ， 碧桂园位于一二线城市和位于三四线城市的销售金额比例为39:61 。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示 ， 简单地通过区分一二线城市与三四线城市 ， 来确定投资策略已经不合时宜 ， 当前更多是要看所处于区域与城市群 ， 如果所在的城市群具备很强的发展动力 ， 圈层内的中小城市依旧会有投资价值 。 中国的城市化进程并未走完 ， 大量没有实力在核心城市购房的人群 ， 会选择进入有发展潜力的中小城市 ， 这部分人群对中小城市的房价形成支撑 。


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