江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

城市|哪些城市的房子，可能“套住你”？

今天想谈一下二手房的“流动性” 。
资产的流动性非常重要 ， 它构成了价格的一部分 。 这很容易理解：你的资产再值钱 ， 如果缺少流动性 ， 也就是很难找到“接盘人” ， 那么价格也会大打折扣 。
房子更是如此 。
房子的交易 ， 天然比股票等金融产品的周期要长 。 更何况 ， 现在很多地方又出台了限售措施 。 想卖掉一套房子 ， 其实不那么容易 。
“二手房”的流动性由哪些因素决定？至少有6个：
1、宏观经济形势 ， 楼市政策以及货币环境；
2、所处的城市和片区；
3、学位、地铁、商业等基本配套因素；
4、户型、面积、楼层；
5、价格、税费 。
6、是否红本在手 ， 是否有纠纷 。
所处城市的市场状况 ， 是影响“二手房”流动性的重要因素 。 但长期以来 ， 我们缺乏权威的数据 ， 更缺乏比较有说服力的指标 。
本文试图用“支撑每套挂牌二手房”的资金量和人口 ， 来评估二手房的流动性 。
支撑每套挂牌二手房的资金量
城市|哪些城市的房子，可能“套住你”？
图片

先给出主要城市的数据 。 表格里挂牌二手房的数量 ， 是贝壳找房9月17日的数据；资金总量 ， 是截至今年6月末的每个城市的“金融机构本外币存款余额” 。
从上图可以看出 ， 支撑每套挂牌二手房的资金总量 ， 上海、深圳和北京遥遥领先 ， 是绝对的前三名 。 其中上海是每套房子对应2.6亿元资金 ， 深圳是2.4亿资金 ， 北京是1.95亿资金 。
这个资金 ， 是指银行体系里所有的存款 。 或许有读者会说 ， 你怎么不用“住户存款”？最容易用来买房子的 ， 岂不是“住户存款” 。
这个说法有一些道理 ， 但如果你问问你的朋友 ， 他们的钱主要是存银行还是放在支付宝、理财通里 ， 还是股市、银行理财里 ， 你就会发现“住户存款”非常有局限性 。
此外 ， 买房子还需要贷款 ， 而且贷款占大头 。 这贷款 ， 都来自非住户存款 。 所以还是使用“金融机构本外币存款余额”来做指标比较靠谱 。
北上深钱多 ， 二手房挂盘量不大 ， 单套房子对应的资金就多 。 这从另外一个角度解释了北、上、深为何房价最高 。 在充沛资金支撑下 ， 北、上、深的高房价还会持续 ， 而且上海看起来更容易上涨 。
福州每套房子对应的资金 ， 竟然超过了广州 ， 东莞和长沙也都逼近广州 ， 这可能让很多人感到意外 。 鉴于福州、东莞、长沙房价比较便宜 ， 所以这些城市房价更容易获得支撑 ， 或者更容易涨 。
厦门房价比较贵 ， 但支撑每套挂牌二手房的资金只有0.4亿元 ， 在主要城市里只能位居中游 。
对应每套二手房 ， 资金总量最少的是哈尔滨、大连、沈阳、长春 ， 正好是东北地区的四大城市 。 此外 ， 合肥、南昌、天津、郑州的钱也不多 。 对于这8个城市的房价（或者“二手房流动性”）来说 ， 是不利的 。
支撑每套二手房的小学生人数
由于地方政府的常住人口数据往往失真 ， 所以还是使用小学生人数来计算 。 上海小学是5年制 ， 为了可比换算成了6年制的人数 。
城市|哪些城市的房子，可能“套住你”？
图片

从上图可以看出 ， 东莞、南宁、福州这三个城市每套挂牌二手房 ， 都有超过30个小学生为支撑 ， 显示市场压力最小 。
其次是深圳、石家庄、长沙和上海 ， 支撑每套二手房的小学生人数在18人到27人之间 。 这些城市二手房挂牌量相对于人口来说 ， 也没有什么压力 。
或者说 ， 上述7个城市从人口角度看 ， 房价是比较容易涨的 。 当然 ， 房价是否上涨还要看行政管制、货币政策、税收等因素 。
每套挂牌量低于10个小学生的城市 ， 显然有较大的成交压力 ， 或者说流动性不会太好 。 而北京 ， 正好在这个门槛上 。


推荐阅读


上一篇：城市|房价低是好事？恰恰相反！

下一篇：芝华|芝华仕入驻小米有品，用舒适新国货全新定义舒适生活