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盐城市百盛物业与明珠苑小区合同终止声称绝不退场

盐城市百盛物业与明珠苑小区合同终止声称绝不退场​​2020年9月24日下午3:20 ， 盐城市城南新区新都街道办事处物管中心李腾蛟主任的办公室 。 盐城金科咏恒物业服务有限公司代表张国坚等两位同志及盐城市区明珠苑业主委员会多位代表在场(注：他们为业委会与金科咏恒物业服务生效合同备案而来 ， 已经第二次请求备案 。 ) 。 街道办事处物管中心的另一位高主任(女)对盐城金科咏恒物业服务有限公司代表张国坚讲：根据《江苏省物业管理条例》第四十一条规定：‘物业服务企业应当自物业交接后三十日内 ， 持下列文件向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门办理备案手续：’业主委员会现在不续约的盐城市百盛物业有限公司拒绝向你金科物业公司办理移交手续 ， 因为物业交接的前置程序未成就 ， 所以我们街道办不能接受金科咏恒物业公司的备案申请 。明珠苑小区业主代表将纸页向上一翻说：“该四十一条第一款是针对前期物业管理的要求 ， 新都街道办事处物管中心依据此条 ， 属于适用法律错误 ， 不予接收业主委员会和金科咏恒服务公司的备案申请 ， 属于行政推诿不作为 。 ”李腾蛟又说：“我印象在2016年时城南新区住建局发过一个文 ， 说业主委员会成立后新选定的物业公司不强求备案 ， 也就是可以不备案 。 ”另一代表插口道：“假如你说的是事实 ， 不强求备案 ， 只是排除不备案的违法性；并未排除当前金科咏恒物业公司向你机关书面提出备案申请时 ， 你机关有义务接收申请材料 ， 并依法作出是否准予备案的回复 。 ”关于印发《盐城市物业项目服务退出管理办法（试行）》 ， 文号盐房管〔2010〕109号第五条规定：“物业项目服务进退场管理实行备案制度 。 新受聘的物业服务企业（以下统称“新受托物业服务企业”）须经物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和物业主管部门备案后 ， 方可进场实施管理 。 ”即 ， 新受聘入场实行强制备案制度 。 最终 ， 李主任收下了申请材料 。盐城市百盛物业与明珠苑小区合同终止声称绝不退场
9月25日“新都街道办事处通知百盛物业公司、金科咏恒公司及明珠苑业主委员会派代表明天下午3时到街道办会议室集中 ， 尝试再调解一次 ， 看百盛物业公司是否同意向金科咏恒公司办理移交手续 ， 以及如何移交 。 ”李主任就今天组织双方调解及调解议题大致说了几句 ， 然后让业主委员会发言 ， 业委会：“关于要求百盛物业公司办理移交及退场的问题 ， 政府部门以前已协调过几次 ， 相关的问题及争议各方基本清楚 。 关于移交事宜 ， 请金科物业公司的张总先发表意见 。 ”金科物业公司张总说：“办理交接前 ， 我们首先想了解一下百盛物业公司及新都街道办对于业主委员会与金科公司签订的服务合同的效力即合法性是否认同？也就是说 ， 你们对这份合同有没有异议？这个问题是协商的前提 。 ”李主任未吱声 ， 百盛物业老总韩志辉说：“金科公司签订的物业服务合同与我们无关 。 你们又组织这样的会议与调解 ， 有什么意义？斗不斗？既然再次协调 ， 街道该定个调”坐在街道办李主任左侧的女同志(街道办负责政法的何主任）接口：“金科咏恒签订的物业服务合同应当是有效的 ， 如果百盛物业公司认为无效 ， 应当通过司法程序请求确认该合同无效 。 ”物管中心李腾蛟主任问：“下面请各方谈谈有什么好的建议 ， 或者下一步的打算 。 ”业主委员会的一位代表提出：“刚才百盛公司韩总说金科咏恒物业公司与业主委员会签订的合同与他们无关 。 这种说法是不对的 。 首先 ， 《盐城市物业管理实施细则》第三十四条规定：业主委员会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效时 ， 前期物业服务合同自然终止 。 所以 ， 该合同于2020年8月31日生效 ， 直接决定了百盛物业公司对明珠苑南北苑小区不再享有物业管理权 。 百盛公司的物业服务质量被全体业主嫌弃 ， 它必将退出明珠苑 ， 这是大局所至 ， 大势所趋 ， 不可逆转 。 其次 ， 业主委员会的成立得到新都街道办事处的批复 ， 业主委员会通过公开招标程序择定金科咏恒公司 ， 是它对小区管理行使自治权的体现 。 ”该代表说：“根据《盐城市物业管理实施细则》第四十五条第三款规定 ， 业主委员会重聘服务企业的 ， 合同期满七日内应办理有关移交手续 ， 新的物业服务合同生效之日 ， 就是原物业服务合同的服务期满之日 ， 所以 ， 与金科咏恒物业公司物业服务合同的签订 ， 决定了前期物业服务的终止与应当在什么期限内移交 ， 百盛物业公司怎么能说该物业服务合同签订 ， 与它无关呢？（注：根据《盐城市物业服务项目退出管理办法》第14条规定 ， 原物业公司应在合同终止前10内完成交接 ， 但这是针对有具体的合同期限的情形 。 ）第四 ， 昨天下午金科咏恒公司再次向新都街道办事处提交了备案申请资料 ， 遗漏的金科公司营业执照及资质证书等 ， 金科公司也已补充带来 。 恳请新都街道办事处依法受理 ， 并尽快作出准许新物业服务合同备案的书面批复 ， 先解决入场资格的拦路石 。 备案 ， 本质上就是一种行政确认 。 街道办若不同意备案 ， 就意味着在新都街道办备案的明珠苑小区的物业公司只有一家 ， 仍是盐城市百盛物业有限公司 。 这将与2019年9月10日同意业委会成立备案的行政目的对抗 。 第五 ， 在形式上具备了入场资格之后 ， 百盛公司拒绝移交、拒绝退场 ， 我们将请求并督促城南新区住建局等行政机关依法采取行政手段或者行政措施 ， 行政力量在处理群体事件时 ， 不应当表现得极度疲软 ， 或者表现出两手一摊、爱莫能助的姿态 。 那么你们的行政强制力哪里去了 ， 你们的行政执法能力将让辖区内群众感到怀疑与担忧 。 ”业主委会员委托的律师王某说：“根据2014年 ， 开发商与盐城市百盛物业有限公司签订的《明珠苑前期物业管理委托合同》第三十六条：‘本协议与物业服务合同有效期至业主委员会选举成立 ， 并由业主大会确定的物业服务公司 ， 并签订服务协议止 。 ’该规定与物业管理条例、江苏省物业管理条例以及盐城市的物业管理实施细则的精神都是一致的 ， 前期物业服务合同已经终止 ， 终止的时间与理由是百盛公司在前期物业服务合同中确认了的 。 因此 ， 百盛物业公司已无权基于前期物业服务合同对明珠苑小区行使管理权 ， 是不容质疑的 ， 既然合同终止了 ， 百盛公司继续留在明珠苑小区的合法理由是什么？争议就是提交到法院 ， 也是双方提供证据 ， 你百盛公司认为你有理 ， 请你举证说明 ， 我们是来解决问题的 。 ”百盛物业法定代表人韩志辉应答：“你认为你有理 ， 你认为你有依据 ， 现在是法治社会 ， 你到法院打官司去 。 ”王律师说：“你们现在要面对现实 ， ……”韩志辉说：“你不要跟我说什么面对现实 ， 你去打官司去 ， 我说两点 ， 一是这个明珠苑小区许多业主素质特别差 ， 有的人拖欠物业费十多年没有交 。 二是业主委员会成立一年多时间 ， 它为我们物业公司做了什么？一分钱不帮我们要 ， 这个大家都心知肚明 。 ”王律师问：“那你谈谈你的诉求是什么？”韩志辉说：“明珠苑小区我们一直是亏损着做的 ， 业主拖欠我公司物业费 ， 除非明珠苑的业主委员会帮我全部要回来 ， 不然 ， 我不可能撤场的 。 ”王律师说：“具体的业主跟你们签订了物业管理服务合同 ， 根据法释（2009）8号《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款规定：物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的 ， 人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利 。 你公司与具体业主之间的争议 ， 应当直接向业主主张 。 ”韩志辉站起说：“你们走法律途径吧 ， 不奉陪了 。 ”说完看也不看何主任及李主任等一眼 ， 甩袖离开 。 留下街道办何主任、李主任、高主任(女)城南住建局一个代表大眼瞪小眼 ， 互相对望 ， 金科咏恒物业公司的三位代表及业主委员会代表等互相窃窃私语 。 何主任说：“百盛物业公司的人都走了 ， 走协商调解路径已不可能 。 他们在这里有些话我不好说 。 根据盐房管（2010）109号《关于印发〈盐城市物业项目服务退出管理办法（试行）〉的通知》第十七条规定：物业服务企业不按规定程序退出及未按规定办理物业项目退出备案的 ， 应记入企业诚信档案 ， 作为不良行为记录向社会公布 ， 三年内不得参与其他物业项目的投标工作；情节严重的按《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第164号）等有关规定 ， 可给予降低企业资质等级或取消企业资质 。业委会代表业委会代表G君说：“所以 ， 我们请求新都街道办事处联合有关行政机关进行行政执法 。 即使我们立即走诉讼途径 ， 取得生效裁判后再通知执行程序迫使盐城市百盛物业有限公司办理移交及撤场 ， 这说不定一晃一年时间都不够 。 现在业委会选聘的物业服务企业没有物业用房 ， 百盛物业公司强占着属于全体业主所有的房屋拒绝移交 ， 已经严重影响了明珠苑小区业主的日常生活秩序 ， 而且必将继续扩大已经产生的损害 。 该行政处罚的行政处罚 ， 该纳入不良记录的 ， 纳入不良记录 ， 切实维护明珠苑全体业主的合法权益 。 对于拒不遵循盐城市住建局颁布的《关于印发〈盐城市物业项目服务退出管理办法（试行）〉的通知》的物业服务企业 ， 要进行严厉打击 ， 维护规范性文件的权威性与公正性 。 最后 ， 再次请求何主任及李主任将我们的意见向街道办主要领导报告 ， 以最快的时间对金科咏恒物业公司的物业服务合同备案申请进行审查 ， 并作出书面批复 。 ”李腾蛟主任说“好的” 。业主与物业服务公司之间是合同约定 ， 交物业费是业主大家履行与物业公司合同约定的义务 ， 同样物业服务公司也要必须履行合同中约定 。 在合同约定里双方各自尽责 。 按照约定大家一一对照 ， 如果服务一方未能履行自己的约定 ， 打了折扣双方也可以协商解决 ， 达到被服务方谅解 ， 还有政府部门对于物业服务每年都有计分考核 ， 达到什么分级物业服务收取什么级别的费用 ， 对于公共收益部分是全体业主 ， 也应该归还业主 。 物业服务公司不能笼统计算 ， 一味的单方向业主收取物业费 。 更不是百盛物业服务公司不退场的理由 。


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