志获|如何编制设备设施年度维保计划，编制好的计划又如何实施下去( 二 )
二、物业设备维保计划的实施
1、分解任务
设备设施的年度维保计划是工程部年度工作大纲 ， 工程部需要把这份工作大纲计划具体分解到每个季度 ， 每个月份 ， 甚至每周保养计划及保养项目 ， 并上墙张贴 。 这样一来 ， 工程部相关工作人员就知道本月或本周需要完成哪些维保工作 ， 把大目标化成小目标 ， 一一攻破 ， 化零为整 。 季度计划必须落实维保时间、修理技术、准备工作及劳动组织 。 按设备的实际技术状况和运作的变化情况 ， 它可能使年度修理计划有变动 。 季度维保计划通常在上一季度最后一个月开始编制 ， 并在上季度最后一个月20日前下达维保任务并上墙张贴 。 月度维保计划是季度维保计划的分解 ， 是维保计划的最终计划（周计划可作为每周工作记录内容） ， 月度维保计划的执行情况是检查和考核物业工程部工作是否达标的最基本依据 。 通常在每月10日前编制下个月份的维保计划 ， 并在上一个月20日前下达下个月维保任务并上墙张贴 。 在月度维保计划中 ， 应列出维保项目的具体设备设施名称、维保类别、维保日期、所需经费、所需备品、所需备件、所需材料及所需人员 。 在分解维保计划时 ， 应注意避开节假日人员高峰时间 ， 尽量减少停机造成对业主的影响 。
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2、人员调配
工程部往往被看着是一个“打杂”的部门 ， 很多物业把工程部划分为：运行组、维修组；或是高压组、低压组、弱电组、土建组、装修组等等 。 其实 ， 脱离科学合理的管理 ， 再多的组都没有用 ， 只会加大物业的人工成本 ， 只会让更多的员工浑水摸鱼 。 通常情况下 ， 物业按每5万平方米的建筑面积配置一名工程维修人员 ， 考虑到特殊行业持证上岗 ， 物业一般招聘持证上岗的有经验水电工 ， 另外可考虑按每30万平方米的建筑面积配置一名土建维修工 ， 至于分什么运行组、维修组、高压组、低压组、强电组、弱电组、土建组、装修组等等完全没有必要 ， 责权难分 ， 人员难管 ， 费用难支！
那么 ， 物业工程人员到底如何分配呢？又如何落实维保任务呢？
首先 ， 工程人员应分区管理 ， 集中维保 。 物业工程部应加强培训 ， 最少每月一次 ， 使每个员工掌握供配电、给排水等设备设施的维护保养技能 ， 同时根据园区的面积 ， 合理安排每个员工的管理区域 ， 每位工程人员负责各自区域的供配电系统、给排水系统、消防系统、道闸系统、监控系统、土木工程等的巡查 ， 并做好记录 。 同时负责区域内的业户报修、业户的装修监管 。 由于物业设备设施的急修不是天天有 ， 业户报修也不是时时有 ， 设备设施的巡查工作也可以适当减免（记录一定要有） ， 对于设备设施维保计划的任务 ， 工程部维修人员可以灵活安排好时间、器材、工具 ， 负责各自的职责范围 ， 完成维保工作 。 工程主管有权根据工作情况 ， 注意劳动力的合理利用和工作量的平衡安排 ， 临时调配人力、工具 。 工程维修人员根据主管的安排 ， 服从管理 。
其次 ， 物业的弱电系统、电梯系统通常是外包管理 ， 此时物业维修人员只需要做好监管、巡查、报修工作 ， 工程主管做好统筹安排 。 对于土建方面的维修 ， 因为此类工作量极少 ， 物业没有必要具备这样的维修人员 ， 完全可以临时外请相关人员来维修 ， 只需要按时按要求完成任务 ， 然后按工作量计价即可 。 （设备的更新改造、大修项目 ， 不妨交给外面的专业团队 ， 远比物业自身人员做得好 ， 远比物业培养一群“预备人员”节省费用 ， 这时 ， 工程主管发挥的作用非常大 。 ）
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3、检查考核
在维保计划执行的过程中 ， 物业工程主管或工程经理要做好检查和考核工作 。 落实抓好设备设施维保质量的鉴定、验收工作 ， 对不合格的维保项 ， 及时加以返工 。
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