志获|如何编制设备设施年度维保计划，编制好的计划又如何实施下去
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一、物业设备设施维保计划的编制
在物业管理过程中 ， 物业设备维保计划的编制至关重要 ， 关系到物业设备设施的完好管控；业主对物业管理优劣的评价；同时也是物业管理年度预算的一项重要参考指标 。 实际管理中 ， 往往通过设备设施年度维保计划分解成季度计划、月度计划、周计划 。 工程部按照分解的具体计划实施相关维保工作 ， 维保计划编制的正确与否 ， 主要取决于采用的依据是否准确 ， 是否科学地掌握了设备设施真实的技术状态及变化状态 。
那么作为一名物业工程主管或工程经理 ， 如何科学编制一份物业设备设施维保计划呢？这份计划对整个物业管理的年度计划又能起到一个什么作用呢？下面就以下几个方面 ， 谈谈物业设备设施年度维保计划的编制要求与方法：
1、编制依据：
物业工程部作为一个物业设备设施的管理与维护部门 ， 首先应该分门别类 ， 按照供配电系统、给排水系统、消防系统、门禁系统、道闸系统、监控系统建立一套系统完整的设备台帐 ， 这套设备台帐即是设备设施年度维保计划的重要依据 ， 设备设施的技术参数、数量、地点、维修及更换状况等等在设备台帐中一一得到体现 ， 工程部主管或经理 ， 在每年的12月 ， 应根据设备设施台帐内容 ， 科学分解维保项目到下年度12个自然月中 。
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2、费用预算
没有费用预算的维保计划 ， 就不是一份完整的计划 ， 因为维保要涉及到费用问题 。 只有在设备设施维保计划中 ， 工程部年度预算的费用才可以得到最详尽的预算体现 。 工程部可同时把工具申购的数目及价格纳入年度维保计划当中 ， 从另一层面讲 ， 维保离不开工具 。 这样一来 ， 一年当中 ， 哪个月份需要维保什么设备设施 ， 需要准备什么材料 ， 需要准备什么工具 ， 总预算是多少 ， 这些数据在维保计划中都得以体现 。 从一个项目的整体物业管理预算方面来讲 ， 工程部一年的预算费用就完全可以依照这份维保计划来做预算了 。
3、预算参考
【志获|如何编制设备设施年度维保计划，编制好的计划又如何实施下去】有时候 ， 我们在编制工程部年度维保计划的时 ， 需要依据项目的总费用预算、工程部最终能够分解到的费用预算 。 维保计划不是做得最好 ， 而是做得刚刚好 ， 这才是一份好的维保计划 。 因为很多时候 ， 我们在做维保计划时要受到经济方面的制约 。 打个比方来说：一个项目年度总费用预算为10万 ， 如果超出10万 ， 项目就会亏本 。 这个时候分解到工程部年度预算费用是3万 ， 那么 ， 工程部的年度维保计划就要围绕着这个3万元的预算来开展一年的维保计划（工具计划 ， 材料计划 ， 备品计划 ， 频次计划） 。 说得通俗一点：“巧妇难为无米之炊” ， 有多少钱 ， 做多少事 ， 尽量把事情做好 ， 要让物业设备设施在正常状态下运作 。 这也是目前大多数物业面临的境况 。 但无论如何 ， 作为一名工程部的负责人 ， 也要把一份维保计划做好 ， 把物业的设备设施维护好 ， 这在职业生涯中是一个提升 ， 也是一份责任 。
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4、设备状态
“钱要用在点子上” ， 设备维修活动的经济效益也是编制设备设施维保计划的重要依据之一 。 作为一名物业工程部的负责人 ， 在编制物业设备设施年度维保计划前 ， 要充分掌握物业设备设施的技术性能、负荷能力、传动机构、运行安全、维修状况、使用年限等方面的实际状况 。 只有充分掌握了这些指标 ， 才能在维保计划中对症下药 ， 有重有轻 ， 力求做到以最少的维修费用达到最高的设备可利用率 ， 并通过对维修活动的经济分析总结经验 ， 求出差距；从而找出不断提高设备维修活动经济效益的途径 。 工程部要逐一摸清设备存在的问题 ， 提出维保意见 ， 填写设备技术状态表 ， 以此作为编制计划的基础资料 ， 而不是盲目的去完成任务 。
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