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风险|长租公寓模式自带风险，严管资金账户仍未足够

日前 ， 杭州多家长租公寓 ， 以月付方式向房东高价收房 ， 再以年付的方式低价出租 ， 进行非法集资后跑路 ， 涉案金额达上亿元 ， 涉及的房东总量可能超万人 。 对此 ， 杭州迅速出台针对性政策 ， 加强资金监管 。 近日 ， 住建部亦发布《住房租赁条例(征求意见稿)》 ， 以遏制租赁市场乱象 。
实际上 ， 爆雷的长租公寓不只在杭州 ， 广州、上海和成都都有长租公寓爆雷 。 根据广州市房地产租赁协会统计 ， 今年以来爆雷的长租公寓多达26家 ， 仅今年8月 ， 全国就有15家长租公寓倒闭 。
长租公寓的频繁爆雷 ， 与其本身的运营模式有着根本关系 。 长租公寓在国际上有着非常成熟的发展模式 ， 一般运营模式为长租公寓公司整体租赁或购置一片公寓 ， 进行统一管理 ， 再将这些自持或长租物业租给租客 。 总体而言 ， 长租公寓公司是规模化经营的房东或二房东 ， 其与租客之间的关系就是简单的租赁关系 。 而在中国 ， 由于租售比相对较低 ， 长租公寓几乎不可能发展为公司自持物业再出租的形式 ， 也难以从提供长租服务中赚取服务费 。 加之资本习惯性地砸钱揽客争夺市场 ， 因此 ， 中国的长租公寓就发展出了“高收低租 ， 长收短付”的模式 ， 长租公寓的目的不再是提供服务赚钱 ， 而是以中介平台的方式赚取差价 ， 通过金融游戏赚钱 ， 后者成为了重头戏 。
【风险|长租公寓模式自带风险，严管资金账户仍未足够】长租公寓市场“雷声”不断 ， 有两种情况 。 一种情况是 ， 这种运营模式长期必然亏损 ， 路径就是先砸钱抢占市场后将代价转嫁给消费者赚更多的钱 ， 在初期一些跟着行业巨头砸钱的小公司还没能变成有能量向消费者转嫁成本的程度 ， 资金链先断裂了 ， 于是爆雷 。 另一种情况是 ， 一些心术不正的公司本来就没打算提供长租公寓服务 ， 而是希望借着长租公寓的幌子圈钱以金融产品赚取利益 ， 也就是说 ， 一开始就设计了一个庞氏骗局 。 这些公司会以长期签约超低优惠吸引租客 ， 再诱导其签下类似“租金贷”的产品 ， 圈到钱就跑路 ， 对于这种公司来讲 ， 雷是在一开始就埋下的 ， 爆是必然结果 。
长租公寓的初衷 ， 是为了让城市居民安居乐业 ， 让房东能有稳定的租金收入并省下管理麻烦 ， 租客能享受到专业服务 ， 减少和个人房东交涉中的现实风险 。 结果 ， 长租公寓不仅没能让人安居乐业 ， 反而频频爆雷 ， 租客预付的半年、一年甚至几年租金无处追讨 ， 房东只能采取强制措施收房且可能房屋内部遭到损毁 。
房东和租客的权益都没能得到保障 ， 还落得一地鸡毛 ， 但爆雷后 ， 资方总能金蝉脱壳 。 例如 ， 有媒体报道 ， 杭州适享科技爆雷后仅半个月 ， 适享科技(厦门)有限公司就成立了 ， 法人再次换新 。 长租公寓这套几乎“空手套白狼”式的低进入门槛 ， 以及爆雷后较低的违约、违法成本 ， 都变相纵容了长租公寓埋雷和爆雷的增多 。
为了防止长租公寓继续频繁爆雷 ， 首先需要阻断玩金融游戏的可能性 ， 让长租公寓回归提供租赁服务的本质 。 杭州去年发布了《杭州市住房租赁资金监管办法》 ， 要求住房租赁企业在银行设立唯一的租赁资金专用存款账户、托管式住房租赁企业须在专户中冻结部分资金作为风险防控金等 。 近日 ， 杭州又下发了新的通知 ， 明确要求8月31日起 ， 长租公寓收取的租金、押金等需缴入租赁资金专用存款账户管理 ， 且要求9月30日前将今年新增委托房源的风险防控金缴交到位 。 管住长租公寓的资金账户 ， 的确能在很大程度上降低其玩金融游戏的可能性 ， 而要求缴纳保证金 ， 也会变相提高准入门槛 ， 把企图“空手套白狼”的公司拒之门外 。
不过 ， 管住账户还不够 。 要让长租公寓提供可靠专业的租赁服务 ， 除了阻隔变相圈钱和转移资金的可能性之外 ， 还需要提升服务动力和服务能力 。 长租公寓要持续发展 ， 必然需要更为规范化 ， 有具体的服务标准和高效的监督方式 ， 这样才可能吸引或培养出有诚意、有能力的长租企业 ， 为公众提供标准化的长租服务 。


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