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默凌昇|物业龙头扬帆起航，招商积余（001914）：珠联璧合

导读：通过南都物业与新大正两家第三方物业公司研报的学习 ， 相信大家对物业行业的竞争格局有了一定的了解 ， 此次我们一起探讨一下拥有央企背景的物业行业龙头—招商积余 。
招商积余成立于1985年 ， 1994年在深交所上市主营房地产开发、物业管理、酒店经营管理 ， 2011年剥离酒店经营管理业务 ， 2016年向保利转让房地产开发业务 ， 由此专注于物业资产管理业务 ， 2019年公司通过中航物业与招商物业的合并完成重大资产重组 ， 公司更名为招商积余 。
默凌昇|物业龙头扬帆起航，招商积余（001914）：珠联璧合
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招商积余当前实控人为招商局 ， 公司拥有招商物业、中航物业、九方资管等主要品牌 ， 主要从事物业管理及资产管理等业务 。 其中招商物业以住宅类物业为主 ， 中航物业以非住宅机构类物业为主 。
2019年底中航善达与招商物业完成合并 ， 截止2020年半年报 ， 物业在管面积达1.7亿平方米 ， 规模排名行业第五 ， 已成为国内一流物业公司 。 公司业务既有传统住宅业态 ， 也包括政府、城市公共、园区、商写物业等非住宅业态 ， 住宅与非住宅业务占比相当 ， 中航物业的机构物业优势与招商物业住宅板块的优势 ， 重组后优势互补强强联合 ， 住宅与非住宅业态都有更强的竞争力 ， 有助于巩固物业头部公司地位 。
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公司资产重组后依托母公司资源和央企背景 ， 未来物业增量空间大、确定性强 。 截止2020年上半年来自控股股东的在管项目占总项目数的34% ， 在管面积达40% 。 与此同时公司利用专业的团队积极外拓 ， 取得了不错的成绩 ， 确立了机构类物管市场的优势地位 。
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九方资管则是以商业地产项目为核心的商业运营、物业出租及经营 。 19年资管业务实现营收6亿 ， 占公司营收10% ， 毛利率高达73% ， 公司在商业地产领域具备较强的综合实力 ， 已成功搭建的领先的商业平台 ， 为将来进一步开辟商业运营项目打下良好的基础 。
我们认为公司优势如下：
1.国企背景股东实力雄厚 ， 重组后控股股东为招商蛇口 ， 实控人为招商局 。
2.A股物业龙头 ， 中航物业以非住宅物业为主 ， 招商物业以住宅物业为主 ， 重组合并后强强联合优势互补 。
【默凌昇|物业龙头扬帆起航，招商积余（001914）：珠联璧合】3.得天独厚的资源优势 ， 招商蛇口提供住宅物业项目 ， 招商局提供非住宅公共类物业项目 。
公司存在的潜在风险：
公司毛利率与净利率过低 ， 净利率只有4% ， 远低于南都与新大正的10% ， 管理层管理效率问题还是低价策略不得而知 。
重组并表后除了营收规模公司经营数据也没有太大改善 。
因为公司得天独厚的资源优势与背景 ， 规模增加是确定性的 ， 只要运营管理做到位 ， 毛利率净利率提升空间还是很大 。


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