高进低出、长收短付 长租公寓套路房东租客
先去住建局登记 ， 再到公安局报案 ， 最后咨询律师 ， 近一周来 ， 林欣（化名）一直为租房维权的事情四处奔波 。今年6月10日 ， 在杭州工作的林欣通过杭州适享科技有限公司（下称“适享”） ， 租下了滨江区的一套两居室 。“当时适享提供四种付款方式 ， 其中年付的方式最便宜 。 租金可以降至2600元/月 ， 算下来年付租金便宜了将近4000元 ， 确实挺诱人 。 ”9月4日 ， 林欣向时代周报采访人员表示 。 由于价格便宜 ， 于是自己凑足3.5万一次性付给适享 ， 没想到住了仅两个月就出事了 。“8月30号 ， 房东主动联系我 ， 说从8月份开始 ， 未收到该公司的租金 ， 这时候我才得知 ， 适享跑路了 。 ”林欣说道 。事实上 ， 林欣的情况仅是国内房屋租赁市场乱象的冰山一角 。 8月 ， 成都、杭州等城市连续爆发多起长租公寓企业诈骗跑路事件 ， 数以万计的房东和租客受骗 。9月7日 ， 乐乎公寓创始人罗意向时代周报采访人员表示 ， 需要严打此类机构 ， 不然劣币驱逐良币的现象会在长租行业发酵 ， 今年春天听说不少原正规长租机构的离职人员堕入这种挣快钱的“魔道” 。 这些乱象不严打 ， 房东、租客被坑骗的日子就不会有尽头 ， 正规从业机构就需要长期为这种恶行“背锅” 。新一轮集中爆雷今年上半年 ， 突如其来的疫情让多家中小型长租公寓陷入经营困境 。 8月 ， 长租公寓行业又出现新一轮集中爆雷 。在杭州 ， 长租公寓“友客”于8月27日传出爆雷 ， 两天后 ， 杭州另一家长租公寓杭州巢客遇家科技有限公司（下称“巢客遇家”）也同样爆雷 。在成都 ， 多达十几家包租公司失联 ， 疑似卷走房租跑路 。“从8月开始 ， 成都有十多家长租公寓包租公司都跑路了 。 ”王希（化名）是成都巢客的一名租客 ， 9月4日 ， 他告诉时代周报采访人员 ， “我在巢客住了一个多月 ， 8月底被房东赶出来 ， 有不少租客跟我的境遇相同 。 ”9月2日 ， 王希在维权群里收到一份爆雷长租公寓名单 。 根据名单内容 ， 海南每天房屋租赁有限公司成都分公司、成都乐租丛林公寓管理有限公司、成都宜尚家居房屋租赁有限公司、成都小北房地产经济有限公司等12家租房中介公司已“跑路” 。名单最后也做出了相应提醒 ， “请有租这些公司的业主及时到派出所备案 。 ”事实上 ， 受到损失的不仅有租客 ， 还有房东 。今年5月 ， 陈先生将自家位于杭州西湖区的一间66平米的房子委托给巢客遇家出租 。 双方约定月租金为4500元 。最开始的3个月 ， 巢客遇家会按时支付租金 ， 而在8月 ， 陈先生就未收到该公司的租金 。 随后 ， 陈先生同一众业主奔到该公司 ， 才发现巢客遇家已人去楼空 。事实上 ， 不只是杭州和成都 ， 重庆、长沙、广州等地 ， 近期也相继曝出长租公寓平台失联、关闭的消息 。据时代周报采访人员不完全统计 ， 8月 ， 全国有近20家长租公寓爆雷 。“我在重庆渝北这边的律师事务所上班 ， 在今天一天就接待了四拨咨询 ， 全是咨询长租托管公司跑路的事情 。 ”9月4日 ， 一位房地产律师告诉时代周报采访人员 。天眼查专业版风险数据显示 ， 据不完全统计 ， 我国约有22%的长租公寓相关企业存在过经营异常 ， 近5%的相关企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为 。“高进低出”模式惹争议罗意指出 ， 长租公寓之所以爆雷 ， 主要还是“高进低出”所导致 。“高进低出”是指长租公寓公司作为中间商 ， 高价从房东手中租来房子 ， 却以低价租给租客 。在罗意看来 ， “高进低出”分为两类 ， 一类是早些年恶性竞争和高杠杆使然 ， 一些包租机构对租价走势误判 ， 后来又遭遇市场收缩和租价下跌 ， 为保证现金流和持续经营不得不“低出” 。 而另一类就是以卷钱为目的 ， 以“高进低出”为手段的诈骗行为 。9月6日 ， 一位长租公寓运营人士向时代周报采访人员揭秘“高进低出”背后的运营套路 。“长租公司注册之后 ， 马上从房东手里高价收房 ， 往往高出市场价10个百分点甚至更高 ，用低于市场价的价格租给那些租房经验经较少的租客 ， 但条件是年付 ， 比如一套房子中介从房东手里收过来是5000元每月 ， 年付租给租客平均每月只要4000元 。 ”该人士透露 ， 长租公寓企业使用低价策略垄断所有网络平台 ， 使得其它中介和房东自己发布的房源价格过高而鲜有人关注 ， 然后用高额提成让其他中介公司的业务员偷偷带客户过来 ， 最后择机卷款跑路 。9月7日 ， 贝壳研究院高级分析师黄卉向时代周报采访人员表示 ， 除“高进低出”外 ， 公寓运营商通常还搭配“长收短付”手法 ， 企业向租客一次性收取半年度或年度租金 ， 然后按照季度或月度支付给房东 ， 将差额部分用于自身经营或其他用途 ， 这也为之后的捐款逃跑创造了机会 。天眼查APP显示 ， 爆雷的长租公寓 ， 基本都频繁发生工商变更 。 以巢客的关联公司适享为例 ， 今年以来 ， 该公司共发生两次法定代表人变更 。 4月 ， 公司原法定代表人张嘉龙退出 ， 由黄大坤接任；8月 ， 黄大坤退出 ， 由陈挺继任 。这并非个案 ， 在8月爆雷的上海岚越企业管理咨询有限公司 ， 也于今年4月开始发生数次法定代表人、监事、投资人的工商变更 。在此情况下 ， 房东和房客要如何维护自己的权益？9月6日 ， 北京金诉律师事务所主任王玉臣向时代周报采访人员指出 ， “这种案子最大的难度在于公寓方将收取的租金挪作它用 ， 无法及时回笼 ， 所以可能会遇到哪怕打赢了官司也拿不到钱的问题 。 ”王玉臣指出 ， 无论是房东还是租客 ， 一定要积极维权 ， 采用法律手段保护自己的权利 。 遇到这种情况 ， 相关部门也要积极行动起来 ， 很多房主和租客做不了的事情 ， 相关部门可以依职权进行 。面对接连不断的爆雷潮 ， 目前 ， 多个城市相关部门、协会已密集发布公告提示风险 。9月1日 ， 上海市房地产经纪行业协会发布《住房租赁市场风险提示》 ， 提醒有公寓运营商采取“高进低出、长收短付”的经营模式 ， 一旦出现“爆仓”后又金蝉脱壳一走了之 。 而广州市房地产租赁协会、成都市住房和城乡建设局也提醒广大租客加强风险防范 ， 避免经济损失 。房屋租赁市场遇冷从2015年进入爆发期到近两年的迅速降温 ， 长租公寓已经历数次严峻考验 。今年上半年 ， 租赁市场季节周期规律被打破 ， 传统的租赁旺季并不旺 ， 集中式长租公寓门店拓展速度趋于停滞 ， 中小企业更是面临资金困境 。 爆雷、倒闭、挣扎成为当下长租公寓企业最真实的写照 。贝壳研究院数据显示 ， 上半年TOP10品牌新开门店共93家 ， 新开店率为8.2% ， 部分品牌门店数量负增长 ， 部分门店关停 ， 门店拓展速度趋于停滞 。停滞背后 ， 是房屋租赁市场遇冷的现实 。 贝壳研究院数据显示 ， 2月重点城市的租赁市场交易触底 ， 节后旺季推迟到3月出现 ， 6月疫情反复 ， 18城成交量环比下降7.3% 。 此外 ， 上半年疫情对租金水平也影响明显 ， 租金情况总体呈现趋势性下降 ， 其中 ， 6月租金环比下降3.2% ， 同比下降10.9% 。在疫情考验下 ， 部分长租公寓为加快融资 ， 采取“高收低租”的模式迅速获取房源和租客 ， 并以“长收短付”的方式获得沉淀资金 。黄卉指出 ， 这种现象主要存在于经营能力不足的中小企业 ， 在受到疫情影响的外部冲击下 ， 风险就会加速暴露 ， 尤其是尾部中小长租公寓的抗风险能力更弱 。罗意则表示 ， 对爆雷事件 ， 不应该轻易跟“长租公寓”四个字联系在一起 ， 不是所有长租企业都是“坏蛋” ， 不能将“孩子和脏水”一并倒掉 。 城市的发展离不开住房租赁 ， 人们需要认识这个行业 ， 并积极和健康的机构展开合作 。尽管目前行业存在的问题较多 ， 但对于长租公寓的未来 ， 黄卉的看法仍趋于乐观 。“虽然疫情会阶段性影响长租公寓企业的生存环境 ， 但行业长期向好向稳发展的态势不会变 。 品质居住是消费升级背景下的必然需求 ， 市场需求才是长租公寓发展的根本动力 ， 这种动力从未改变 。 ”黄卉说道 。但目前看来 ， 何时才能回归理性发展 ， 仍是摆在长租公寓企业面前的一道难题 。
