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上海的房子 越来越看不懂了

外汇天眼APP讯 : 很多在上海楼市发生的现象 ， 像一根根条线串联在我面前 ， 展开成一张新的画面 。值得和大家分享有以下几点：第一 ， 传统淡季不淡 ， 今年上海楼市的新气象 。首先是二手房 ， 连续 4 个月成交突破 2.4 万套 ， 这在前二年的静淡市是不敢想象的 。其次是新房 ， 前二年新房认筹率只要能过 60% ， 我们就会认为这个盘不错 ， 是个红盘潜力股 。但如今上海新房认筹率过百也不足为奇 ， 必须认筹总数过千、破 300%、挤破头争抢 ， 才值得被热议 。第二 ， 老一套的投资买房思维正在被打破 。比如说郊区博暴击、大面积低总价做分割出租拉高收益的打法 ， 但现如今这两种思维正在加速被上海楼市抛弃 。中环超越内环成了黄金带 ， 一边是供应稀缺一边是热火朝天 。其他板块单靠规划也无法击穿买房人 ， 必须要落位实实在在的学校、地铁、大型商业综合体等城市资源 ， 才会被得到认可 。即使是 3、5 年前的上海楼市 ， 和现在也是大相径庭 。第三 ， 上海楼市变 ， 买房人也在与时俱进 。如今的上海买房人 ， 基本都是买过商品房的 ， 这些内部的存量客户 ， 实实在在被市场教育过 。他们经历过周期、熟知板块和城市规划、了解学区政策 ， 更夸张的比销售、自还要懂行 ，通过这几个大变化 ， 想告诉大家一个不争的事实 ， 现如今的上海楼市 ， 已经不能再用老一套的买房思维了 。2020 ， 必定是新的楼市元年 。 买房人该怎么应对这些变化？今年上海买房 ， 请一定要记住下面几个趋势 。01上海买房客户 ， 正在剧烈分层 。大家有没有发现意识过这个问题 ， 上海购房客户的分层趋势 ， 越来越强烈 。第一 ， 今年 1000 万 -1500 以上总价的豪宅客群是不缺的 。绿地海珀、三湘印象、碧云尊邸、滨江凯旋门、鑫耀中城等一个个动辄上千万的豪宅 ， 一面世就会被排队争抢 。包括最近新开的前滩格力浦江海德 ， 单价 11.28 万 ， 买房人拎着拉杆箱赶来排队 ， 最后的结果大家也知道了 ， 641% 的高认筹率 。上海的房子 越来越看不懂了
这些在过去被认为属于少部分人的资产 ， 开始被很多人争抢 。手握千万以上预算的买房客户 ， 现在在上海并不稀缺 ， 甚至多次摇号陪跑也不一定能中签 ， 千万购房者在上海买房 ， 越来越像 “ 摇沪牌 ” 。强购买力的改善市场 ， 不缺客户不缺钱不缺房票 ， 只缺好地段和好房子 。另一方面 ， 如今上海 500 万以下预算的买房客户也很多 。比如前段时间深夜通宵排队的路劲海尚湾 ， 这个 400 万总价的联排别墅 ， 即使位置已经快跑到太仓边上 ， 也是被用户认可的 。上海的房子 越来越看不懂了
原因其实很好理解 ， 400 万、稀缺别墅 。还有过去不被认可的安亭汽车城板块 ， 也在慢慢用总价和产品击穿固有思维 ， 总价 500 内的万科莱茵半岛叠墅 ， 认筹过百最后接近日光 。招商 9 号公馆 ， 在一个不怎么强势的泗泾板块 ， 用 500 万以内带会所泳池的产品力 ， 也可以做到单日客户访量过千 。上海的房子 越来越看不懂了
大家可以看到 ， 500 万以内的这一批客户 ， 只要是有竞争力的价格和产品力 ， 也从来不缺客户 。但中间这一批 500-800 万的刚改客户 ， 如今在上海新房市场 ， 却是高不成低不就的状态 。最后的结果就是扎堆去了大虹桥 ， 虹庐湾、中核各个被抢疯 ， 后面的蟠龙也强势开到 6.3 万 ， 首创 2 期传言要涨到 6.5 万 。而类似外高桥、周康这种规划前景不错 ， 但没有资源兑现、价格溢价、产品力一般的板块 ， 新房就成了做冷板凳的存在 。为什么会发生这么剧烈的客户分层？本质原因就是经济增长变慢 ， 高技术行业增速快于普通行业 。 也就是说企业主、高新技术人群 ， 收入是跑过大众的 。所以你会发现 ， 无论到哪里 ， 头部的房产不愁卖 。不光是上海 ， 在深圳南山、广州珠江新城、广州南沙的明珠湾和南山湾 ， 珠海的横琴 ， 都是如此 。不是说涨幅可以跑过其他 ， 但供不应求倒逼了稀缺性 。02这些在上海不断发生的变化 ， 意味着什么？意味着客户总量增速放缓 ， 存量客户开始不断迭代 ， 于是不断发生结构性变化 。对现在上海买房的客户有什么启示？大家一定要密切关注结构性里最好的那部分购买力 ， 他们喜欢的产品 。这些产品也不是没有特点的 ， 我们总结了以下几点特征：1、稀缺——供应量与需求矛盾 。比如说前段时间 ， 因为城市界面、学区等各种不利因素不被看好的汇城南街里 ， 就是因为徐汇的供应稀缺 ， 成了抢破头的存在 。330% 的认筹率甚至把碧云尊邸都甩在了身后 。上海的房子 越来越看不懂了
鑫耀中城也是这个概念 ， 10.3 万买田林 ， 在老上海人的眼里简直是脑子瓦特了 ， 但没办法 ， 它就是供应稀缺不缺新钱的代表 。徐汇滨江、碧云、张江等各个板块 ， 也有这种稀缺概念的存在 。张江的汤臣豪园、翡翠公园 ， 硬是在过去二年的静淡行情走出了独立上涨 ， 而且趋势走的越来越稳 ， 直到走出了有价无市的市场 。2、资源——学区 ， 可以支撑独立行情 。公民同招 ， 民办摇号的政策情况下 ， 录取民办不再凭实力 ， 而是凭运气 ， 不确定性非常大 。 原本准备冲击顶尖民办的孩子 ， 其中有一大部分会转而选择公办学校 。 而要想入读优质的公办学校 ， 唯一的途径就是：购买学区房 。原本价格就坚挺的学区房 ， 行情会变得更火爆 。今年的优质学区二手房房 ， 年后到现在涨个 50-100 不足为奇 。3、品质——对标自住 。前面提到的路劲海尚湾、万科莱茵半岛 ， 为什么在一个弱势的板块内还会被疯抢 。原因无他 ， 总价、品质 。地缘客始终会有自住需求 ， 这种产品到了二手市场上 ， 依旧会强势 。4、逻辑——同样总价房间多 。现如今的买房逻辑也从单价逻辑 ， 变成总价逻辑 。 以前是房价便宜 ， 主要看单价 ， 面积越多越好 ， 现在钱不够了 ， 低总价多房间数反而成了硬通货 。产品力强势 ， 相比装配标准这些自己也可以弥补的因素 ， 大家要更关注那些设计超前 ， 房间数多 ， 功能性变强 ， 总价却在变低的新房项目 。趋势和意义都跟大家分享了 。 但仔细想想 ， 为什么今年的买房变化和趋势会这么强烈？03现如今的买房客户画像 ， 正在从 B 端变成 C 端导向 。 因为房价调整或干脆不涨 ， 所以购房者的话语权正在逐渐变强 。贝壳的上市 ， 更是让人看到了中介模式的力量 ， 中介最强的就是有客户 。为什么这两年的自和中介可以活得不错？因为对于房企来说 ， 融资可以解决、负债和杠杆问题也可以降 ， 土地储备也可以借钱增加 ， 但最头疼的问题 ， 是房价慢涨或不涨带来的直观问题是 ， 缺客户 。这两年 ， 房企营销口子都发现 ， 线上推广基本带不来有效来访 ， 买房人通过各种看房软件了解房源 ， 最后留的信息却在贝壳安居客这些中介渠道方手里 。线下地铁站、公交牌、高速公路上屹立的高大广告牌已经让人麻木 ， 路上散发的广告单泛滥成灾 ， 再没有用户肯浪费自己的注意力去烧脑去自虐 。以前意气风发的各种营销手段 ， 现在通通没用了 ， 只面临两个选择：要么就做降价营销 ， 要么只能拥抱中介渠道 。这个变化被形容是掐住了开发商的喉咙 ， 当下的节点 ， 地产营销人很难过 ， 但对买房人来说却是实实在在的新红利期 。因为买房人可能在看房软件里 ， 可能在中介门店里 ， 可能在自粉丝库里 ， 但就是不在售楼处 。你说难不难受 。还有一点 ， 各位随便去一家售楼处、中介门店、自的线下分享会 ， 会发现买房人都是一个个行家 ， 任何的忽悠和欲盖弥彰都逃不过法眼 。年轻人学东西特别快 ， 自由真的很愿意讲 ， 那些买房经验被快速 ， 韭菜越来越少了 。“ 傻子闭着眼买都能赚钱 ” 的年代过去了 ， 现在的这个节点 ， 用户越来越懂行 ， 也就意味着 ， 以后没有核心价值和产品力的房子 ， 到市场上没人会接盘了 。这几个共同的点 ， 开始让用户开始强势崛起 ， 拥有话语权 。这种趋势从一个小点慢慢打开 ， 最后展开成了一张密不透风的网 。所以客户才有权利在全上海用脚投票 ， 什么才是真正值得买、有价值的房子 。04当然 ， 除了内部存量客户的变化 ， 外部环境也有一些风向变化 。比如今年的调控政策开始转向 ， 不追求大涨和大跌 ， 只追求稳和规模 。GDP 和财政收入要的是规模 ， 对于 ZF 来说 ， 不希望涨幅再拉高居民杠杆 ， 也不希望货币宽松的钱全都变相流入楼市 ， 成交量放大和价格微涨才是最希望看到的健康状态 。所以今年的调控政策开始非常非常细 ， 除了传统的限购、限贷、限离婚手段之外 ， 还增加了土地端、贷款端的调控 ， 另外还对老人、单身、离婚群体的标准做了细化 ， 限价也会长期存在 。调控越走到后面 ， 就是堵漏洞梳供应的存在 。所以这种大环境下 ， 纯投资买房的概念被打的支离破碎 ， 重视房票、品质、资源、自住的概念开始越来越深入人心 。05坦率地说 ， 现在的购房者没有过去二十年的购房者幸运 ， 失去了二十年的主升浪 ， 如果一切不变化 ， 未来也不会有全国或者全城的主升浪 ， 这是不幸 。但也是幸运的 ， 买房人变得受尊重和体面 ， 享受甲方的待遇 。现在的行情不用恐慌 ， 自住改善只要不是特别挑 ， 总是能够买得到的 。如今的楼市没有绝对把握的赚钱机会 ， 但总体放缓、结构性行情的楼市 ， 给了懂房产和不懂房产的买房人 ， 拉开差距的更好机会 。人与人之间的竞争 ， 本质上就是相对领先 ， 在这种结构性楼市行情里 ， 就是存量的博弈和对拼 ， 这其实是更好拉开阶层的机会 。举个比较鲜明的例子 ， 2019 年至今 ， 深圳的购房者基本领先了上海的购房者 200 万到 300 万 。2020 年 ， 上海学区房的购房者领先了非学区房购房者 100-200 万差异 。这就是专业和不专业买房人之间拉开差距的时候 ， 而过去大爷大妈闭着眼买房也能赚钱的时代 ， 彻底过去了 。所以如果你不是股神 ， 也不是创业明星 ， 剩下的机会还是多琢磨琢磨房子 ， 这可能是相对领先的最好机会 。其他比这更好的路径 ， 还有吗？


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