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拆解|鉴报|拆解金地盈利含金量：扣非净利润大幅下降

“稳定”是过去两年金地集团（简称“金地”）财务表现的关键词 ， 但是疫情之下 ， 暴露出不稳定性 。 根据金地2020年上半年业绩报告 ， 上半年实现营业收入 198.75 亿元 ， 同比下降 11.6%；实现归属于上市公司股东的净利润（简称“归属股东净利润”）29.8亿元 ， 同比下降 17.9% 。
如果说归属股东净利润反映了一家企业的盈利水平 ， 那么扣非净利润则更能反映一个公司日常的经营活动水平 。 具体到金地 ， 上半年扣非净利润大幅下降40.86% ， 这使得金地净利润含金量打折扣 。
净利润含金量打折扣
根据业绩公告 ， 2020 年上半年 ， 金地实现营业收入198.75 亿元 ， 同比下降 11.6% 。 对于营业收入下降的原因 ， 金地表示 ， 主要是由于并表范围内的房地产项目的结算面积减少 。 公告显示 ， 上半年 ， 金地房地产项目结算面积 97.68 万平方米 ， 同比下降 28.6%；结算收入 169.33 亿元 ， 同比下降 15.5% 。
【拆解|鉴报|拆解金地盈利含金量：扣非净利润大幅下降】结算下降 ， 这与疫情影响上半年房地产竣工进度不无关系 。 上半年 ， 金地竣工面积约 217 万平方米 ， 较上年同期下降 37% ， 仅完成修订后全年计划的20% 。 也就是说 ， 按照计划 ， 下半年金地要完成80%的竣工量 ， 挑战不小 ， 完成度如何 ， 将影响金地全年营收、盈利表现 。
此外 ， 需要注意的是 ， 金地华南市场也较大影响整体营收表现 。 分区域来看 ， 金地营收中贡献最多的是华南区域 ， 占比为27% ， 达53.8亿元 ， 但同比大幅下降45.44% ， 毛利率与上年同期相比更是降了12.85个百分点 ， 华北、华中、西部的营业收入也呈负增长 。
受到营收下降影响 ， 金地盈利也呈下滑趋势 。 数据显示 ， 上半年 ， 金地实现净利润47.2亿元 ， 同比下降7.9% ， 归属股东净利润同比下降 17.9%至29.8亿元 。
归属股东净利润的降幅为何明显大于营收和净利润？拆解金地净利润构成发现 ， 上半年 ， 少数股东损益17.4亿元 ， 同比增加16.2% ， 占比也从去年同期的29.2%上升为36.9% 。
近几年来 ， 在扩规模道路上 ， 金地不少项目采用合作开发 ， 在撬动规模快速增长的同时 ， 也使得净利润被少数股东瓜分 。 数据显示 ， 2017年-2019年 ， 金地集团归属股东的净利润占比分别为72.2%、66.9%、65.2% ， 与此同时 ， 少数股东损益占比也逐年增加 ， 分别为27.8%、33.1%、34.8% 。
不过 ， 金地也在有意识加强权益占比 。 在新增土储权益占比方面 ， 2019年权益储备约886万平方米 ， 占比52.5% ， 2018年是44.9%、2017年是45.6% 。 2020年上半年 ， 权益占比则为52.1% 。
如果说归属股东净利润反映了一家企业的盈利水平 ， 那么扣非净利润则更能够反映一个公司日常的经营活动水平 。
何为扣非净利润？“非”指的是非经常性损益 。 扣非净利润是指公司发生的与经营业务无直接关系 ， 以及虽与经营业务相关 ， 但由于其性质、金额或发生频率 ， 影响了真实、公允地反映公司正常盈利能力的各项收入、支出 。 扣非净利润更真实地反映公司主营业务对公司盈利和经营好坏的影响 。
纵观金地上半年的非经常性损益是8.6亿元 ， 去年同期是0.4亿元 ， 同比大幅增长 ， 而扣非净利润则大幅下降40.86%至21.2亿元 。
规模扩张背后问题频现
2001年在上交所上市的金地,曾在地产界与万科、保利、招商蛇口并称“招保万金” ， 但此后由于拿地战略踩空等多种原因 ， 金地掉队多年 。 2016年以来 ， 金地奋起直追 ， 销售规模实现高速增长 。
2016年 ， 金地销售额首次突破千亿元 ， 同比增速高达63% 。 三年后 ， 金地销售额突破2000亿元 。 今年上半年 ， 金地实现销售金额1016.3 亿元 ， 同比增长18.8% ， 增速在大型房企中排在前列 。
土地端亦是如此 ， 金地积极纳储 。 从2017年开始 ， 金地每年土地投资总额都高达千亿 ， 诸如2019年 ， 新增土地113宗 ， 新增土储1688万平方米 ， 总投资额达到1200亿元 ， 同比增长20% 。


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