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猎云网-资讯|长租公寓为何两个月来频现“跑路”？( 二 )


天眼查数据显示 ， 据不完全数据统计 ， 我国目前共有900多家长租公寓相关企业 。 其中有22%长租公寓相关企业存在过经营异常 ， 近5%的相关企业曾收到过行政处罚或有过严重违法行为 。
长租公寓平台的“爆雷”早在2019年就已出现 ， 平台以“高收低租”的模式迅速抢占市场 ， 但也面临着资金链断裂之后的兑付风险 ， 因此在业内一直饱受争议 ， 甚至被称为是假借租房之名的庞氏骗局 。
“此次政策也提示了一种风险 ， 即‘支付周期越长风险越大’ 。 这也是这两年长租公寓中的一个新情况 。 部分长租公寓企业为了加快融资 ， 往往会有此类支付周期的约束 ， 这是需要警惕的 ， 后续租客也要对支付周期有足够的重视和了解 。 ”严跃进表示 。
“（租金贷、长收短付）这类的商业运营模式 ， 一旦租赁市场不景气或者新增租户较少的时候 ， 机构将会面临资金问题 ， 具有很大的风险性 。 ”陈霄说 。
【猎云网-资讯|长租公寓为何两个月来频现“跑路”？】广州市房地产租赁协会也提示租户 ， “高进低出”、“长收短付”高风险经营行为不可持续 ， 极易出现资金链断裂 。 一些不法企业和个人有意利用这种模式形成“资金池” ， 待积累大量资金后卷款跑路 。
陈霄表示 ， “很多的长租公寓高租金从房东手里承租房屋 ， 经过装修出租 ， 为了吸引租户入住 ， 又采用低租金模式 ， 前提是利用租户的名义从第三方金融公司贷款提前缴纳一年房租 ， 运营机构利用提前收回的租金扩大规模或者运营 。 ”
一直以来 ， 不少“高收低租”模式下的长租公寓 ， 首先以高价获得房东的房产 ， 一次至少签一年的租约 ， 按月向房东支付租金 ， 然后以低价租给房客 。 但是 ， 房客需要支付半年或一年的租金 ， 并支付另一个月的押金 。
这种“高收低租”“长收短付”的模式 ， 可以让长租公寓在短时间内吸纳大量资金 。 更为激进的是 ， 青客公寓、蛋壳公寓等大量长租公寓 ， 采用新的“租金贷”为核心的融资模式 ， 迅速积攒大规模资金池用于再次扩张 。
租金贷的操作方式是 ， 长租公寓平台向业主推出月付、季付等方式 ， 而租户在与平台签约时 ， 则是与金融公司三方签订借款合同 。 通过金融公司将全年房租先支付给公寓 ， 之后住户按月归还租金给金融公司 。
这样 ， 长租公寓平台不但可以快速套现 。 但一旦发生跑路事件 ， 风险全部江转嫁给租户和金融公司 。
简而言之 ， 长收短付、租金贷给长租公寓到积攒资金池 ， 增高了“跑路”风险 。
“在租户签了租金贷后 ， 长租公寓就获得了金融机构替租客支付的全年的房租 ， 在拿到资金后公司并未将全部资金给到房东 ， 而是利用这笔资金来进行扩大规模等 ， ”陈霄说 ， “这种高杠杆的方式 ， 若是经营不善则会有暴雷、跑路的可能 。 ”
谈及应当如何避免频频出现的长租公寓跑路事件 ， 陈霄认为 ， 在行业监管上 ， 加强对租赁机构的资金监管 ， 限制企业过渡利用金融杠杆；同时加强租赁市场的规范性 ， 保障租赁市场参与主体的权益 。 另外 ， 对于住户来说在付款方式上 ， 注意防范租金贷 ， 付款时尽量选择较短的支付周期 ， 可以有效避免“长租短付”和“租金贷”带来的问题 。


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