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内外交困，房地产迎来变局前夜

转载请注明出处：公众号 阿甘解味前言 。 纵观古今中外 ， 没有任何一个时代、一个邦国、一种制度 ， 可以依靠绑架国民吃饭、居住、繁衍……这些人类基本需求实现国家富强民族复兴 。 从来不能！新冠疫情从意识形态和经济两方面重创了全球化 ， 即使避谈骨子里的意识形态鸿沟而只看经济 ， 海外市场和外贸出口也已经水深火热 。 祸不单行 ， 中美互掐升级 ， 中印一点即燃 ， 南海持续紧张 ， 台海摩擦升温……地缘政治越来越热 ， 外部环境越来越不友好 。 在这种时局下 ， 淡化国际循环、强调国内循环已经成为必然选择 。内循环实施的前提在于国内消费庖代外贸出口 ， 对接实体经济过剩产能 。 此前经年外循环持续创造财富、拉动就业 ， 掩盖住了大部分社会问题 ， 有官部门热衷于从房地产和基建中转移财富 ， 而忽略了民生和社会保障建设 。 当外循环受到重挫 ， 伊们蓦然发现国民不敢结婚、不敢生孩子、不敢消费……内循环靠什么拉动呢？图穷匕见 ， 房地产这颗经济癌瘤再也无法掩盖吸血实体经济、扼杀国民消费的真相了 。 是继续纵容房地产吸干实体经济最后一滴血同归于尽or挤压房地产泡沫、化解金融风险？保房地产or保实体经济成为无法回避的时代矛盾 ， 只能二选一 。效仿上世纪90年代日本直接戳破楼市泡沫后硬着陆、勇敢承受房价崩盘带来的金融系统风险 ， 是有官部门从来不愿面对的 。 如何在摆脱风险的同时还避免市场产生房价崩盘预期跑路呢？套路是一边高喊‘房住不炒、不使房价过快上涨……’ ， 一边下手打压房地产命门 ， 在这个过程中让国资金融机构甩锅风险资产全身而退 。宣传照例先行 。 将住房刚需打造成吸血产业搞得民怨四起 ， 必须要有人为此背锅 ， 这个背锅侠只能是房地产商 ， 从当年的‘道德血液’到如今……打住 ， 房地产商被成功塑造成了‘吸血鬼+为富不仁’的不堪形象 。 然而房地产商也一肚子委屈 ， 并不情愿背锅 ， 于是我们看到不时有学者、媒体发声 ， 晒出赤裸真实的账本——扣除商品房销售收入中开发成本约25%、利润约10% ， 大头是土地出让金和税费 。 面粉贵导致面包贵的逻辑非常清晰 ， 房地产商只不过是高房价的帮凶 。 另据人民法院网站公示 ， 截至8月14日已有380家房企宣布破产倒闭 ， 这引出了一个令人费解的问题 ， 房企为何不降价促销、断臂求生？想通了自然就看清了真相……多数局外人并不了解的是 ， 自2010年国资委要求央企国企清退房地产业务至今 ， 国资在房地产市场中的占比已经非常小了 ， 这意味着什么呢？楼市中脑满肠肥的几乎都是民营企业 。 熟悉国史、国情的人深谙这种局面的危险性——有官部门在动手时将不会有投鼠忌器的顾忌 。 当然 ， 懵懂房奴和吃瓜群众是看不到这一点的 。人所共知的是 ， 房地产属于资本密集型行业 ， 庞大的拿地成本、基建开发都需要通过资本市场融资来实现 ， 对于不能直接上市融资的中小房企而言 ， 银行贷款和民间借贷是他们最切实际的融资手段 。 有关部门对此洞若观火 ， 出手就直掐命门 。先斩断银行输血 。 杀一儆百 ， 银保监会直接拿大块头开刀 。 中信银行违规放贷给房企遭受重罚 ， 一把手被立案调查……根更红、苗更正的建设银行因为理财资金违规投资房地产、未做到理财业务与自营业务风险隔离等多项违法违规行为……遭到3920万元重罚 ， 建设银行、农业银行相关责任人被依法行政处罚……如此雷霆万钧地拿央企银行开刀 ， 让股份制银行、城商行、农商行谁还敢给房企放贷？斩断房企通过银行融资的同时整治民间借贷 。 8月20日最高法宣布 ， 以1年期LPR市场报价利率的4倍为标准确定民间借贷利率的司法保护上限 ， 按当前1年期LPR3.85%计算就是15.4% ， 对比一般房地产企业借高利贷融资利率18%-25% ， 和之前的司法保护上限红线24%、底线36% 。 至此房企民间借贷融资之路被斩断 。随后针对房企的‘345融资新规’接踵而至 ， 对房企按‘红-橙-黄-绿’4档管理 ， 设置了3道红线——红线1：剔除预收款后的资产负债率＞70%；红线2：净负债率＞100%；红线3：现金短债比＜1倍 。 三线均超过阈值为红色档 ， 有息负债规模不得增加 ， 每合格一线降低一挡 ， 有息负债上限增加5% 。 层层筛出倒霉蛋 。中国恒大、融创中国、绿地控股、中梁控股……处于红色档 ， 干脆就别想融资了；阳光城等处于橙色档；碧桂园、万科、新城控股……处于黄色档；位于绿档的是央企系房地产公司 ， 保利发展、中海地产、华润置地、华侨城……可以高枕无忧 。海通证券依据wind统计数据做了一份研究报告 ， 全市场有2019 年报数据的房地产发债企业共224家 ， 其中68家房企3项指标均没有超过处于绿色档 ， 51家超过了3项预警线 ， 45家超过了2项 ， 60家超过了1项 ， 基本都是民营房企……不谈那些正气凛然的理由 ， 国企、民企迥乎不同的命运 ， 横看竖看都耐人寻味……除了华为这类‘特色民企’ ， 普通民企和国企在银行享受到的融资待遇云泥之别 。 在这个前提下 ， 一边‘有理有据’地清场民企 ， 一边理直气壮地扶持国企 ， 在过程中实现财富转移……什么路数？供给侧改革！看懂了这个 ， 你的眼光又亮了些 。从‘理直气壮做强做优做大国企’ ， 到‘以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局’ ， 有官部门对于经济发展模式的定位、发展前景的规划 ， 是经过反复推演、深思熟虑的 ， 可谓滴水不漏！中美从贸易战发展到全方位对抗 ， 可以视为内循环经济模式的前因 ， 但如果换个角度看 ， 也可以视为一个必然结果 。回到房地产正题 。 无论从道义还是从利益角度看 ， 民营房地产企业因为融资困难而退出市场是必然的趋势 ， 这是促进资本脱虚入实、防范化解房地产灰犀牛风险、保障外汇储备安全、理直气壮做强做优做大国企……一系列根本诉求的必然结果 。 若把上述每一个子菜单单独拿出来讲的话 ， 都是一个独立成篇、惊心动魄的故事 。房产占我国家庭资产的70% ， 而在透支掉6个钱包凑齐首付后 ， 全国70%以上的年轻人背负巨额房贷 。 数据同时显示 ， 2017年底在阿里巴巴平台拍卖的地产数量为9000套 ， 2019年底暴增到50万套 ， 当前已达到了120万套 ， 而且已经有机构预测今年底将升至200万套 。 法拍房来自哪里？破产的企业和弃房贷的个人 。做道课外题 。 8月28日深圳宣布学习新加坡模式 ， 力争未来让60%的市民住在政府提供的租赁或出售的住房中……在干嘛呢？在炒冷饭 。 1998年第一次房改时老朱做过吗？为低收入群体提供政府廉租房 ， 为普通收入群体提供经济适用房 ， 高收入群体购买商品房 。 可2003年以后呢？为什么要推动二次房改？呵呵……结语 。 打压房价大势明朗 ， 对于投资炒房和刚需购房两类群体而言 ， 如何取舍都明白了吧？特别需要留神的是 ， 越是此刻越要提防一部分债务缠身、又不甘心退出舞台的房地产企业变着花样转嫁祸事 ， 对于它们、尤其是民营房地产企业发行的闪着金边儿的股票、债券、信托、银行理财……产品 ， 投资者切记要坐怀不乱 。任何产业变局前夜 ， 都是逃出生天的机会 ， 而对被引诱上钩者来说却是厄运之始 。更多文章请关注微信公众号『阿甘解味』 铁粉深度交流在文末 『小朋友圈』


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