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房价|中国房企“降负债”利刃高悬，房价会下跌吗？

中国房地产上市公司半年报披露接近尾声 ， 多家房企销售额同比下滑 ， 房企“降负债”成为行业关键词 。 分析人士认为 ， 今年最后四个月 ， 房企将加速推盘销售 ， 平价甚至降价销售可能性加大 。

房价|中国房企“降负债”利刃高悬，房价会下跌吗？
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【房价|中国房企“降负债”利刃高悬，房价会下跌吗？】受到新冠肺炎疫情影响 ， 上半年楼市交易一度停摆 ， 这也导致许多房企上半年销售、营收、利润等指标出现下滑 。
去年销售规模排名第一的房企碧桂园 ， 今年前6个月累计实现权益口径下的合约销售额2669.5亿元(人民币 ， 下同) ， 同比下降5.32% 。 同期 ， 该企业营业收入和净利润同比分别下降8.44%和4.9% 。
万科上半年归属上市公司股东的净利润实现正增长 ， 不过销售金额小幅下滑4% 。 恒大上半年合同销售额同比增长23.8%；不过 ， 由于在全国实施“七五折”促销 ， 恒大毛利为666.8亿元 ， 同比下降13.7% 。 另一家标杆房企融创中国上半年销售额同比降8.8% 。
房地产行业内往往强者愈强 ， 头部房企经营状况相对稳健 。 Wind数据显示 ， 已披露半年报的81家A股上市房企中 ， 净利润实现同比增长的占比不到四成 ， 房企业绩分化明显 。
克而瑞地产研究中心统计 ， 上半年 ， 百强房企全口径销售规模较去年同期减少2.7% 。 截至6月末 ， 近半数企业的累计销售金额低于去年同期 。
平安证券研究所地产首席研究员杨侃也指出 ， 上半年A股上市房企归母净利润同比降19.4% ， 整体毛利率和净利率同比双双下滑 。
上半年销售下滑 ， 这意味着房企下半年需要进一步加大销售和回款力度 。 与此同时 ， 监管层要求降负债的“利刃”高悬 ， 房企急于提高去化水平 ， 可能出现一波降价促销 。
下半年以来 ， 房地产金融政策频现收紧信号 。
7月24日召开的房地产工作座谈会 ， 明确提出“实施好房地产金融审慎管理制度” 。
8月16日 ， 中国银保监会主席郭树清刊文指出 ， 房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛” 。
8月20日 ， 住房和城乡建设部与人民银行在北京召开重点房企座谈会 ， 形成重点房企资金监测和融资管理规则 。
据媒体报道 ， 这一融资管理规则主要涉及“三条红线”：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1 。 房企一旦“踩线” ， 则不能增加或需严控有息负债规模 。
平安证券研究所的一份报告显示 ， 根据中报数据梳理 ， 在121家A股上市房企中 ， 同时超出3条红线的有9家 ， 超出2条红线的为21家 ， 仅超出1条红线的为35家 。
已召开中期业绩会的房企大多表示下一阶段将重点控制负债水平 。 如：恒大总裁夏海钧说 ， 恒大今年年初就已提出“高增长、控规模、降负债”的战略目标 。 他表示 ， 非常有信心 ， 未来各项(财务)指标能够完全符合监管部门的要求 。
分析人士认为 ， 这一政策如果落地 ， 将有助于降低房企对金融杠杆的依赖 ， 化解房地产行业金融风险 ， 抑制土地市场恶性竞争 。 不过 ， 对于降负债压力过大的企业 ， 未来的4个月内 ， 不排除其以减少拿地、“割肉”卖房等方式 ， 加速资金回流 ， 降低负债水平 。
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贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示 ， 新房市场受库存增加、房企资金压力等因素影响 ， 可能会出现降价售房的小行情 ， 价格不仅难以上涨 ， 反而可能小幅下降 。 从二手房市场来看 ， 短期市场先行指标显示 ， 市场预期较弱 ， 房源交易时间仍然保持100天的长周期 ， 改善型换房链条难以开启 ， 今年二手房市场很难有明显起色 。
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