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房企8月海外发债暴涨176%，“三道红线”念融资紧箍咒

作者：时代财经黄银桥
房企8月海外发债暴涨176%，“三道红线”念融资紧箍咒
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图片来源：视觉中国
“房地产不像其他行业 ， 需求不会消失 ， 只是延后了” ， 在疫情最为严重的2、3月份 ， 这是不少地产分析人士对后市的预判 。 从实际成交看 ， 该预判不无道理 。
在往年的楼市中 ， 8月属于传统淡季 ， 但2020年的8月并不如此 。 据中指院初步估算 ， 今年前8月月均成交面积虽同比仍降6%左右 ， 约2760万平方米 ， 但降幅在持续收窄 。 单8月份 ， 短期需求释放仍较积极 ， 重点城市成交延续同比回升趋势 ， 同比增幅在两成左右 。
来自克而瑞的数据显示 ， 1-8月TOP100房企累计业绩增速自7月首次回正后继续增长至6.2% ， 8月单月销售操盘金额为9761.7亿元 ， 同比进一步提升至30.7% ， 7月份增速为25.7% 。
一位华南房企销售高管9月2日向时代财经表示 ， 8月整体市场感觉比之前要火热 。 其举例称 ， 公司旗下一个项目8月单月成交金额达到7亿元 ， 是项目开盘以来最好的单月成绩 。
8月淡季不淡
尽管上半年绝大部分房企的目标完成率都不到四成 ， 但在8月召开的业绩会上 ， 它们均不约而同地表示疫情对全年销售影响不会太大 ， 有信心完成全年目标 。 而信心来自于下半年销售恢复较快增长 。
克而瑞数据显示 ， TOP100房企单月销售业绩自4月份开始同比转正 ， 此后增幅逐渐扩大 ， 其中7月份销售操盘金额同比增长25.7% ， 8月份增速进一步提升至30.7% 。 8月单月 ， TOP100房企中有近8成企业实现单月业绩同比提升 。 截至8月末 ， 已有近7成房企累计业绩超过去年同期 ， 实现同比增长 。
以最新公布业绩的碧桂园、时代中国、中国奥园为例 ， 该等公司8月份销售金额同比分别增长30.1%、40.96%、41% ， 前8月销售金额同比分别增长2.91%、22.07%、5% ， 均超过了去年同期 。
上述华南高管称 ， 该公司在广州市场的三个项目 ， 一季度总成交只有五亿元 ， 但后续恢复迅速 ， 截至8月份累计销售额已经超过80亿元 ， “8月份销售金额虽然对比六七月份不是大幅增长 ， 但都保持了稳定增长 。 ”
广东中原地产项目部总经理黄韬也认为 ， 今年8月传统淡季确实不淡 ， 主要原因是疫情打乱了开发商的销售节奏 。 以往上半年楼市既有小阳春 ， 也有五一黄金周 ， 开发商往往会集中推货 ， 到了6、7、8月 ， 又是高考、又是暑假 ， 加上台风多发 ， 购房者热情有所减弱 ， 楼市开始转淡 。 但今年不同 ， 受疫情影响 ， 小阳春、五一黄金周都没有了 ， 大部分购房需求都被迫延后到了七八月份 。
黄韬强调 ， 在销售节奏整体后移的大背景下 ， 开发商也不再强调小阳春、五一黄金周或者接下来的金九银十了 ， 都在抓紧出货 ， 能卖就卖 ， 在建的工程也抓紧施工 ， 尽快入市销售 。
据黄韬预计 ， 接下来房企销售会进一步提升 ， 但整体仍保持平稳 ， 涨幅不会太大 ， 相信有机会追平或者略超去年的销售水平 。
中指企业研究研究主管黄靖亦表示 ， 就三季度整体而言 ， 7-8月市场规模继续回升 ， 进入九月 ， 房企推盘将明显放量 ， 且去年金九成色不足导致去年基数并不突出 ， 9月市场成交规模仍有望保持较高水平 ， 综合而言 ， 三季度市场销量将居高位 ， 整体大概率保持同比增长态势 。
不仅销售开始超过去年 ， 房企整体拿地规模也比去年有增长 。 中指院数据显示 ， 1-8月 ， TOP100企业拿地总额21162亿元 ， 同比增长7.2% ， 房企拿地强度同比增强 ， 50家代表房企拿地销售比均值为40.7% ， 较上年同期上升0.9个百分点 。
8月境外发债井喷
今年以来 ， 无论是境内还是境外 ， 房企发债利率都较此前有明显下降 ， 在偿债高峰到来及降低成本的双重需求下 ， 房企融资规模较去年有所增加 。
中指院数据显示 ， 今年1-8月 ， 房地产行业信用债发行总规模4472亿元 ， 同比增长14.5% ， 信用债平均利率为4.45% ， 同比下降0.90个百分点 。 8月单月 ， 房地产行业信用债发行规模690亿元 ， 同比增长7.6% 。
1-8月 ， 海外债发行规模虽然同比下降18.6%至3324亿元 ， 但8月单月海外债出现井喷发行规模451亿元 ， 同比大幅增长175% 。 前八月 ， 海外债平均利率为8.00% ， 同比下降0.83个百分点 。
为稳定房地产行业 ， 略有松绑的融资渠道即将进一步收紧 。 8月初开始 ， 中央就不断释放收紧融资的信号 。 8月6日 ， 央行发布的《2020年第二季度中国货币政策执行报告》提出 ， 下一阶段稳健的货币政策更加灵活适度、精准导向 ， 实施好房地产金融审慎管理制度 。
8月16日 ， 银保监会主席郭树清在《求是》刊文指出 ， 房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛” ， 下一阶段市场整体金融监管大概率将有所收紧 。
8月20日 ， 住建部与中国人民银行召开重点房地产企业座谈会 ， 参会的12家房企被要求在9月底提交最新的资产负债表 。 最新消息显示 ， 监管层为房企划定了“三道红线” ， 包括剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得小于1倍 ， 2021年1月1日其执行 。
针对央行的融资新规 ， 尽管绝大房企在8月召开的业绩会上都回应称 ， 对自身公司影响不大 。 但同时不难发现 ， 这些房企都表达出了降负债的意愿 。
碧桂园首席财务官伍碧君就强调 ， 碧桂园正在进一步降低资产负债率；合景泰富主席孔健岷直言 ， 降低负债率是最想做的事情；旭辉主席林中、恒大夏海钧、新力首席财务官许进业均表示 ， 公司从去年就开始降杠杆……
【房企8月海外发债暴涨176%，“三道红线”念融资紧箍咒】黄靖预计 ， 未来房企融资环境整体偏紧 ， 但不同房企融资难度呈现差异 。 目前财务状况未触及三道红线的房企 ， 受到限制较少 ， 未来融资相对容易；三道红线都亮红灯的房企 ， 则会受到较多限制 ， 未来融资会相对困难 。


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