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经济纠纷|买别墅发现墙外有坟头引发纠纷，哪些情形卖房人必须要主动告知？

花巨资签约购买别墅 ， 却发现墙外趴着好几个“坟头” ， 清明节还有人来祭扫 。 购房人将卖房人诉至法院 ， 要求解除合同 ， 且双倍返还定金100万元 。 这起案件近日在北京市朝阳区法院开庭审理 ， 媒体报道后在网上引发了讨论 。 哪些情形卖房人必须要主动告知？“凶宅”如何定义？
经济纠纷|买别墅发现墙外有坟头引发纠纷，哪些情形卖房人必须要主动告知？
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视频截图■ 别墅墙外有坟头 引发买卖纠纷诸葛女士要购买的别墅位于北京朝阳区霄云桥附近 ， 在和房主闫女士签订了《房屋买卖合同》后 ， 她支付了50万元定金 。
履约过程正好赶上清明节 ， 诸葛女士意外发现 ， 别墅院墙外的小树林间竟然趴着好几个“坟头” 。 她走访邻居和物业得知 ， 此处坟头存在已久 ， 每逢民间祭奠 ， 都会有人前来祭扫 ， 包括焚纸、摆花、摆供品等 。
房屋外围有“坟头”是否属于卖房人应当告知的重要事实？这一问题成为双方在法庭上争论的焦点 。 诸葛女士认为 ， 她在补充协议中明确约定 ， 出卖人承诺“房屋无重大瑕疵 ， 亦不是‘凶宅’” ， 被告对坟头之事应当如实告知 。
然而闫女士却表示 ， 在原告发现并告知她小区外围存在“坟头”之前 ， 她对此并不知情 。 闫女士认为 ， 涉案房屋确实无重大瑕疵 ， 不属于“凶宅” ， 房屋内也未发生过非正常死亡事件 。 一般人对传统忌讳的认识并不包含小区外围的不利因素 。 因此 ， 闫女士认为自己并无违约行为 ， 原告无权要求解除合同和返还定金 。
这起案件在网上引发了讨论 。 “谁的房子旁边有坟墓不介意啊？”有网友感同身受 ， 认为卖房人应当如实告知；但也有网友认为 ， 法院如果支持原告的请求那就乱套了 ， 因为太多地方楼盘都是平坟修建的 ， 比这个还严重 。
有关与墓地毗邻而居的买卖纠纷近些年在全国多地上演 ， 采访人员注意到 ， 诉至法院的结果往往是购房者败诉 。 败诉的主要原因之一 ， 就是因为墓地不在红线（商品房开发规划范围）范围内 ， 开发商不需要告知购房者 ， 购房者需要尽到谨慎注意义务 。
■ “凶宅”信息必须告知 故意隐瞒构成欺诈除了这两年比较多见的与墓地毗邻而居的纠纷 ， “凶宅”则一直是房屋买卖中的流量话题 。 尽管我国法律并没有“凶宅”这一概念 ， 但通过这些年的司法判例可以看出 ， 房屋内发生的非正常死亡事件 ， 如自杀、他杀等 ， 基本可以被列入“凶宅”的范围 。
北京法院审判信息网公布的裁判文书显示 ， 去年 ， 丰台区人民法院审理了一起“凶宅”案 。 袁女士以308万元的价格购买了丰台区一套房屋 ， 在装修时得知 ， 房屋内曾发生跳楼事件 ， 因而将卖房人柴女士诉至法院 。 法院到当地公安机关进行调查 ， 发现2015年8月确有人从涉案房屋内坠楼死亡 。
法院审理认为 ， 涉案房屋发生过坠亡事件 ， 符合社会普遍接受的意外死亡观念 ， 属于“凶宅” ， 袁女士在签订房屋买卖合同时存在“重大误解” ， 据此法院判决撤销房屋买卖合同 ， 被告柴女士全额返还袁女士购房款并将房屋过户回自己名下 。 但由于没有证据证明柴女士在缔约时已经知情 ， 存在过错 ， 因此法院在这起案件中没有支持袁女士要求柴女士赔偿的请求 。 可见 ， 一旦被法院认定为“凶宅” ， 卖房人即具有信息披露的义务 。 在更多的判例中 ， 卖房人因故意隐瞒“凶宅”信息 ， 被法院认定为欺诈 。
采访人员注意到 ， 在浙江绍兴市越城区人民法院今年7月作出的一例“凶宅”纠纷判决中 ， 明确了一个问题 ， 即如何判断“凶宅” 。 判断是否为“凶宅”不能仅以个体主观感受为依据 ， 而是应以公序良俗大原则下的社会公众一般认识为判断基准 。 其标准大致有三：一是死亡形式 ， 需为人为非正常死亡事件 ， 自然的生老病死不在此列；二是死亡地点 ， 需发生在房屋主体结构内 ， 应是一相对独立、封闭、专有的空间场所 ， 至于电梯、楼梯间及车位等公共区域不应在此范畴内；三是若交易双方对“凶宅”范围、情形有特别约定 ， 则应在不违反风俗的情况下尊重其约定 。


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