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地产深度报道|越秀地产目标完成率近半，“住宅＋配建”将成主流增储方式


一向稳健的国企在黑天鹅来临时便体现出了自身的优势 。 8月24日 ， 越秀地产发布了2020年中期业绩报告 。 报告期内 ， 越秀地产实现营业收入约为237.1亿元 ， 同比上升8.8% 。 权益持有人应占盈利约为19.9亿元 ， 同比上升6.7%；核心净利润约为19.9亿元 ， 同比上升8.5% 。
上半年 ， 越秀地产实现合同销售金额约为375.6亿元 ， 同比上升1.8% ， 完成全年合同销售目标802亿元的46.8% 。
越秀地产董事长兼执行董事林昭远在业绩会发布会上表示 ， 目前已经感受到市场的逐步释放 ， “我们可以抓住市场的机会 ， 加大供货、加大销售、加大回款 ， 良好地完成今年的一个既定的目标” 。
地产深度报道|越秀地产目标完成率近半，“住宅＋配建”将成主流增储方式
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25%毛利率是合理水平
业绩整体表现向上的情况下 ， 毛利率指标的变动立刻引起了关注 ， 业绩会的第一个问题便指向这点 。
报告期内 ， 越秀地产毛利率同比下降2个百分点至28% ， 仍在行业前列 。 越秀地产投资者关系部总经理姜永进解释 ， 主要是上半年入账区域结构的变化 ， 毛利率相对较高的大湾区占比有一定的下降 ， 华东区域入账占比大幅上升 。
“一个行业要保持30%以上的毛利率 ， 是‘暴利’ ， 未来会逐步回归到正常的水平 。 ”林昭远坦言 ， “25%上下的毛利率应该是一个合理的水平 。 ”
物业销售方面 ， 越秀地产也拿出了稳健的表现 。 上半年 ， 越秀地产实现合同销售额约375.6亿元 ， 同比上升1.8% ， 完成全年合同销售目标802亿元约46.8%；合同销售均价达到每平方米24700元 ， 同比上升9.8% 。
分区域来看 ， 上半年 ， 大湾区实现合同销售约224亿元 ， 同比上升0.1% ， 贡献占比约6成；华东地区实现合同销售约102.4亿元 ， 同比上升9.5% 。 其中 ， 三个轨交项目品秀星图、品秀星樾、品秀星瀚在上半年持续实现合同销售50.5亿元 。
截至6月底 ， 越秀地产已售未入账合同销售金额约955亿元 ， 较年初上升7.9% 。
“销售目标还继续维持802亿元 。 ” 姜永进介绍 ， “1-7月份我们完成了440亿元 ， 同比上升8% ， 完成整个销售目标的55% ， 销售的同比增长还在提速 。 同时 ， 在可售资源方面 ， 我们还能维持1461亿元 ， 那么对应的目标计划率是55% ， 其中大湾区大概贡献了约60% 。 ”
多元化纳储
下半年加大投资力度
上半年销售成绩亮眼的越秀 ， 在纳储方面也有自己的算盘 。
报告期内 ， 越秀地产在广州、杭州和苏州三个城市共新增5幅土地 ， 总建筑面积约110万平方米 。 这其中 ， 广州番禺长隆南地块是越秀地产以“住宅+配建”的模式获取的 ， 总建筑面积约44万平方米 。
配建的模式即是 ， “政府通过推一些地块来配建某一个公共物业” 。
据林昭远介绍 ， 长隆南地块即需越秀地产配建华南理工大学国际校区 ， 投资大概39亿元 ， 这个模式可让其定向获取土地 ， 同时 ， “这个过程中 ， 由于提前做了一些运作 ， 我们对开发土地的指标、有关定位做了策划 ， 开工的效率应该会得到些提升” 。 此外 ， 配建额度的存在也可以直接抵减土地成本 ， “令我们的土地资金的支出大幅度减少 。 ”
“住宅+配建”的模式被林昭远称为“今年的一个新突破” 。
姜永进介绍 ， 公司在8月份也以该模式取得了一个项目 ， “未来会成为公司主要的增储模式之一” 。
“我们也会把这个模式进一步的发扬光大 ， 而且不单是从广州市 ， 也希望能够复制到其他城市里面去 。 ”林昭远表示 。
除了新探索的模式之外 ， 越秀地产近年来推进的“轨交+物业”模式在上半年也有项目纳入 。
6月初 ， 越秀地产取得向广州越秀集团收购水西项目、镇龙项目两个轨交项目51%权益的权利 ， 预计今年四季度完成交易 。 据披露 ， 越秀地产将由此获得土储约105万平方米 ， 轨交项目土地储备也由此增至约419万平方米 ， 约占总土地储备的17.7% 。


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