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中新经纬|@业主们，房贷批量“换锚”来了！将这样影响你还贷

中新经纬客户端8月25日电 (张澍楠)“选固定利率还是浮动利率？”这令有房贷在身的业主们反复纠结 ， 如今这道“必选题”已经有了答案 。 房贷“换锚”进入到最后时刻 ， 究竟对还贷有何影响？
固定利率vs浮动利率
中新经纬|@业主们，房贷批量“换锚”来了！将这样影响你还贷
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资料图 中新经纬 摄
房贷定价的“锚”过去一直是基准利率 ， 会根据基准利率浮动 ， 2019年新发放的房贷平稳切换为贷款市场报价利率(LPR)定价后 ， 央行2019年12月28日公告明确 ， 2020年3月1日至8月31日 ， 将推进存量房贷定价基准转换 ， 客户可与金融机构协商决定是“换锚”为LPR还是固定利率 。
中行、建行、工行、农行、邮储银行此前明确 ， 8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款 ， 按相关规则统一调整为LPR定价方式 。 交行称 ， 于8月21日对批量转换范围内的个人住房贷款调整为LPR定价方式 。
张女士2012年贷款97万在北京买了套房 ， 她对中新经纬客户端表示 ， 自己现在剩余贷款不多 ， 所以比较愿意尝试浮动利率 ， 如果是刚刚贷的款 ， 恐怕也要好好纠结一番 。 但她也提出疑问 ， 固定利率和浮动利率究竟有何区别？
最大的不同还是反映到了还款金额上 ， 顾名思义 ， 固定利率下的房贷利率会维持当前利率水平不变 ， 还款总额及月供基本固定 ， 不会受外界因素影响发生较大变化 。 不过若整体利率环境下跌 ， 固定利率还款仍会维持相对比较高的利率 。 转换为LPR后 ， 房贷利率会随着LPR变动而变 ， LPR下行 ， 还款金额降低；LPR上行 ， 还款金额也随之增加 。
需要注意的是 ， 如果是银行代为批量转换的客户 ， 可以要求按自己的意愿做一次调整 。 但只要是自己作出了选择 ， 无论是选择LPR定价方式还是固定利率 ， 都只有一次选择机会 ， 不能再更改 。
“换锚”后利率咋计算？
房贷“换锚”后 ， 利率咋算？月供到底能不能减少？
根据央行此前公告 ， 房贷的定价基准转换为LPR后 ， 加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月LPR的差值(可为负值) 。
中新经纬客户端算了笔账：以商业性个人住房贷款的转换为例 ， 如借款人小王 ， 买房时享受了贷款基准利率打九折(下浮10%)的优惠 ， 贷款日2015年8月1日 ， 期限是30年 。
若小王选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR ， 以5年期贷款基准利率是4.9%计算 ， 转换前的实际执行利率为4.9×(1-10%)=4.41% 。 2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8% ， 小王这笔房贷的加减点数为4.41%-4.8%=-0.39% ， 即减39个基点 ， 今后的房贷利率就是LPR-0.39% 。 直至这笔房贷偿还完毕为止 ， 这个加减点数都保持不变 ， 房贷利率将随着5年期以上LPR变动 。
转换时 ， 本人和银行需要协商确定加减点数、重定价日和重定价周期 。 重定价日是重新按照最新的定价基准计算贷款执行利率的时间 。 一般有两种 ， 一种是每年1月1日 ， 另一种是贷款发放日的每年“对月对日” 。
易居研究院智库中心研究总监严跃进举例 ， 若某位购房者今年8月份转为LPR计算贷款 ， 且后续每一年重新计算月供额 ， 2020年8至12月其月供额和今年前7月一样 。 2021年 ， 若5年期以上LPR上升5个基点 ， 那么100万房贷、30年等额本息的贷款情况下 ， 月供将增加约31元 。 反之 ， 若5年期以上LPR下降5个基点 ， 月供将减少31元 。
究竟选哪个更有优势？
中新经纬|@业主们，房贷批量“换锚”来了！将这样影响你还贷
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资料图：售楼处沙盘 。 中新经纬 薛宇飞 摄
中新经纬客户端注意到 ， 从去年12月到今年8月 ， 5年期LPR从4.8%变为4.65% ， 下降15个基点 。 如果是200万元房贷 ， 以等额本息还款方式20年还清 ， 15个基点的降幅意味着平均每年可节省房贷支出1963.83元 ， 20年一共可以省下39276.53元 。


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