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荣盛发展披露半年报，饮鸩止渴的背后凸显经营焦虑

荣盛发展披露半年报 ， 饮鸩止渴的背后凸显经营焦虑财报数据向来优于实际经营的荣盛发展（SZ002146） ， 前几天披露了一份半年报 。 整个上半年：荣盛发展实现营业收入261.54亿元 ， 同比增长7.36%；营业利润44.57亿元 ， 同比增长12.79%；归母净利润约29.46亿元 ， 同比增长0.04% 。 整个上半年荣盛发展实现销售规模482.3亿元 ， 同比增长3.5% ， 完成全年1210亿元销售规模的39.86% ， 随着下半年疫情逐步受控 ， 荣盛发展全年销售规模突破千亿问题不大 。 同样因疫情影响 ， 上半年全国大部房企业绩表现不佳 ， 因此我们不对这份半年报做过多评价 ， 只讨论荣盛发展的当前经营状况所存在的一些风险问题 ， 供各位参考 。 目前荣盛发展的经营问题主要有两点：一是持续处于高杠杆 ， 高负债的经营状态 ， 导致荣盛发展存在较大的财务风险；二是公司存货周转速度不佳 ， 回款效率太低 ， 拖累整个集团经营效率 ， 存在一定的经营风险 。 负债规模持续维持高位荣盛发展财务风险再添经营性压力根据最新半年报数据 ， 荣盛发展截止到6月30日 ， 净负债率为85.9% ， 高于行业平均水平 ， 并较2019年的79.7%提升了6.2个百分点 。 其资产负债率也达到82.7% ， 较2019年底提升0.3个百分点 ， 更是远高于65%的行业平均水平 。 整个上半年 ， 荣盛发展新增外部融资329.82亿元 ， 占去年全年融资规模的70% 。 公司融资余额也达到707.86亿元 ， 较2019年底的659.62增加了7.3% ， 可见荣盛发展依旧在维持高杠杆经营 。 荣盛发展披露半年报 ， 饮鸩止渴的背后凸显经营焦虑图片来源：万得股票在荣盛发展的整个债务结构中 ， 1年内到期的债务合计超过330亿元 ， 占比高达46.7% ， 而公司账面资金只有286.75亿元 ， 较2019年的303.56亿元减少了近17亿元 ， 再加上38.82亿的受限制资金 ， 可以看出荣盛发展偿债压力较大 。 与此同时 ， 荣盛发展的经营状况也为其偿债再添压力 。 根据半年报数据 ， 整个上半年荣盛发展的全部营收是261.5亿元 ， 但靠主业卖房子产生的经营性现金流为-39.01亿元 。 而整个2019年 ， 荣盛发展的经营性现金流也只有21.2亿元 ， 说明其存货周转效率不高 ， 资金回笼速度较慢 。 受制于经营效率不高 ， 荣盛发展近年来的融资成本也是高居不下 。 7月23日荣盛发展发行的2020年第一期中期票据 ， 融资规模10亿元 ， 期限2+1年 ， 但融资利率高达7.22% 。 同为3年期中期票据的金地集团 ， 融资利率只有3.83% ， 其融资成本之高 ， 可见一斑 。 所以从荣盛发展财务结构来看 ， 当前的荣盛发展处于一个极度尴尬且危险的境地 。 一面是房地产政策高压拖累存货周转速度 ， 叠加疫情对去化问题的影响 ， 资产变现能力进一步下降；另一面是公司融资成本高企 ， 却不得不依靠外部输血 ， 维持集团正常经营 。 因此 ， 对于荣盛发展 ， 我们认为其较大的财务风险已经成为其投资价值的最大不确定性因素 ， 也为其实际经营增添不少压力 。 高负债低能效仍挡不住荣盛激进的拿地节奏尽管财务结构堪忧 ， 但荣盛发展并没有停止激进的拿地节奏 。 根据公司全年发展计划 ， 公司整个2020年计划新增土储建面约1355.9万平米 ， 较2019年的土储规模同比增长了38.5% 。 而根据新浪财经房产统计数据 ， 整个上半年 ， 荣盛发展拿地金额为208亿元 ， 拿地面积/销售面积为108% ， 拿地节奏快于销售节奏 。 而且荣盛发展同期权益购地金额也达到181.84亿元 ， 拿地权益比例达到88% ， 且拿地均价同比大增32% ， 达到4458元/平米 ， 说明其拿地热情较高 ， 不计成本也要扩大土储规模 。 不过 ， 荣盛发展在土地成本明显上升的同时 ， 同期销售均价却未有明显上升 ， 拿地均价/销售均价达到40% ， 拖累投资回报 。 而且 ， 除了拿地速度不减 ， 荣盛发展的销售回款也不及预期 ， 资产结转速度明显放缓 。 公开数据显示 ， 荣盛发展2020年的计划销售规模为1210亿元 ， 计划回款金额为968亿元 。 而上半年荣盛发展的实现销售回款只有305.91亿元 ， 相较于上半年482.3亿元的销售规模来说 ， 回款率仅为63.43% ， 仅完成全年回款目标的31.6% 。 为了加快结转速度 ， 加速资金回笼 ， 缓解财务压力和经营焦虑 ， 荣盛发展提出“14579+”计划 。 即拿地一个月开工 ， 四个月出展示区 ， 五个月实现销售 ， 七个月现金回流 ， 九个月清盘 。 但该计划带来的实际效果并不明显 ， 上半年荣盛发展结转项目面积只有212.15万平米 ， 同比增长5.97% ， 结算收入也只有226.39亿元 ， 同比增长4.68% 。 由此导致营收净利增速创下2016以来最低水平 。 这一方面确实跟疫情影响房企开工节奏和存货去化速度有关 ， 但更主要的原因在于荣盛发展的主要根据地在三四线城市 ， 而且对大本营河北的依赖度也比较高 。 在经历2015-2018年大行情之后 ， 近年来三四线城市的地产行情大幅回落 ， 增长动能明显下滑 ， 由此拖累布局三四线楼市房企的营收情况 。 而荣盛发展对河北地区的依赖 ， 根据新浪财经房产统计数据 ， 在今年上半年的营收构成中 ， 超过半数的营收来自河北 ， 对河北的依赖已经超过去年上半年同期 。 布局过于单一 ， 一方面受政策等市场性风险影响较大 ， 另一方面也说明荣盛发展在全国其他城市的去化能力堪忧 。 存货周转不佳导致上半年经营性现金流为负财报数据也显示荣盛发展整个上半年的存货周转率只有0.11次 ， 巨幅低于20次的行业平均水平 。 应收款周转速度也只有6.6次 ， 同样大幅低于182.8次的行业平均水平 。 荣盛发展披露半年报 ， 饮鸩止渴的背后凸显经营焦虑图片来源：万得股票资产周转速度不佳 ， 也导致荣盛发展整个上半年的经营性现金流出现亏损 ， 为-39.01亿元 ， 如果不是凭借近330亿的外部融资 ， 荣盛发展将面临现金流枯竭的局面 。 资产周转速度不佳 ， 公司结转回款不利 ， 荣盛发展却仍在积极拿地 ， 恐怕不是对经营风险不自知 ， 而是深处债务漩涡 ， 落入经营陷阱 ， 不得不以规模上的增长 ， 换取更长久的经营时间 。 但这波饮鸩止渴 ， 以时间换空间的操作 ， 在失去楼市鸡血般的刺激后 ， 还能维持多久呢？


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