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＂原＂上海高院|用银行3.85%抵押贷还房贷，靠谱吗？

【"原"上海高院|用银行3.85%抵押贷还房贷，靠谱吗？】＂原＂上海高院|用银行3.85%抵押贷还房贷，靠谱吗？

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＂原＂上海高院|用银行3.85%抵押贷还房贷，靠谱吗？


今年 ， 为了抗击疫情 ， 许多银行推出了面向个体工商户的低息抵押贷产品 ， “利率低至 3.85%， 最长可贷 10 年”等宣传标语出现在各大银行 app 和宣传海报上 。 于是 ， 一些用户开始考虑：是否可以将自己的房贷置换成利率更低的抵押贷？

\uD83D\uDE45 低息抵押贷没那么容易办 这个基本条件很多人达不到抛开利率不谈 ， 先说明一下抵押贷的办理条件 。办理抵押贷 ， 首先要满足两个基本条件 ，第一是持有房产证 ，也就是房子已经全款付清 ， 不欠任何房贷； 第二， 也是大多数人最容易被卡住的一点 ，就是需要贷款人名下有营业执照 。因为这次银行推出低利率抵押贷是国家贴息做的 ， 为的是扶持小微企业和个体工商户 ， 是不能用于像房产这样的投资和各种消费的 。并且 ， 大多数银行对营业执照的持有时间是有要求的 ， 像交通银行的要求是营业执照需办理两年以上 ， 工商银行的要求是满一年 。 这些信息在贷款前银行都会进行核实 ， 包括公司或商户的近半年流水和一些业务往来 。 此外 ， 中国银行信贷人员告诉记者 ， 营业机构必须交纳社保 ， 否则也不会批款 。 贷款出借后 ， 还会有银行总部的人打电话对贷款用途进行调查 ， 一旦发现贷款用于非经营性支出 ， 则立即收回贷款 ， 并影响借款人个人征信 。除了用途的审核之外 ， 还有对借款人个人征信的审核 ， 对于个人征信的审核比较日常 ， 主要考察的是借款人的还款能力和还款业务 。 但有一点需特别注意 ， “如果在征信中体现出借款人有小贷公司贷款的历史 ，80% 的的银行都不会再贷款给他 。 ”工商银行信贷人员告诉记者 。近年来 ， 市 场上出现了不少贷款中介公司 ， 以帮助用户向银行办理贷款为业 ， 收取中介费 。 关于以上条件 ， 贷款中介告诉记者 ， “都是可以沟通的” 。 比如没有营业执照 ， 或者征信不够 ， 贷款中介均号称可以“操作” 。 对此 ， 银行贷款人员回应称“不靠谱” 。除此之外 ， 借款人的年龄需在18-70岁之间 ， 规定借款年限与借款人年龄相加不得超过 70。为了保证贷款能安全收回 ， 银行对贷款中介是抵制的 ， 一旦发现用户使用贷款中介 ， 不仅贷款取消 ， 计入征信 ， 连办理业务的信贷员也会受到银行处罚 。 因此 ， 贷款中介保证的“可操作”、“可沟通” ， 并不可信 。\uD83C\uDFE6 3.85%的低息贷确实存在 但大部分用户只能贷到 4 点多
许多银行都打出了抵押贷低至3.85%的口号 ， 通过实地走访几家银行营业网点 ， 记者了解到 ， 年化利率低至 3.85% 的贷款是的确存在的 。“但在实际操作中 ， 利率的高低因人而异 。 ”交通银行的信贷经理告诉记者 。只有极少数特别优质的用户才能达到 3.85% 的最低利率 ，不仅考察借款人的征信和还款能力 ， 还包括交通银行业务往来密切程度等都要考量 。 而一般给用户的贷款利率都是 4 点多 。除交通银行外 ， 还有几家银行也表示 ， 在实际操作中 ， 贷出的利率一般不会低于4% 。 但不同银行之间的贷款产品都会有差异 ， 平安银行的这类贷款利率通常为 5% 左右 ， 最低能达到 4.89%。 而工商银行则表示 ， 只要各方面条件能达标 ， 普通用户也能在工商银行贷到 3.85% 的低息贷 。而在具体操作中 ， 工商银行告诉记者 ，3.85% 的低息贷年限只有一年 ， 按月还息 ， 到期还本 。 若想继续抵押贷款 ， 则需将所有流程重新走一遍 ， 并且利率也会根据该年的利率进行调整 。 目前工商银行的抵押贷利率已经与 LPR （ 贷款市场报价利率 ）挂钩 ， 抵押贷也会每年根据 LPR 的情况进行调整 。除此之外 ， 其他几家银行工作人员也表示 ， 今年的低息抵押贷是由国家补贴的 ， 第二年不一定会有这个政策 。就交通银行来说 ， 即便签订了5年期的合同 ， 也是每年归本一次 。 银行能承诺的只是 ， 银行自家不会私自调整这个利率 ， 但如果国家统一调整 ， 用户第二年续贷的利率也会变动 。 但签到 5 年还有一个好处就是续贷时手续会简单许多 ， 到期还本后 3 个工作日可办好续贷 。不过 ， 也有超出一年期限的抵押贷产品 。 建设银行表示 ， 目前建行抵押贷的用户有两个选择 ， 一是办理1年期的抵押贷 ， 利率是 4.5% ；二是 3 年贷 ， 利率 5.5%， 但能保证三年利率不变 。贷款中介告诉记者 ， 他们能拿到3.2%甚至 3.1% 的更低利率 ， 并承诺最长到 20 年这个利率都不会有变化 。 工商银行信贷人员则表示“不可能” ， “目前市场上没有这么低的 ，3.85% 已经很低了” 。\uD83C\uDFE6 年限：大多数银行不会贷到 10 年 且需每年归本一次
一些银行会在官方渠道打出最高可贷10年的广告 ， 但和利率这边的情况一样 ， 能办到最高年限的也是极少数用户 ， 出于收款风险的考虑 ， 一般银行不会贷这么长年限 。 交通银行表示 ， 通常办理的是 5 年的期限 ， 并且每年归本一次 ， 再进行续签 。而即便签的期限是5年 ， 每年续签时也不会立即批款 ， 在交通银行 ， 每次还本后需等待至少 3 三个工作日才能再次批款 。 而在有些银行 ， 这个时间是一周 。 这就要求用户手里有足够的周转资金 ， 否则无法顺利度过中间的时间差 。\uD83D\uDDE3 房贷抵押贷二选一 听听专业人士的建议假如手上有一笔现钱 ， 在全款买房后办理抵押贷 ， 和直接办理房贷之间选一个 ， 多家银行信贷人员建议选择办理房贷 。中国银行信贷部门负责人告诉记者：“房贷是目前市场上最划算的贷款 ， 全款还了房贷再做抵押贷划不来 。 ”一方面 ， 房贷的贷款期限通常比较长 ， 利率相比其他贷款也比较低且稳定 。 另一方面 ， 房贷是最常规的贷款 ， 流程简单 ， 办起来快 。 而抵押贷办起来则十分麻烦 ， 审批流程也比较慢 ， 一般要 2-3 个月才能批款 。 并且 ， 有些银行有要求 ， 房产证到手 3 个月内不能抵押 。一般情况下 ， 银行能批下来的贷款为房产估价的6-7成 ， 有的贷款产品仅为 5 成 。中国银行贷款人员举例介绍：假如用户手里有 100 万 ， 在办理房贷和全款买房后办理抵押贷之间做选择 。 首付按照 30% 来算的话 ， 则需办理 70 万的房贷 ， 一般可贷 30 年 ， 目前商贷利率为 5.63%。 而如果选择全款买房办理抵押贷 ， 最高可贷出 7 成 ， 也就是 70 万 。 抵押贷最后批下来的利率一般为 4 点多 ， 相比房贷每年能省 1 万左右 ， 但还要扣除 1%-2% 的中介费 ， 以及其他一些手续费 ， 算下来省下的其实不多 。 但整个办理过程却十分麻烦 。综合各方的建议 ， 总结来说 ， 用低息抵押贷优化贷款 ，真正的适用人群主要是两类 ， 且均为用抵押贷换抵押贷的用户 。一是当初是以一个比较高的利率办理的抵押贷 ，现在利率较低 ， 或者其他银行推出了较低利率的抵押贷 ， 可以将前一个抵押贷还清（抵押贷支持随还随取） ， 再重新将房产抵押办理贷款 。 这样就将以前的高息贷款置换成如今的低息贷款了 。第二种情况是 ， 由于所持房产涨价幅度比较大 ， 办理上一个抵押贷时的房产估值大大低于现在的估值 ， 为了贷出更多额度 ， 也可以选择一次还清后办理一个新的抵押贷 ， 这样手上可以拥有更多现钱 。而对于手上只有一套按揭房 ， 且没有营业执照的用户来说 ， 通过低息抵押贷优化贷款不仅费时费力 ， 还担了许多违规风险 ， 扣除各种中介费用后也不剩多少 。 最重要的是 ， 今年的低息贷款得益于政策福利 ， 来年却不一定有这样的低息 。 对于用户来说 ， 所冒的风险太大了 。


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