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经济观察报|时代中国营收毛利双降，拿地支出不足50亿元


经济观察报|时代中国营收毛利双降，拿地支出不足50亿元
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经济观察网采访人员陈博2020年上半年时代中国（01233.HK）营收同比出现下降 。 在8月18日的中期业绩会上 ， 时代中国董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄称：“上半年因为疫情影响 ， 城市更新项目转化手续推后 。 ”
2020年中报显示 ， 截止6月30日 ， 时代中国实现营收149.25亿元 ， 同比下降6.4% ， 其中城市更新确认收入为零 。 从2018年首次产生营业收入 ， 城市更新一直被时代中国视为业绩及盈利的保障 。
同期 ， 时代中国实现毛利40.22亿元 ， 同比减少22.5%；毛利率26.9% ， 同比下降5.6个百分点 。
对于毛利率下降原因 ， 时代中国称 ， 第一 ， 由于高毛利率的城市更新业务没有收入 ， 2018、2019两年 ， 时代中国城市更新业务毛利率介于50%-60%之间；第二 ， 今年上半年 ， 超过12%收入来自于毛利率相对较低的江门鹤山项目；第三 ， 疫情期间 ， 广佛地区尾盘采取优惠折扣销售策略 ， 因此确认收入的毛利率有所降低 。
岑钊雄透露 ， 2020年预计完成10个城市更新项目 ， 释放可售总建面约200万平方米 。 2019年城市更新业务为时代中国贡献收入21.67亿元 ， 营收占比5.1% 。
3月举行的2019年年度业绩会上 ， 岑钊雄曾提到 ， 希望2020年完成转化的旧改项目数量在2019年基础上再增加一点 。
时代中国所拥有超过150个城市更新项目 ， 潜在总建面约5200万平方米 。 “我们在逐步推进这些项目的转换 。 ”岑钊雄说 ， 随着政策的放开 ， 以及地方政府的支持 ， 城市更新项目进展有望更快推进 。
截止6月30日 ， 时代中国土地储备总建筑面积2180万平方米 。 早在两年前 ， 时代中国就在投资策略上进行调整 ， 减少拿地支出的同时 ， 增大城市更新投入 。 今年3月 ， 岑钊雄在业绩会上透露 ， 2020年时代中国的拿地预算是250-300亿元左右 。
2020年上半年 ， 时代中国在佛山、长沙和东莞购入7幅地块 ， 拿地金额为42.64亿元 。 不到全年拿地额度的20% ， 同比减少77.3% 。
拿地力度放缓 ， 时代中国将原因归结于上半年招拍挂土地成本与投资测算不匹配 ， 只能选择放弃 。
【经济观察报|时代中国营收毛利双降，拿地支出不足50亿元】“下半年 ， 我们将按照全年度资金来安排投资 ， 估计全年度买地预算和投资策略是没有改变的 。 ”岑钊雄说 ， 时代中国会优先考虑城市更新转化出来的项目 ， 然后是公开招拍挂和收购 。
今年时代中国迎来偿债高峰期 。 2020中报显示 ， 截至6月30日 ， 时代中国有息债务587.22亿元 ， 其中 ， 一年内到期借款由去年底185.98亿元上升至241.47亿元 ， 占比达41.1% 。
“241亿元短债 ， 境外债务102亿 ， 境内债务94.4亿 。 目前 ， 发改委和证监会对公开市场债务都管控规模 ， 不允许超过 ， 也不允许下降 。 ”时代中国首席财务官兼执行董事牛霁旻指出 ， 一年内到期债务大部分都拿到相关部门批文或置换批文 ， 只需根据未来到期债务的时间节点做提前置换就行 。
境内公开债务方面 ， 时代中国获得置换额度是95.2亿元 。 截至7月底 ， 已累计重新发行置换了84亿元 ， 将年内到期部分置换完毕；另一笔明年11月到期的私募债 ， 目前还未发行 。
境外债务共涉及14.5亿美元 ， 7月中旬已发行一笔3亿美元票据 ， 用来偿还11月到期的同等额度债务；剩下5亿美元、2亿美元和4.5亿美元3笔于2021年1月、5月和6月到期 。 牛霁旻表示 ， 已经拿到批文 。
降低融资成本 ， 是时代中国上半年正在做的一件事情 。 上述重新发行的84亿元境内债 ， 融资成本从7%以上降至5%左右；境外债利率也下降了1个百分点 。 岑钊雄表示 ， 通过置换全年利率水平有望降至6%左右 。
近期 ， 有关房地产融资收紧的传言不绝于耳 。 牛霁旻称 ， 现在房地产融资跟房地产调控的思维一样 ， 希望维持相对稳定和均衡 ， 国内对房企公开市场融资实施限额管控 ， 后续再出台更紧政策的可能性不大 。 “我们判断 ， 主要政策还是以保持市场稳定为主 。 ”


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