农村宅基地|为什么进城以后，就不能回老家继承祖宅了
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8月11日北京市政府出台《关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》 ， 这个指导意见 ， 看似对农民宅基地的管理 ， 其实是对城市化、户籍制度、房产制度的一次重新归位 ， 事关每一个人 ， 会对人们今后的生活产生影响 。 虽然这个规定是北京市发布的 ， 但是 ， 很快都会在全国推展开来 ， 这也是中国社会制度的一次重大调整 。
这个文件 ， 贯穿了一个基本思想 ， 就是城乡一体化、“一户一宅” ， 鼓励农民进城买房 。 但是 ， 进城买房 ， 就要退出农村宅基地 ， 这个颠覆了人们的观念 。 我们一般人都认为 ， 农村的祖宅是自己家的私人财产 ， 可以世世代代继承下去 。 但是 ， 现在说的很清楚了 ， 宅基地是集体财产 ， 房子是个人财产 ， 房子可以继承 ， 但是宅基地不能继承 。
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也就是说 ， 只能继承房屋 ，地随房走 ， 只要你继承的房子在 ， 这宅基地就是属于你的 ， 但是 ， 如果房子不在了 ， 当然 ， 宅基地也就被收走了 。 房子不在了 ， 有两种情况 ， 一种是房倒屋塌了 ， 这个也就相当于房子没有了 ， 宅基地就会被收走了 。
另一种是 ， 你自己翻建了 ， 但是 ， 你自己翻建的房子 ， 已经不是原来 ， 你继承的房子了 ， 所以 ， 房子变了 ， 翻建的房子就不能使用原来的宅基地 。 所以理论上继承的房屋不能翻建 ， 但可以里面装修 。 你怎么保证这个房子不倒 ， 这个房子就永远是你的 。
【农村宅基地|为什么进城以后，就不能回老家继承祖宅了】在北京实际上这么多年以来 ， 对宅基地的控制是非常严格的 ， 基本上不能批新的宅基地 。 过去很多人考学以后 ， 都把户口转成了商品粮户口 ， 但是 ， 从上世纪90年代后期 ， 学生毕业以后政府不再包分配 ， 不少人只能回到农村和父母一起生活 ， 这些人就不能申请宅基地了 。 遇到过一个这样的朋友 ， 前些年 ， 还好 ， 现在孩子大了 ， 在城里买不起房 ， 保障房不要说排队 ， 就是有资格 ， 也买不起 。 只好把原来的旧房翻建一下 ， 能增加一个卧室出来 。 但是 ， 也要花好几十万 。
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也就是说 ， 对这样户口进城 ， 而人没有进城的人员 ， 是可以申请保障房的 。 北京新政一个最大的特点 ， 就是 ， 在农村没有宅基地的农民 ， 也可以申请保障房 ， 条件是 ， 具有居民或职工社保 ， 所以 ， 在北京实际上 ， 城市户口和农村户口的差别正在缩小 。 也有朋友 ， 本来是农村户口 ， 因为在农村没有宅基地 ， 就申请了保障房 。
不管怎么说 ， 就是每个人只能有一套房 。 在农村有宅基地的 ， 如果想申请保障房 ， 也是可以的 ， 就是先按规定把宅基地退出来 。 当然是 ， 按照正规途径退出 ， 比如转让给有资格的村民 ， 兄弟等 ， 如果没有这样的人 ， 可以直接退给村集体 。 政府是欢迎人们退出宅基地的 。 但是 ， 对于之前在城里买了房的人 ， 因为 不是保障房 ， 并没有要求退出宅基地 。
此外 ， 受到新政影响比较大的 ， 是到农村养老的退休人员 ， 有不少人 ， 在农村租住了一个老宅院 ， 然后自己花可较大的力气进行了装修改造 ， 还有的是在原宅基地进行了翻建 ， 当然 ， 这些租期都比较长 ， 当期满后 ， 房产交还房东家 。 一般租期都有几十年 ， 算是以租代购的行为 。
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对于这些人 ， 可能会遇到几个问题 ， 现在要求 ， 一个是租期最长只有20年 ， 那么原来确定租期40年的、50年的情况怎么办？因为租房以后 ， 每个人都进行了很大的投入 ， 对旧房进行了改造 。 二是 ， 所有这类租房行为也要纳入政府管理 ， 需要向政府报告登记 。 三是 ， 对没有经过审批的建设项目 ， 以及超标的翻建工程 ， 可能会被认为是违建工程 ， 有没有被拆除的风险 。
类似情况的 ， 还有到农村租房搞民宿经营的 ， 这些城里来的投资者 ， 遇到的问题更多一些 ， 因为具有了经营的性质 ， 麻烦就更多一些 。 比如 ， 各方面的检查、督查 。 主要的是 ， 新政要求在农村开展经营活动 ， 要以村集体为主 ， 由村集体和相关企业进行商业合作 ， 共同开发 。 这对个人把房子租给城里人 ， 或者是外地人搞民宿 ， 可能会遇到比较大的问题 ， 就是要申报经过批准 ， 还有就是改造的房子是不是有手续 。
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北京的这个政策 ， 其实也不是新政策 ， 在前些年 ， 就搞过“宅基地换房”的试点 ， 这种试点 ， 其他地区也有 ， 在有些地区搞着搞着还搞成了“合村并居”、“撤村并镇” ， 这项政策试验的效果并不如意 ， 没有得到农民欢迎 。
宅基地换房目的是为了解决当前农村空心化严重的问题 ， 让闲置的宅基地得以利用起来 。 用宅基地置换成城镇的房屋 ， 也就 意味着放弃农村宅基地的使用权， 原理和宅基地有偿退出一样 ， 一旦选择放弃 ， 再现回农村重新申请宅基地 ， 几乎没有可能了 。
由于每个地区的经济发展状况不一 ， 因此 宅基地换房遵循的补偿标准是多退少补， 也就是说换房只能换到与宅基地有对等价值的房屋 ， 而偏一点的地方农民又不愿意换 ， 但想换市中心的房子 ， 还要自己倒贴钱 ， 无形之中又背起了房贷 。 因此一些农民朋友肯定是不乐意的 。 【本文由“马跃成”发布2020年8月14日】
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