众所周知 ， 在美国 ， 无论农村或城市 ， 一个家庭只有一套住房 ， 而且大多为按揭买房 ， 基本上没有“囤房”现象 。 在中国农村也是如此 ， 每个农民家庭拥有一套独户独院的小庭园或两层楼 ， 在门前屋后有果树、菜园和水塘 ， 水塘既可游泳、也可养鱼 。 但每个中国农民家庭只需要一套房子 ， 而且不需要按揭 ， 他们更不会“囤房” 。然而 ， 在中国城镇 ， 则情况大不相同 ， 凡中等收入以上的城镇家庭 ， 一般每个家庭可能拥有两套以上的商品房 ， 有的高收入家庭甚至拥有十多套商品房 ， 这种“囤房”现象普遍存在于中国城市 ， 尤其是大城市 ， 形成了庞大的存量房闲置和浪费 。 原因何在？有何良方？一、中国城市房价地区差异巨大日前央行发布第二季度中国货币政策执行报告 ， 其中 ， 关于房地产调控的表述继续保留了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ， 坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段 ， 保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性” 。 对此 ， 老外不解：住房本来就是用来住的 ， 为什么要炒呢？最近一个多月十余地方密集收紧楼市政策 。 比方 ， 有地方住房公积金政策规定：停止向购买第三套及以上住房者发放公积金贷款 。 像这样的政策 ， 老外也不理解：一个家庭为什么需要三套住房呢？近日易居房地产研究院发布的《2020年7月全国40城新建商品住宅成交报告》显示 ， 40个城市7月成交量环比、同比双双增长 ， 连续3个月同比正增长 。 报告指出 ， 7月40城新建商品住宅成交面积环比增长5% ， 同比增长18% 。 这是中国有效控制疫情后恢复最快的行业 。根据中国指数研究院2020年7月百城新建住宅均价数据 ， 我们将中国100个主要城市重新划分为一、二、三、四线房价城市：（1）一线房价城市（3个）：深圳、上海、北京 ， 新建住宅均价高于4万元 ， 它们分别为54566元 ， 49369元 ， 42804元/平方米 。（2）二线房价城市（6个）：厦门、杭州、三亚、南京、广州、珠海 ， 新建住宅均价介于2万至4万元/平方米 ， 它们分别为 28809元 ， 27276元 ， 24538元 ， 23180元 ， 22399元 ， 21377元/平方米 。（3）三线房价城市（40个）：温州、宁波、苏州、东莞、福州、绍兴、昆山、常熟、天津、海口、南通、大连、台州、青岛、合肥、佛山、无锡、武汉、扬州、南昌、嘉兴、郑州、廊坊、常州、石家庄、成都、金华、济南、昆明、漳州、重庆、张家港、湖州、南宁、汕头、湛江、惠州、西安、江阴、中山 ， 目前新建住宅均价介于1万至2万元/平方米 ， 最高房价为温州19723元/平方米 ， 最低房价为中山10026元/元 。（4）四线房价城市（51个）：具体名单（略） ， 目前新建住宅均价 ， 最高房价为太原9901元/平方米 ， 最低房价为湘潭5426元/平方米 。总体而论 ， 不同城市房价差异 ， 既与该城市经济发达程度有关 ， 也与该城市人口密度有关 ， 比方 ， 东部沿海地区房价整体高于中西部地区；只有个别城市例外 ， 比方 ， 三亚和海口的房价远高于其对应的经济发达程度 ， 这两个城市不仅人口密度大 ， 而且地域面积极其有限 ， 周边为大海 ， 虽然风景优美、空气好 ， 但无法提供更多土地供应 ， 因此 ， 海南岛房价明显偏高 。此外 ， 值得注意的是 ， 只有19个省会城市的房价分别进入了一、二、三线城市 ， 也就是说 ， 另有12个省会城市房价却落入了四线城市 。 与此相反 ， 许多东部经济发达的地级市进入了二、三线城市 ， 比方 ， 三亚、珠海、温州、宁波、苏州、东莞的房价远高于中部城市武汉 。二、中国房地产大开发及其财富效应中国房地产大开放始于1998年的城镇“房改”政策 。 此前中国城市住房只有私房（自建房）和公房（福利房）两类 。 当时尚无“商品房”这一概念 ， 也没有房地产市场 ， 直至“房改”政策出台 。 所谓“房改” ， 就是彻底取消计划经济“福利房” ， 大力推广商品房 ， 将过去的福利分房转化为货币补贴买房 ， 并通过建立住房公积金制度 ， 鼓励私人按揭买房 。 这就是中国房地产大开放及房地产市场的最初由来 。1998-2010年 ， 是我国房价的价值回归、快速补涨时期 ， 其间房价几乎是连年大涨 。 以武汉为例 ， 1998年武汉一环内房价不足2000元/平方米 ， 城区中心最高房价略高于3000元/平方米 ， 十年后的2009年武汉一环内房价已涨至6000至8000元/平方米 ， 城区中心最高房价则超过了15000元/平方米 。但2010年我国房地产市场首次出台“限购”政策 ， 房价开始步入平缓上涨期 ， 在个别时间区段也出现过房价“滞涨”或“暴涨”现象 。 比方 ， 2014年下半年 ， 武汉房价出现过明显的“滞涨”甚至回落 ， 不过 ， 从2015年初至2016年期间 ， 武汉又出现了一轮短暂的“暴涨”行情 ， 并且形成了武汉房价的暂时“头部” ， 至今 ， 武汉房价总体平稳 。根据“百城房价指数”报告显示 ， 2010年6月 ， 武汉市新建住宅均价为7187元/平方米 ， 十年后的今天 ， 2020年7月 ， 武汉市新建住宅均价为12705元/平方米 。 也就是说 ， 近十年武汉房价累计上涨了76.78% 。 另据安居客二手房信息显示 ， 目前武汉城区中心二手房最高报价为8万元/平方米 。再看看作为全国房价标杆的北京市 。 1998年北京房价与武汉房价大体相当 ， 约为2000元/平方米 ， 但此后城市之间房价开始拉开差距 ， 其主要原因有两个：一是人口密度 ， 即供求关系；二是收入水平 ， 即支付能力 。 很显然 ， 北京人口密度远高于武汉 ， 北京收入比武汉高出许多 ， 因此 ， 北京房价跑得快 。根据“百城房价指数”报告显示 ， 2010年6月 ， 北京市新建住宅均价为22729元/平方米 ， 相当于武汉均价的3.16倍；2020年7月 ， 北京市新建住宅均价为42804元/平方米 ， 相当于武汉均价的3.37倍 。 这十年北京房价累计上涨了88.32% ， 比武汉多涨11个百分点 。 再次证明：北京房价跑得高、跑得快 。 最近在安居客报价最高的北京二手房均价是18.7万元/平方米 ， 位于西单大方胡同“西单上国阙” 。最后 ， 我们再看看“后来居上”、全国房价最高的深圳 。 2010年6月 ， 深圳新建住宅均价为22190元/平方米 ， 直至2014年底深圳房价均明显低于上海和北京 ， 然而从2015年开始深圳房价出现持续暴涨 ， 2014年12月深圳新建住宅均价为30719元/平方米 ， 2016年10月其房价上涨至55150元/平方米 ， 不到两年暴涨79.5% ， 接近北京近十年的累计涨幅 ， 这是十分疯狂的罕见现象 。 不过 ， 从2016年底开始 ， 深圳房价开始“筑顶”并步入平稳期 ， 似乎有下滑趋势 。 2020年7月深圳新建新建住宅均价为54566元 ， 略低于四年前的峰值 。正是2015-2016年深圳房价的报复性“补涨” ， 使它一跃超过原先房价排列全国前两位的上海和北京 ， 直至今天 ， 深圳一直是全国房价最高的城市 ， 上海与北京则甘居其后 。 房价排列全国第四、五、六、七位的城市分别是厦门、杭州、南京、广州 ， 2020年7月 ， 这四个城市的新建住宅均价分别为28809元/平方米 ， 27276元/平方米 ， 23180元/平方米 ， 22399元/平方米 ， 远低于深、上、北 。大城市畸高的房价 ， 不仅加大了市民的居住成本和生活负担 ， 而且也会加大企业用地用房成本 ， 尤其是大量存量房的闲置造成了社会资源的巨大浪费 。三、中国城市家庭“囤房”的深层次原因中央反复强调：房子是有来住的 ， 不是用来炒的 。 但许多城镇家庭购买多套房 ， 其目的不是用来住的 ， 而是有来炒的 ， 甚至有的家庭“囤房”多达十多套商品房 。事实上 ， 商品房流动性较差 ， 变现比较困难 ， 而且交易成本昂贵 ， 那么 ， 我们的城镇家庭为什么还要冒险“囤房” ， 甚至闲置着？（一）金融机构无能 ， 导致家庭被迫“囤房”