比房价下跌更可怕的是什么？烂尾楼！
来源：国民经略
文|凯风比房价下跌更可怕的事情是什么？——掏空“六个钱包” ， 好不容易上了车 ， 却不幸遭遇了烂尾 。 楼盘烂尾 ， 银行的房贷一分不能少 ， 房子却不看不到落成的希望 。谁来拯救烂尾楼？我们该如何避雷？01前不久 ， “昆明30户居民住进烂尾楼”上了热搜 。一个名为“别样幸福城”的小区 ， 烂尾了5年之久 。 业主在经济压力之外 ， 无奈住进了不通水电的烂尾楼：用太阳能灯照明 ， 借雨水洗脸 ， 在小区开荒种菜 ， 在繁华都市无奈过上了城市“吉普赛人”的生活 。一边是房价不断上涨 ， 另一边是烂尾楼层出不穷 ， 充斥着黑色幽默的荒诞景象 ， 引来了广泛关注 。近日 ， 在舆论压力之下 ， 昆明别样幸福城烂尾楼终于重新开工 。昆明的“别样幸福城”之所以烂尾 ， 表面原因是开发商资金断裂 ， 实际原因是业主的购房预售款并未进入监管账户 ， 而被开发商挪用 ， 最终因项目众多资金链断裂 ， 导致楼盘烂尾 。天眼查显示 ， 2015年7月至今 ， 涉事开发商佳达利公司共被法院列入失信名单111次 ， 法人代表被限制高消费200次 ， 该公司曾因合同纠纷被他人或公司起诉657次 ， 其中商品房销售合同纠纷222起 。显然 ， 仅靠业主和开发商 ， 很难让烂尾楼起死回生 。 这起案例 ， 终究只是众多烂尾楼中的特例 。 不是每一个烂尾楼都能获得舆论关注 ， 也不是每一个烂尾楼都有重启的可能 。“上了热搜的都能得到解决” ， 这句话既是无奈也是现实 。02楼市上行周期 ， 为什么会出现烂尾楼？过去 ， 我们所熟知的烂尾楼 ， 往往出现于楼市泡沫破裂之际 。 1990年代 ， 海南房地产泡沫破裂 ， 房价一度腰斩 ， 高峰时期出现600多栋烂尾楼 ， 部分烂尾楼由于长期无法盘活 ， 甚至沦为养猪场 。“天涯海角烂尾楼”的传说 ， 在海南存在10多年之久 。然而 ， 从1998年至今 ， 中国房价一直处于上行周期 ， 即使中间有几次反复 ， 但最终行情都被逆转 ， 烂尾楼为何仍旧层出不穷？以“别样幸福城”所在的昆明为例 。 据《中国新闻周刊》报道 ， 2014年至2015年 ， 除别样幸福城外 ， 云锡金地、南亚之门、沸城、金恒财富广场、誉峰国际、奥宸中心、大宥城等一批项目加入烂尾楼名单；高峰时期 ， 昆明市场上烂尾项目达40多个 。河南南阳的烂尾楼更为出名 。 据《中国经营报》报道 ， 高峰时期 ， 南阳有300多个烂尾楼 。 今年 ， 当地政府曾宣称到6月30日房地产领域整治项目全部清零 ， 不过至今多个项目仍然未复工 ， 烂尾楼离真正清零遥遥无期 。南阳烂尾楼的出现 ， 则与“先上车后补票”、“边施工边办证”的建设方式不无关系 。 不少楼盘未拿到预售证 ， 就大行认购之能事 ， 最终的烂尾风险 ， 只能转嫁给业主 。这只是问题的冰山一角 。03烂尾楼背后 ， 不乏监管的疏漏 。这些烂尾楼的出现 ， 往往还与造城运动、大拆大建的存在脱离不了干系 。 在造城运动之下 ， 或明或暗进行松绑 ， 一些资质不佳的小开发商涌入其间 ， 通过疯狂加杠杆抢占市场 。楼市一旦出现波动 ， 这些楼盘很容易陷入烂尾之虞 。更关键的问题在于 ， 一些本在防范烂尾的制度没有真正落地 ， 监管出现了可趁之机 。 根据规定 ， 商品房预售房要有专门账户进行监管 ， 资金只能用于本项目建设 ， 不得挪用 。 然而 ， 绝大多数的烂尾楼都出现了资金挪用问题 ， 这背后的问题可想而知 。同时 ， 一些地方对违规售房睁一只眼闭一只眼 。 从制度上看 ， 五证不全 ， 尤其是没有预售证 ， 开发商不得对外销售 。 然而 ， 在许多城市 ， 没有预售制的楼盘照样公开对外销售 ， 这背后的问题同样显而易见 。此外 ， 一些城市放宽了预售门槛 ， 让期房平添了无数风险 。 一般而言 ， 高层住宅施工进度达2/3才准预售 ， 多层住宅（7层以下）封顶方能对外预售 。然而 ， 不少地方将高层预售门槛放宽到1/2进度 ， 甚至只要地面建设一层就能对外预售 ， 这无疑会加剧烂尾风险 。既然存在如此之多的乱象 ， 即便楼市处于上行周期 ， 也防不住一些开发商的混水摸鱼 ， 烂尾楼的出现就不是什么新鲜事 。04相比于监管 ， 更深层的原因在于预售制 。显然 ， 几乎所有烂尾楼基本都是出现在预售制度之下 。 如果取消预售制 ， 所见即所得 ， 烂尾楼问题可以迎刃而解 。然而 ， 即便千呼万唤 ， 取消预售制也只是今年在海南一地开始试行 ， 而且海南新规只针对新出让土地 ， 试点范围相对有限 。
在全国其他地方 ， 虽然各界呼声不断 ， 广东等地不乏吹风之举 ， 部分城市也出台了相关的征求意见 ， 但最终都是只闻雷声响、不见雨落下 。究其根本 ， 在于背后存在巨大的利益阻力 。 预售制关乎房地产经济的根本 ， 是开发商玩转高周转游戏的命脉 ， 也是维系土地财政高速运转的重要前提 。这一模式自从60多年前在香港发明以来 ， 在我国就一直长盛不衰 。 港人将正在兴建或没有动工的楼宇单元 ， 形象称之为“楼花” ， 所谓预售制 ， 就是“卖楼花” 。 这一制度在1990年代引入内地 ， 从此成为房地产模式牢不可破的一部分 。
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