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地产与星空|世茂服务上市前猛跨一步 许世坛大举扩张的规模逻辑

地产与星空|世茂服务上市前猛跨一步 许世坛大举扩张的规模逻辑

在去年世茂服务品牌发布会上 ， 世茂物业板块的上市时间从模糊概念规划至2021年 。 许世坛说 ， 之所以敲定在2021年上市 ， 是因为世茂天成物业服务集团有限公司的人群还不够广、影响力还不够大 。
面对资本市场对物业公司前所未有的追捧 ， 世茂服务似乎有点等不及了 。 6月29日 ， 世茂集团公告称 ， 建议分拆世茂服务控股有限公司在香港联合交易所有限公司主板独立上市 ， 并已于当日提交了上市申请 。
规模扩张背后的豪赌
世茂服务还吸引来红杉资本和腾讯总共2.44亿美元的共同战略投资 ， 不过这笔投资并不白给 ， 招股书显示 ， 如截至2021年底 ， 世茂服务经审核净利润少于11.7亿元（同比增加203.90%）、经审核综合收益少于81亿元（同比增加313.82%） ， 包括世茂服务申请上市前的投资者红杉资本中国基金和腾讯有权要求世茂集团向其转让额外股份或支付赔偿金额 。
世茂服务收入主要分为三个方面 ， 物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务 。 目前 ， 物业管理服务收入占比最大 ， 想要提高收入 ， 就需要扩大在管规模或者提价 ， 面对竞争激烈的物业市场 ， 提价已然不可能 ， 许世坛深知其中道理 。
在上市前 ， 世茂服务猛夸了一步 。 2019年 ， 在管面积同比增长了2320万平方米 ， 其中并购获得的面积达到了1610万平方米 ， 占比近70% 。

【地产与星空|世茂服务上市前猛跨一步 许世坛大举扩张的规模逻辑】除此之外 ， 世茂服务还收购了有些社区增值服务和费主业增值服务等业务先关公司 ， 如最近收购的高校后勤服务企业浙大新宇物业 ， 以增厚其收入 ，
当然 ， 收购物业公司后也不是万事大吉 ， 在其世茂服务的招股书中 ， 整整37页的风险因素 ， 其中就包括收购物业资产减值、投资亏损的风险 。 另外 ， 其收购的物业组合中 ， 一些公司可能有瑕疵 。
以此看来 ， 对世茂服务来说 ， 上市除了“大市”所趋 ， 还有点豪赌的成分 。
当前 ， 世茂服务当前的主要吸引力还是来自于世茂集团所赋予的想像空间 ， 世茂服务在招股书坦诚 ， 我们大部分的物业管理服务协议与管理由世茂集团开发的物业有关 。 于2017年、2018及2019年 ， 向该等物业提供物业管理服务所得收入分别占物业管理服务所得收入约88.8%、89.9%及83.9% 。
管理面积能否持续增长对公司发展很关键 ， 世茂服务规模增长的最主要法宝之一就是并购 ， 并购也美化了公司上市前诸多指标 。
并购隐忧
资料显示 ， 2017年、2018年、2019年 ， 世茂服务的合约面积从4568万平方米上升至1.009亿万平方米 ， 其中2019年突然发力的并购为世茂服务新增了1613万平方米的在管面积 。
具体包括收购海亮物业和泉州三远 ， 分别新增了1480万平方米和130万平方米在管面积 。
2020年以来 ， 世茂服务已经完成了对广州粤泰、福晟生活服务、苏州翀天、成都信谊等公司收购事宜 ， 新增在管面积超过1450万平方米 。
就收入及利润等财务表现而言 ， 世茂服务亦录得大幅增长 。 收入由2017年的10.43亿元增加至2018的13.29亿元 ， 并进一步增加至2019年的24.89亿元 ， 复合年增长率为54.5% 。 利润由2017年的1.088亿元增加至2018年的1.46亿元 ， 并进一步增加至2019年的3.845亿元 ， 复合年增长率为88.0% 。
收购也带来了风险 ， 今年四月世茂天成因收购福晟生活服务而增加了超过1500万平米签约面积 ， 不过 ， 资料显示 ， 福晟生活服务全资子公司福晟物业和粤泰物业分别涉及117宗和165宗法律诉讼 ， 案由多集中在物业服务合同纠纷和由拖欠员工公司引起的劳动争议 ， 且福晟生活服务母公司福晟集团也债务缠身 ， 此前 ， 福晟集团拖欠员工的跟投款遭遇的维权事件持续发酵 。
并购为世茂服务带来规模增长的同时 ， 其负债水平也水涨船高 。 截至2019年12月31日及2020年4月30日 ， 世茂服务流动负债净额分别为1.85亿元及2.95亿元 。 截至同期 ， 世茂服务资产负债率达到93.5%的高位 。
其中 ， 2019年年底到2020年4月30日 ， 公司的流动负债从1.85亿元增至2.95亿元 。 这主要因为公司收购福晟生活服务导致后者的流动负债1.45亿元计入其负债表 。
值得一提的是 ， 过去三年 ， 世茂服务的第三方项目的物业管理费均值从2.5元每平米下滑至1.5元每平米 ， 短短两年间下滑幅度达到40% 。 世茂服务表示 ， 这主要为收购海亮物业所致 ， 海亮物业主要布局在三四线城市 ， 实现扩充市场规模的目的 。
近期 ， 世茂服务亦通过收购社区增值服务运营实体 ， 企图提升社区增值服务业务收入 ， 但从业主对该公司的口碑来看 ， 并不算好 ， 例如 ， 近日有媒体报道称 ， 武汉世茂龙湾女业主因漏水等质量问题延迟5年收房 ， 却被物业催缴13万元天价物业费；南京世茂滨江新城物业小区业主张女士发帖称 ， 车被蹭后 ， 因物业监控维修不及时导致找不到事故的第三方 ， 物业却表示只有去法院起诉才能赔付 。 在基础服务无法保证的情况下 ， 世茂服务想通过社区增值服务提升收入 ， 业主买不买账还是个未知数 。


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