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重庆房哥|专家盘点，购房者最容易忽略的五个关键细节，不注意很容易入坑

重庆房哥|专家盘点，购房者最容易忽略的五个关键细节，不注意很容易入坑

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重庆房哥|专家盘点，购房者最容易忽略的五个关键细节，不注意很容易入坑

房子买对了可以致富 ， 房子买错了可以入坑！
不想入坑请认真看完每期文章 ， 无论你是买房居住者还是房产投资客 ， 这里的干货能给你建设性的意见 ， 少走弯路不入坑 。
说话有态度分享有价值 ， 我是川渝房哥你身边的买房军师 。

以下精彩内容选自粉丝见面会互动
粉丝代表问：什么是容积率?这个指标背后有什么深意 ， 对购房者或投资者来说有什么影响？
房哥答：容积率 ， 简单点说就是一个小区的总的建筑面积和用地面积之间的比率 ， 它的计算公式是容积率=地上总建筑面积+规划用地面积 。 比如说某块地的规划用地面积是10000平方米 ， 允许修建的总的建筑面积是20000平方米 ， 那么这块地的容积率就是20000÷10000 =2 。 国土资源部、国家发展改革委员会在2012年5月23日联合印发《关于发布实施<限制用地项目目录(2012年本)和<禁止用地项目目录(2012年本) >的通知》 ， 明确规定住宅项目的容积率不得低于1.0(含1.0) 。
对居住者来说：容积率是住宅舒适度的一个关键因素 ， 容积率越高 ， 各个楼房之间的间距就会越小 ， 采光会不好 ， 空气流通也会受到影响等 。 所以说 ， 容积率高的住宅住着不舒服 。 相反 ， 容积率低的住宅绿化率就高 ， 这样的房子住着才舒服 。
对投资者来说：舒适的居住体验就是出租率和出手率的保障之一 ， 也是后期升值率的一个重要指标不可忽视 。
粉丝代表问：建好的房就是现房吗 ， 买期房需要注意什么？
房哥答：
建好的房不一定就是“现房”已经有人入住的房也不一定就是“现房” ， 只有已经领取了房产证和土地使用证的房才能被称为现房 ， 没领证都是期房 。
注意事项：不要被开发商忽悠以为建好的房就万事大吉了 ， 买期房一定要注意是否已经被抵押 ， 一定要看好合同不要被忽悠 ， 以为大开发商就一定没问题 ， 有问题的时候你就知道什么是“大开发商”了！不建议在任何个人手里购买期房 ， 更不要抱着侥幸心理以为捡到了漏自己操作 ， 诱惑越大风险越大 ， 水太深你看不懂很容易入坑 ， 特别提醒中介的嘴都是利用驱使的工具 。
粉丝代表问：公摊越小越好吗 ， 有哪些需要注意的?
房哥答：先肯定的答复你不是越小越好 ， 公摊是得房率的一个核心指标 ， 方便理解就把它说成得房率 ， 它和购房者的切身利益息息相关 。 得房率太低的话 ， 住户可以实际使用的面积就少了 ， 对用户来说就不实惠了 。 可是得房率太高就好了吗?也不好 。 因为得房率太高的话 ， 公共部分的面积就会很少 ， 这就会影响楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯的数量等 ， 比如说一个得房率为100%的房子是没有楼梯和电梯的 ， 那这样的房子又有多少人愿意住呢?所以说 ， 得房率太低不好 ， 太高也不好 ， 重要的是把握好一个度 。 通常来说 ， 得房率在80%左右的房子比较合适 ， 公共部分宽敞气派 ， 个人分摊的面积也不会太多 ， 比较实惠 。
再次提醒投资者：公摊也是舒适度的关键指标 ， 舒适度就是出租率和出手率的关键 ， 大了小了都不合适 ， 一定要适度 。
粉丝代表问：关于绿化率这一块我们国家法律是怎么规定的 ， 购房者需要注意什么？
房哥答：在我们国家目前为止 ， 绿化率只是房地产开发商在宣传楼盘绿化时所用的概念 ， 并没有法律和法规依据 。 绿化率的准确提法应该是绿化覆盖率 ， 绿化垂直投影面积的总和与小区规划建设用地面积的比率 。 通常小区内长草的地方都可以算作绿化所以在买房的时候一定仔细询问了解清楚 ， 不要被开发商的嘴骗了 ， 不然就会出现你想象的是一个女神结果是个女神经的悲剧 。 这里靠谱的开发商这个词语就真的可以用上了 ， 如果是当地已经开发过多个楼盘的开发商 ， 就可以去他开发的同级别小区看看可以做一定参考 ， 当然只是参考 。

粉丝代表：那种情况算是地下室 ， 地下室在房屋售价中相比房屋单价便宜多少算合理？

房哥答：按照国家相关规定 ， 地下室具体是指房间地平面低于室外地平面的高度已经超过了该房间净高1/2的房子 。 地下室通常由顶板、底板、侧墙、楼梯、门窗、采光井等部分组成 。 半地下室具体是指房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3但是不超过1/2的房子 。 半地下室应该按其外墙上口(不包括采光井、外墙防潮层以及保护墙)外边线所围水平面积来计算建筑面积 。 层高在2.2米以及2.2米以上的房子应该计算全面积 ， 层高不足2.2米的房间则只计算一半面积（这里友情提醒：不要被别人将半地下室当住房面积卖给你了） 。
地下室所产生的实际效益决定了它的合理价格 ， 具体情况如下:
1.那些单独建号、有单独的出人口 ， 并且有相应的土地价格作为依据的地下室 ， 其价格是这样计算的:如果以二楼(地下室和二楼的建筑效益比较接近)每建筑平方米8000元的价格来计算 ， 这8000元是4000元的土地价值加上4000元的建筑物价值而得出的 ， 但是地下室的建筑物效用比较差 ， 它的建筑物价值只能是二楼正常建筑物价值的一半 ， 也就是2000元 ， 这样地下室每平方米的价值就是4000元的土地价值加上2000元的建筑物价值 ， 所以地下室的合理的价格就是每平方米6000元 。


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