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一二线城市二手房挂牌量激增，市场在抛售？你想多了

一二线城市二手房挂牌量激增，市场在抛售？你想多了
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住宅楼 。 中新经纬 薛宇飞 摄
【一二线城市二手房挂牌量激增，市场在抛售？你想多了】中新经纬客户端7月25日电 (薛宇飞)一直以来 ， 市场上对各城市二手房挂牌量较为关注 ， 有人甚至将二手房挂牌量的多少 ， 看做是房地产市场交易的晴雨表 ， 如果挂牌量大幅增加 ， 就意味着二手房东们对房价的看空 ， 甚至是抛售潮的到来 。
近段时间 ， 多地相继传出二手房挂牌量大幅增加的消息 ， 甚至有城市的在售房源量在一年多的时间增长近3倍 ， 类似于“二手房压顶”“二手房海量挂牌预警”“二手房挂牌卖不出”“排队卖房”等声音不绝于耳 。 但中新经纬客户端采访发现 ， 一二线城市在售房源剧增 ， 并不符合事实 。
有城市二手房挂牌量增长3倍?
火热的万人摇号买房 ， 让杭州部分低价楼盘异常火热 ， 带动了整个市场交易量的上升 ， 近几个月二手房的成交量均突破万套 。 而与此同时 ， 二手房挂牌量不断攀升 。
据透明售房网数据显示 ， 2019年11月杭州市区二手房挂牌量突破10万套大关 ， 今年4月突破11万套 ， 到了6月17日 ， 正式突破12万套 。 在2018年11月 ， 杭州二手房挂牌量仅4万套 ， 一年半多的时间 ， 几乎增长3倍 。 中新经纬客户端查询发现 ， 贝壳找房、我爱我家网站当前在售的杭州二手房源分别约为7.5万套、6.8万套 。
一边是新房、二手房交易的火热 ， 一边却是二手房挂牌量的急剧增加 ， 这不免得让人对市场风向产生分歧 。 透明售房网称 ， 按今年4、5月份每月过万的成交量计算 ， 在挂牌不增长的情况下 ， 完成这12万套二手房的去化 ， 需要12个月的时间;按照2019年平均每月6600多套(二手房网签7.96万套)的成交量计算 ， 则需要18个月的时间 。
据一家重庆媒体近日报道 ， 当地二手房的挂牌量更是扶摇直上 。 报道称 ， 以链家官方显示的数据来看 ， 2019年1月 ， 重庆的二手房挂牌量约4.8万套 ， 2019年7月达到约9万套 ， 而今年7月的挂牌量直逼16万套 ， 是全国二手房源挂牌量最高的城市 。
一二线城市二手房挂牌量激增，市场在抛售？你想多了
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贝壳找房网站显示 ， 成都当前有13.7万套在售房源 。
其他多个一二线城市 ， 同样传出二手房挂牌量增加的消息 。 有自媒体称 ， 根据贝壳找房网站显示 ， 2019年10月底 ， 苏州全市二手房挂牌量突破5万套 ， 到今年7月22日 ， 挂牌量达到9.2万套 。 贝壳找房网站数据显示 ， 成都的二手房挂牌量在2019年7月突破10万套 ， 现在增长至13.7万套 。
贝壳找房、我爱我家网站显示 ， 北京当前在售的二手房源分别约为9.2万套、7.1万套 。 和硕机构首席分析师郭毅对中新经纬客户端称 ， 一些房产交易平台上的挂牌房源数据虽然经过了美化 ， 但可以看出大概的趋势 ， 相比去年 ， 北京市的挂牌房源量大致增加了2万套 。
在售房源量增幅仅为个位数
梳理媒体早前报道 ， 二手房挂牌量的变化 ， 多依据一家或多家房产交易平台的数据 ， 并由此得出市场存在或将出现抛售潮 。 那事实真是如此吗?
贝壳找房首席分析师许小乐对中新经纬客户端称 ， 他注意到一些媒体在报道中使用了贝壳找房在售房源的数据 ， 但在数据使用上可能存在一些误解 。 有报道将贝壳找房的数据与链家网的数据进行了比较 ， 但这两个口径的数据是不可比的 ， 因为贝壳找房是一个平台 ， 链家只是平台上的一个商户 ， 贝壳找房上的二手房源量高于链家 。
“以重庆为例 ， 目前贝壳找房上二手房源大约有16万套 ， 其中链家有6.7万套 ， 如果直接拿贝壳找房与链家作比较 ， 得出的结论就是房源量实现翻倍 。 所以 ， 这些结论还是要注意下 。 ”许小乐还说 ， 链家现在的数据已经做出调整 ， 与贝壳找房上的挂牌量保持一致 。
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不过 ， 由于成交量减少、挂牌交易时间拉长 ， 一些核心一二线城市的二手房挂牌量确实出现小幅上涨 。 贝壳研究院称 ， 今年6月份 ， 其重点监测的18城中 ， 有11城的二手房库存量同比增加 ， 2020年上半年重点城市二手房成交同比普遍下滑 ， 与库存普遍增加对比鲜明 。 许小乐强调：“当前库存出现了暂时性增加 ， 这个是可以看到的 ， 但是增长幅度比较弱 ， 增幅在个位数以内 。 ”
就北京而言 ， 除了成交量减少等原因 ， 郭毅还指出 ， 挂牌出售二手房源的业主 ， 多是有换房和改善需求 ， 由于需要满足更高的首付比例要求 ， “卖一买一”已经不行 ， 需要“卖二买一” ， 这也致使挂牌出售的二手房源增多 。
中原地产首席分析师张大伟称 ， 当前一二线城市二手房挂牌量整体变化不大 ， 没有出现所谓的大幅增长 。 同时 ， 即便主流房产交易平台上的数据 ， 也不完全靠谱 ， “楼市调控政策严格的时候 ， 一些高单价房源不能对外展示 ， 而随着政策松动 ， 又可以展示了 。 这些因素 ， 会影响房产交易平台挂牌量的变化 。 ”
另外 ， 个别热门城市二手房源的增多 ， 还与购房主体的构成有关 。 张大伟称 ， 杭州的市场一直较热 ， 购房群体中有较大比例的投资客 ， 房屋交付后 ， 这类购房人会很快挂牌出售房源 。 还有的投资客 ， 只是将房源挂出去 ， 可以随时知道价格走势和市场温度 ， 以便作出继续持有还是出售的决策 。
中新经纬客户端就曾报道 ， 杭州一些万人摇号买房的楼盘 ， 在刚交付后不久 ， 就有大量房源在房产交易平台上挂牌出售 。 某楼盘附近门店的房产经纪人也证实 ， 卖房的业主基本都是投资客 。
抛售?不存在的!
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杭州市内一片住宅区 。 中新经纬 薛宇飞 摄
既然一二线城市二手房挂牌大幅增加是不存在的 ， 那所谓的抛售潮 ， 也就没有了根据 。 张大伟称 ， 挂牌量的变化受到很多因素影响 ， 用这一数字去预测市场走势是不准确的 ， 市场的冷与热 ， 还是要看成交量和成交价格 。
郭毅称 ， 从北京市场的表现看 ， 谈不上抛售 ， “挂牌价也是个‘虚数’ ， 在交易过程中买卖双方还会议价 ， 过去是卖方市场的时候 ， 议价就往上移 ， 现在是买方市场 ， 议价肯定往下移 。 有些人可能着急换房 ， 或者急需用钱 ， 价格就低一点 ， 才能更快地卖出去 。 ”
郭毅也分析 ， 挂牌量的增加 ， 会让房价出现波动 ， “卖房的人多了 ， 买房的人没有增加 ， 业主肯定要在价格上有所松动 。 ”近几年 ， 北京的房地产市场进入买房市场 ， 城区内的一些教育资源不太好的区域及郊区 ， 房价大致有15%-20%的下降 ， 但这一降幅是在相对缓慢的过程中完成的 。
至于未来 ， 郭毅认为 ， 随着北京城区内一些高端新房项目的入市 ， 会对核心区域的房价 ， 尤其是次新二手房的价格形成支撑 。 由于外围市场新房、二手房的库存量较大 ， 五环外的二手房房价将保持平稳或稳中有降的趋势 。
许小乐称 ， 当前大部分业主的挂牌价是往下走的 ， 但降幅不大 ， 在贝壳找房重点监测的18城中 ， 6月份的二手房房价降幅在3%左右 ， 属于一个正常的议价 ， 没有大幅度地甩卖 。
挂牌量激增、二手房东抛售的事情虽然不存在 ， 但背后也透露出楼市的隐忧 ， 贝壳研究院在近期一份报告中就指出 ， 当前房价与租金、与经济增长和居民收入水平的背离均有所扩大 ， 应当警惕房产泡沫 。
二手房业主们的市场信心也不足 。 该研究院数据显示 ， 2020年第二季度 ， 重点18城中除深圳及上海外 ， 业主调涨次数占比均在30%以下 ， 其中有9城调涨占比在20%以下 ， 业主预期偏弱 ， 均价可能小幅下跌 。
对于下半年的市场走势 ， 上述研究院判断 ， 核心城市的表现要好于非核心城市 ， 核心区域强于郊区 ， 改善型住宅产品强于刚需产品 。 (中新经纬APP)



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