贝壳|最大房产“中介”要上市了 年入460亿
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多次上市传闻之后 ， 贝壳找房上市的靴子终于落定 。
7月24日晚间 ， 贝壳集团正式提交美股IPO文件 ， 股票代码为"BEKE" ， 高盛、摩根士丹利、华兴资本为贝壳集团此次IPO的联席主承销商 。
招股书显示 ， 2019年全年贝壳集团收入460亿元 ， 2020年第一季度 ， 受疫情影响公司营收71亿元同比下降12.7% 。 但第二季度市场随即反弹 ， 公司收入暴涨至超过197亿元 ， 同比增长72.4％ 。
赚钱能力可观 ， 贝壳集团的亏损也一直没停下来 ， 过去三年公司累计亏损超30亿元 。 这背后 ， 一方面是行业长期低人效 ， 低毛利率 ， 一方面是贝壳平台在战略上的选择 。
强融资能力的贝壳账上不缺钱 ， 坐拥300多亿现金 ， 创始人左晖要做的是从自营到平台 ， 商业模式从重到轻 ， 从房产中介转向居住服务平台 ， 搭建行业生态 ， 重塑产业链 ， 讲更大的故事 。
有了链家18年的线下房产交易基础 ， 站在巨人肩膀上的贝壳找房平台备受资本青睐 ， 短短两年时间 ， 融资两轮 ， 跑步上市 。
但长期受到“既是裁判又是运动员质疑”的贝壳 ， 坐上中国居住服务第一股的交椅之后 ， 又会面临哪些挑战？
卖房平台 ， 年入460亿
2020年以来 ， 疫情之下房产市场经历了先冷后热的变化 。 贝壳集团的招股书中同样显示了这一特点 。
截至2020年3月31日的三个月 ， 贝壳集团收入71亿元 ， 较去年同期的82亿元下降了12.7％ ， 招股书解释这主要是受新冠肺炎疫情影响 。 但2020年第二季度随即房产市场转热 。 截至2020年6月30日的三个月 ， 平台上的GTV（总交易额）为人民币9993亿元 ， 2019年全年为21277亿元 。 也就是说 ， 仅2020年第二季度的总交易额就达到了去年的近47% 。
同时招股书指出 ， 贝壳集团第二季度收入不少于197亿元 ， 同比增加约72.4％ ， 公司净利润不少于27亿元 ， 比2019年同期的4亿元增长589.3％ ， 主要是由于2020年第二季度经济重新开放 ， 需求激增 。
我们再回过头来看一看过去三年贝壳集团所从事的房产交易服务 ， 到底有多赚钱 。
2017年到2019年 ， 贝壳集团的营收分别为255亿元、286亿元、460亿元 ， 营收增速从2018年的12.3%提高到了2019年的60.6% 。
事实上 ， 脱胎于链家的贝壳找房成立于2018年4月 ， 集团从自营房产中介转向了吸纳众多房产经纪品牌的互联网平台 。 也是得益于这一策略 ， 贝壳集团的营收上了一个台阶 。
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制图 / 燃财经
具体来看 ， 贝壳集团的营收来自三大板块：现有房屋交易服务(即二手房买卖和租赁）、新房交易服务、新兴及其他服务 。
现有的房屋交易服务中 ， 既包括链家品牌带来的房屋销售和租赁佣金 ， 也有来自贝壳平台上其他代理商的佣金 ， 还有从贝壳集团的加盟品牌如德佑品牌收取的特许经营费 。 对于新的房屋交易服务 ， 贝壳则向房地产开发商收取销售佣金 。 此外 ， 公司还收取金融服务和与房屋翻新相关的服务费用 。
从数据来看 ， 近三年来 ， 二手房交易服务带给贝壳集团的收入逐步下降 ， 新房交易带来的营收比例越来越高 ， 到2019年 ， 新房收入占比达到了43.9% 。
这背后也是贝壳集团的战略尝试 。 2019年贝壳心选上线 ， 其定位是新房交易服务平台 ， 主打零服务费为客找房 。
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制图 / 燃财经
由于房产领域的特殊性 ， 高客单价的房产成交同时也伴随着高昂的成本 ， 也就是房产销售的佣金 。 因为贝壳的平台属性 ， 佣金成本也分为对代理商和对内两部分 。
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