谢逸枫|谢逸枫：中国房地产周期逻辑不变未来房价再涨100年
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文/谢逸枫
不能以简单的人均住房面积 ， 就荒谬的下结论称“中国房地产进入新周期、房价单边上涨历史已经结束、全民炒房周期已经结束、房地产作为最好投资的时代已经结束” 。 记忆中 ， 这个所谓的经济学家从来没有一次准确的判断过中国房地产、房价、调控政策 ， 没想到居然天天在自媒体自夸自嗨 。 真正的经济学家都是潜心搞学术、搞研究 ， 发表出来的文章、观点 ，是经得起推敲 ， 经得起市场的检验 。
很佩服某经济学家以过去的思维 ， 以简单的的人均住房面积就判断出 ， 什么“中国房地产进入新周期、房价单边上涨历史已经结束、全民炒房周期已经结束、房地产作为最好投资的时代已经结束“ 。 笔者认为 ， 不管有没有疫情 ， 至少在中国这样的市场经济体制、制度与房地产制度、土地供应制度、金融制度、税收制度、财政制度、住房制度之下 ， 房地产周期不变、房价单边上涨没有结束、全民炒房周期没有结束、房地产作为最好投资的时代没有结束 。
反观中国房地产的现状 ， 市场基本面没有任何的改变 ， 政策周期没有改变 ， 房价上涨没有改变 ， 买房是最好的投资没有改变 ， 全民投资房产没有改变 。 千万不要以为 ， 以简单的人均住房面积多几个点 ， 或者是人口出生率下降些 ， 或者是所谓的高空置率 ， 就简单的批判中国房地产已经不行了 。 只要中国房地产周期逻辑不变 ， 未来100年房价还是要上涨 ， 房地产依然是支柱产业、基础产业、先锋产业、主导产业 ， 最好的投资时代、全民炒房周期不变 。
为什么不看现在的房地产市场依然是政策市 ， 政策周期 ， 即使是公司的门卫、市场的卖菜阿姨都知道 ， 政策一紧一松就是一个短周期 ， 房价短期调整 ， 长期上涨 。 为什么不看全国房价重新进入上涨通道 ， 一线城市上涨完又轮到二三线城市了 ， 上半年全国、70城房价都反弹了 。 为什么不看看上市企业、中小企业、还有人办理假结婚假离婚 ， 都是投资房产 ， 公司买房的金额几万亿元 。 为什么不看家庭资产最主要的资产 ， 还是房子 ， 不是别的 ， 看看银行 ， 房子有多少 。
目前中国房地产的主要矛盾 ， 不在于日益增长的人口 ， 在于商品住房土地、商品住房供不应求 ， 不在于总量短缺 ， 在于资源分配、供应不均衡 。 其一 ， 配套全、质量好的住房总量短缺时代 ， 没有结束 ， 现在又进入区域短缺时代 。 简单讲 ， 房地产市场当前主要矛盾不仅是不均衡 ， 结构性 ， 也存在短期短缺的总量问题 。 不仅大量的房屋拆迁 ， 还有大量的房屋还需要改造 ， 保障住房屋任务完成还需要时间才能完成 ， 棚改全部完成也一样 ， 竣工到入住还需要时间 。 而新建商品住房 ， 满足不了住房需求 。
其二 ， 不是错误的城镇化战略 ， 是错误的非市场化决定资源配置 ， 导致大小城市之间的资源分配不平衡 。 城镇化的策略是正确的 ， 关键是土地供应、资源分配 ， 没有按照市场 ， 来决定分配 ， 没有按照人口、户口来进配资 。 其三 ， 商品房与保障房的错配 ， 双轨制到住房多元的住房制度缺乏 ， 保障住房的缺位 。 其四 ， 房子的半市场化与土地的垄断化 ， 导致供求不平衡 ， 地价高企 。 其五 ， 行政干预价格 ， 导致高端物业市场供求不平 ， 一二手价格倒挂 。 其六 ， 错误的调控政策一直存在于住宅市场 ， 导致与商品地产市场供需关系不平衡 。
2020年中国房价逻辑与房地产规律三个不变 ， 其一 ， 不管有没有疫情 ， 中国房地产周期没变 ， 政策决定市场周期 。 政策平稳 ， 总量平稳 ， 增速放缓 。 其二 ， 房地产作为最好投资的时代没有经结束 ， 存款、股票、期货、债券、基金、信托、保险、黄金、古董字画 ， 无法代替房产成为家庭主要资产 。 其三 ， 货币+信贷放水+政策放松+人才+户籍改革红利之下 ， 全国672个城市 ， 其中大多数城市房价 ， 没有下跌的先例 。 即使部分城市房价短期波动 ， 上涨永远是主题 。
重蹈覆辙的中国楼市政策逻辑回来了 ， 好时压 ， 坏时松 。 1998年至2018年 ， 已经出现了六轮 ， 一放一紧、一紧一松、又松又紧、紧中有松 。 左一国八条 ， 右一个国十条 ， 还是房价上涨 ， 过去20年中国房地产调控最失败的历史教训 。 2020年7月 ， 新一轮房地产收紧周期又来了 。 一周之内到22日 ， 杭州、东莞、宁波、郑州、大连、乌鲁木齐、深圳、长春纷纷收紧楼市调控 。 其背后是地价、房价疯涨 ， 抢房抢地 ， 调控一收紧 ， 想必能够让楼市稍微降温 。
【谢逸枫|谢逸枫：中国房地产周期逻辑不变未来房价再涨100年】
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