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乐居财经|品牌危机持续升级，企示录|招商蛇口遭遇连环暴击( 二 )


股份来源方面 ， 报告书显示 ， 此次发行可转换债券的金额为35.18亿元 ， 全部按照初始转股价格16.60元/股转股后的股份数量为2.01亿股 。 此次发行可转换债券的股份来源为公司发行的股份或公司因回购股份形成的库存股 。 招商蛇口需说明可转换债券转股的股份来源的具体确定方式 。
深交所表示 ， 招商蛇口需在7月24日前将有关说明材料报送深交所 。 截至发稿时 ， 招商蛇口尚未回复深交所 ， 不过 ， 后续的重组仍面临较大的不确定性 。
净利大降口碑受伤
近几年 ， 招商蛇口一直在想方设法重回行业前十 。
2015年 ， 合并重组后的招商蛇口将业务扩展为社区、园区及邮轮产业建设与运营三大板块 。 彼时 ， 招商蛇口内部给出目标：5年内 ， 重回房地产行业十强 。
2017年 ， 招商蛇口完成千亿目标 ， 达到1128亿元 。 2019年 ， 招商蛇口完成签约销售金额2204.74亿元 ， 同比增加29.25% ， 两年时间实现1000亿到2000亿的跨越 ， 房企排名第12位 。 2020年 ， 招商蛇口将销售目标定为2500亿元 ， 同比增长11.34% 。
在销售规模增长之际 ， 招商蛇口的其他财务指标却出现放缓 。 年报显示 ， 2019年招商蛇口收获毛利338.43亿元 ， 毛利率约为34.65％ ， 较2018年下降了4.8个百分点 。 此外 ， 2017年-2019年 ， 招商蛇口营收增速依次为18.02％、16.25％、10.64％；归母净利润增速依次为28.06％、20.42％、5.20％ ， 增速不断放缓 。 值得注意的是 ， 招商蛇口2019年扣除非经常性损益的净利润同比下降14.55% 。
乐居财经|品牌危机持续升级，企示录|招商蛇口遭遇连环暴击
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数据来源：房企年报
同期 ， 招商蛇口的销售费用达到22亿 ， 同比增长42%；财务费用达到27.2亿 ， 同比增长13.26% ， 三费费用率连年增长极大地侵蚀了招商蛇口的部分利润 。
7月10日 ， 招商蛇口发布6月销售简报 。 简报称 ， 2020年上半年 ， 招商蛇口累计实现签约销售金额1107.13亿元 ， 同比增长约9.41% ， 首次跻身房企销售排行榜前十 。 然而 ， 虽然签约销售额上涨 ， 但招商蛇口上半年业绩并不理想 。 7月14日 ， 招商蛇口发布上半年业绩预告 ， 归属股东净利润为8亿元-10亿元 ， 较去年同期49亿元下降79.6%-83.7% ， 基本每股收益约0.04元-0.06元 ， 而2019年同期为0.6元 。
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来源：招商蛇口公告
招商蛇口表示 ， 期内归母净利润预计同比下降较多 ， 主要因为去年同期公司通过增资扩股转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元 。 同时 ， 自今年初新冠肺炎疫情爆发以来 ， 招商蛇口采取了减租免租、暂缓开工等措施 ， 经营业务受到不同程度的影响 ， 营业收入和投资收益均较预期减少 。
然而 ， 利润下降并未影响招商蛇口的拿地热情 。 据华创证券研报显示 ， 2020年上半年 ， 招商蛇口总拿地金额为641亿元 ， 同比增长61.5% ， 拿地额占同期销售额的57.9% ， 较2019年底增长12.5个百分点 ， 拿地权益占比从2019年底的53%提升至64% 。 业内人士分析 ， 按照上半年的速度继续拿地 ， 招商蛇口今年的拿地规模或将超过千亿元 。
其中 ， 不乏高溢价率及高楼面价地块 。 6月15日 ， 招商蛇口以24.1亿元将江苏徐州的一宗住宅地块收入囊中 ， 溢价率超过138%；7月3日 ， 招商蛇口以44亿元拿下上海虹口区地块 ， 楼面价达到8.1万元/平方米 ， 刷新虹口区楼面单价新纪录 。
截至2019年底 ， 招商蛇口总土地储备为4109万平方米 ， 其中 ， 2019年新增计容建筑面积1423万平方米 ， 同比增长4.9% 。 不过 ， 2019年新增土储同比增速4.9% ， 远低于2016-2018年的土储增速 。 业内人士分析 ， 2020年招商蛇口加速拿地 ， 或是有意快速增加土地储备以给予未来销售规模充分的支撑 。 需要注意的是 ， 在盈利能力变差后 ， 拿地过多或将推高招商蛇口的负债水平 。


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