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旧改|涉及上亿人！中央发文全面推进“旧改”，影响有多大？


文|凯风
旧改 ， 正在加速 。
日前 ， 国务院办公厅公布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》 ， 指出到到“十四五”期末 ， 力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务 。
旧改|涉及上亿人！中央发文全面推进“旧改”，影响有多大？
本文插图

今年以来 ， 中央层面已经多次发文力推“旧改” 。 不同的是 ， 这一次关键词是“全面推进” ， 且有了具体时间表 ， 意味着旧改即将全面上马 。
根据此前官方通报 ， 各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个 ， 涉及居民上亿人 。 换言之 ， 到“十四五”末 ， 也即2025年之前 ， 全国要完成17万个老旧小区改造 。
事实上 ， 老旧小区改造业已加速 。 据通报 ， 今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个 ， 涉及居民近700万户 ， 比去年增加一倍 。
老旧小区改造 ， 不仅涉及民生改善的需求 ， 还关乎扩大内需、拉动投资的重任 ， 其影响不容忽视 。
旧改全面推进 ， 会带来多大影响？
其一 ， 旧改与棚改不同 ， 不是大拆大建 ， 而是小修小补 ， 主要覆盖2000年之前的城镇老旧小区 。
根据文件 ， 旧改以水电线路改造、光纤入户、加装电梯、改建停车场、加建卫生设施教育设施为主 ， 不涉及规模庞大的拆迁改造 ， 也不涉及征地补偿 ， 这就与棚改形成明显差异 。
同时 ， 老旧小区改造的范围 ， 限制在“2000年底建成的老旧小区” ， 且不是每一个小区都有改造的必要 。
这类小区要符合“建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈”等条件 。
这些老旧小区 ， 主要集中于一二线城市的老城区 ， 以上海、北京、广州、成都、天津、郑州、武汉、济南等地为多 。
旧改|涉及上亿人！中央发文全面推进“旧改”，影响有多大？
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其二 ， 与棚改“定向放水”不同 ， 国家对“旧改”投入的钱相当有限 ， 更多还要靠居民自筹 。
钱从哪里来？这是始终无法绕开的问题 。
根据文件 ， 旧改资金来源主体主要有4个 ， 分别是居民、政府、银行等金融机构、（运营）单位等 。 同时 ， 按照谁受益、谁出资原则 ， 积极推动居民出资参与改造 。
也就是说 ， 财政资金只能保障涉及水电气路改造的“基础类”部分 ， 至于加装电梯、改建停车场、加建卫生体育设施等“完善类”和“提升类”改造 ， 财政可能会有一定扶持 ， 更多还要靠居民和社会自己来解决 。
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总之 ， 与棚改获得来自央行源源不断的“定向放水”不同 ， 旧改更多还是依靠自身为主 。
其三 ， 与棚改不同 ， 旧改固然有拉动内需、刺激投资之效 ， 但对房价的影响相对有限 。
过去几年的“棚改” ， 对房价的影响众所周知 。
这背后的逻辑是 ， 作为大拆大建的典型 ， 棚改背后还存在货币化补贴的直接刺激 ， 有央行通过PSL贷款投放基础货币来进行支撑 ， 相当于对三四线棚改城市直接放水 ， 影响可见一斑 。
然而 ， 这一次正在力推的“旧改” ， 逻辑截然不同 。
【旧改|涉及上亿人！中央发文全面推进“旧改”，影响有多大？】没有了大拆大建 ， 没有了来央妈“定向放水”的支持 ， 旧改更多归属于民生工程的范畴 ， 对房地产市场不会带来显著的影响 。
旧改|涉及上亿人！中央发文全面推进“旧改”，影响有多大？
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其四 ， 旧改之所以突然加速 ， 与棚改接近收官有关 。
2020年是全国棚改收官之年 ， 各地棚改余量所剩无几 。 2019年全国各地的棚改计划量就已出现腰斩 ， 2020年棚改计划量也出现了大幅削减 。


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