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这次疫情，大家开始反思高层住宅了( 二 )

这次疫情，大家开始反思高层住宅了
2、达到多层住宅的经济指标 。叠拼住宅容积率与6层住宅差不多 ， 可以做到1.5以上 ， 高层板楼不过2点多 ， 加上公摊系数小、品质高等因素经济指标更优 。 正好当时的中国建筑设计院搞房地产开发 ， 原计划盖23层的高层住宅 ， 我把这个思路和方案抛了出来 ， 得到了当时决策者的采纳 ， 叠拼住宅就这么产生了 。叠拼住宅的经济性很好 ， 单价利润大 ， 对开发商而言利润很高 ， 比盖高层住宅还划算 。 对住户也很划算 ， 当时做的测算 ， 套内使用面积比高层住宅还便宜 ， 因为高层住宅公摊太大 。对城市而言 ， 容积率一点都不低 ， 这个小区与隔壁的国奥村容积率一样 ， 国奥村用的是九层的小高层住宅 ， 受高层比例的影响 ， 住宅之间的绿地显得也不大 ， 但是公摊面积在达25%之多 ， 一套房子250平米比一套180平米的叠拼显得更小 。 市场二手房售价两个小区也相当 ， 但是国奥村可是举国家之力建的一个高级住宅小区 。 叠拼当时发明 ， 就是为了中国城镇居民作理想住宅 。3、类似联排住宅的体验感受 。叠拼住宅既能够在舒适性上接近联排住宅 ， 并且符合当前对于类别墅的限制政策 ， 也能够对开发商的经济性有很好的回报 ， 同时对于城市来讲 ， 利用率也可以满足 ， 应该说叠拼是中国人最适合的住宅了 。很遗憾叠拼住宅虽然在各地传播很广 ， 但是大家都把它当成一个高档住宅去应用了 ， 其实发明之初还是为了大部分人普通居住 ， 就是想用这种叠拼住宅取代普通的高层住宅 ， 让大家能用买高层住宅的钱买上叠拼 。很遗憾 ， 现在中国人均已经在40多平米的当下 ， 大家还大部分选择住的这种3房2厅的高层住宅 。五.未来住宅什么样？1、未来的房子必须是智慧的 。未来万物相连万物互联 。 他有思考 ， 有智慧 ， 可以与我们交流 ， 和我们共同去探讨 。 每个房子应该有一个大脑中心 ， 这个大脑中心应该是家庭的一员 。跟亲人一样 ， 是一个管家 ， 主人只要有什么需求一动脑子或者用语言控制 ， 房屋就马上去执行 ， 每个房间都有一面墙全是液晶屏 ， 可以随时无缝隙的信息交流和管控 。2、未来的住宅应该是活动变化的机器 。根据不同家庭不同时段 ， 一部分隔断可以灵活组合 ， 室内功能和装饰也是变化的 ， 比如客厅的功能可以会客 ， 也可以办公 ， 也可以做音乐厅 ， 装饰也是随之而变化的 ， 一些客卧也是可以变化的 ， 没有客人来的时候可以变成书房 ， 变成休闲厅 。一些室外空间也可以伸缩的 ， 比如阳台可以伸出去 。 号称当代的达芬奇的克拉尼大师设计的一个36平米的多变住宅 ， 有三档不同的功能 ， 第1档是客厅 ， 第2档是餐厅 ， 第3档是卧室 。 在房屋的一角有一个变化的机器 。随着不同的功能选择改变房屋的性质和布局变化 ， 空间不变功能变 ， 把36平米达到了108平米的效果 。3、未来的住宅是有机生命体 。传统建筑都是无机物 ， 未来的住宅一定要有一堵墙是有机的 ， 是绿色生物质的 ， 会呼吸有温度有湿度 ， 能改变家庭的小气候 ， 俞孔坚家里阳台设计的雨水花园就是一个不错的有机墙体部分 。 未来的住宅还是要是健康的 ， 空气和水能够检测和过滤 ， 对阳光温度都是有监控的 。4、未来的住宅还应该是有情感的 。能感知主人的情感变化 ， 能提供关怀 ， 能够交流 。 主人也许思乡了 ， 也许高兴呢 ， 也许在反思了 ， 他都能给予一些相应的环境音乐、背景音乐、环境图像 。 甚至空气的感觉、气味的感觉 ， 这种电影院4D技术早就解决了 ， 坐在家里可以转换大海模式、森林模式、沙漠模式、家乡模式等 ， 马上身临其境 。5、未来的住宅是个文化品 。住宅不仅仅是用来住的 ， 也是个文化的载体 。 我们传统的民居本身就是个文化遗产 ， 雕梁画栋、天地君师亲、对联一系列的文化故事 ， 都应该去传承到我们的未来住宅里去 。6、未来住宅是体现价值的 。我们现在一套房子动辄上千万 ， 它的价值体现哪里呢？工业产品怎么去体现价值呢？手表可以镶钻 ， 我们的房子镶什么呢？贵重金属 ， 名贵的石材、木材 ， 精致的有价值的烧陶制品 ， 还是其他呢？疫情催生了网络时代提前来临 ， 家庭占的比重越来越大了 ， 我们的住宅功能和其他都要做出相应的变化 ， 办公的功能增加了 ， 互联网的要求是更全面了 。 开发商要把握未来的形势 ， 提供符合需求的产品 ， 设计师要引导设计的方向 。六.理想的城乡居住空间把握城镇化的发展趋势 ， 选择正确的居住形式 ， 打造高品质的空间 ， 创造理想生活模式 。1、借鉴日本东京紧凑高效的核心区 。日本人口密度远大于我国 ， 但是东京不照样是以8层的集合住宅和联排住宅甚至别墅为主吗？东京混合布局 ， 采用智慧城市理念 。我们不要在老城区过分强调日照间距 ， 新老城区不能用统一标准 ， 在城市中心如果选择过严的日照间距标准 ， 在老城区开发的经济性会受到影响 。 同时对城市的形象和活力也有影响 ， 破坏了原来城市的肌理 。 老城区的日照间距标准应该在正常间距的50%就可以 。老城区功能复合 ， 由于历史原因所形成的城市尺度比较小 ， 优势在于生活方便 。 苏联的住宅小区模式不利于城市的交通和活力 ， 比较适合在郊区 。2、学习中国台湾丰富多彩的文化空间 。文化往往不容易落实到空间里边 ， 文化空间才是城市未来需要提升的品质 。 中国台湾在文化空间建设上比较成功 ， 以诚品书店、台北国际艺术村为例 ， 他们开创了一个新的发展模式：文化创意商业模式 ， 包括文化创意零售、特色餐饮、剧院式商业空间、展览空间等多种模式 ， 他们将文化创意与商业结合在一起 ， 打造一种独特的商业体验空间 。 这种模式下的商品有情怀、重设计、高品质 ， 并且能植入本土文化 ， 具备独特的产品造型形式 ， 可爱、可人、实用 ， 有匠心精神 。 越南中部高地的铜锣文化空间覆盖了多个省份和近17个属于太平洋-亚洲和太平洋中南部诸岛族群的少数民族 ， 这些人靠传统农业生活并且发展了自己的工艺传统、装饰风格和房屋类型 。3、探索新加坡式城景交织的组成区 。新加坡花园城市 ， 土地面积710平方公里、绿地面积9707公顷、绿化覆盖率50%、人均公共绿地18.74平方米 ， 是名副其实的绿城 。 这次国土空间规划将拉开生态格局 。4、打造德国式的都市郊区 。德国的城市中心经常不经意的有一片森林 ， 一条河流 ， 乡村却拥有与城市无差别化有现代化的设施 。 疫情过后城市圈周围郊区是个发展的重点 ， 城乡交融既能享受城市的便利 ， 又能够享受大自然的生态 ， 是个理想的居住场所 ， 我们要提前谋划 ， 高标准的谋划和打造 。5、向往凤凰式的充满活力的特色小城镇 。凤凰被誉为中国最美的小城 ， 山水入城 ， 文化厚重 ， 尺度宜人 ， 居住方便充满活力 。 但是从全国来看 ， 高地价和漫长的拿地程序必然催生了高层住宅 ， 连边远的西部县城和一些小城镇都在拼命建高层 ， 顶层设计需要重点关注了！6、憧憬李子柒式的诗意栖居的乡村生活 。田园牧歌一直是中国人的追求 ， 诗意栖居的乡村生活是每个人的梦想 。 陶渊明笔下的桃花源记“土地平旷 ， 屋舍俨然 ， 有良田美池桑竹之属 。 阡陌交通 ， 鸡犬相闻……”是古代人理想的生活 ， 现在李子柒所倡导的大家自己种的食物 ， 自己亲手做、自己吃体验田园牧歌的乡村生活 ， 在大城市郊区的一些乡村会重新热起来 。 呼吁国家允许把大量空置的乡村农房卖给城里向往乡村生活的人 。七.疫情初现未来的理想生活1、未来理想的生活：半天都市高效工作 ， 半天乡村居家生活 。 这次疫情催生和出现了未来的理想生活 ， 大家不能去上班 ， 宅在家里 。2、大都市圈郊区居住 。 未来随着城际轨道交通的进一步便捷 ， 互联网信息的进一步应用 ， 未来的生活将打破城乡的界限 ， 我们可以居住在乡村或者是郊区 。3、互联网上工作 。 每天有一半的时间与家人在一起一边工作 ， 一边生活 。 早上9:30坐上轨道交通 ， 不到一小时就已经坐到了办公室 ， 工作一个半小时 ， 中午同事们在一起午餐情感的交流 。 下午再工作一个半小时 ， 4:00阳光明媚已经回到家里面 ， 跟家人们、跟孩子们一起 ， 又可以工作 ， 又可以感知家庭的生活 。4、优质的公共服务 。 这些地方都有优质的公共配套服务 ， 互联网加快递提供的优质生活的保障 。5、寄情山水休闲旅居生活 。 现在很多地方都建设了旅居新区 ， 在大都市圈的外侧 ， 在一些山清水秀的地方都建了一些这种未来的社区 ， 威海的银滩、巴马的康居、神农架下的兴山都打造了很多旅居新区 。这次疫情已经提前显现这种未来的生活了 ， 我们未来的住宅应该给这种去调整和适应 。八.把城市老旧小区改造的更有文化和品质1、功能复合更新的方向 。 新业态、新生活、新文创 。 城市的老旧小区在过去是住宅 ， 在未来可能是一种混合布局的 。 一定要调整新的业态 ， 不是单纯的居住 ， 可以是酒店 ， 可以是办公 ， 可以是工作室 。 这种新业态是一种将来临的城市井喷的服务业 ， 也会适应未来智慧时代来临之后 ， 人从工作中解放出来 ， 有大量的时间去生活的需求 。 同时这些老旧的小区往往是艺术家们文学家们的创造基地 ， 像798和首钢文化区都是过去的老旧工厂区 。2、时代风格体现的手法 。 我们时代的风格：杂乱 ， 冲突 ， 多元 。 如果说民国风是欧式用青砖来表达的话 ， 如果说文革风是大字报标语的话 ， 那么我们改革开放过去这几十年的风格是什么呢？我想杂乱冲突和多元就是这个时代的风格 ， 我们要正视这个风格 ， 不要回避 ， 我们要把它整理出来 ， 因为这个时代社会是最动荡的 ， 这个时代文化是最冲突的 ， 这个时代经济是最不均衡的 。 文化最多元的 ， 欧式的 ， 中式的 ， 东洋式的 ， 现代式的 ， 后现代式的 ， 徽派的 ， 吊脚楼风格等等 ， 各种文化都在这里冲撞 ， 也许过很多年之后 ， 一切又归为平衡 ， 再回看这一时期的建筑风格 ， 会觉得是如此的有特色 ， 记得有一年LV的一款新包用的是中国农民工用的红蓝编织袋包图样 ， 它也是一个时代的印记 ， 也是一种文化符号的传承 。3、新增产权是老旧小区改造的动力 。 随着老龄化的来临 ， 老旧小区改造最为经济 ， 要体现文化演变 ， 提升丰富多彩的老旧区 。 我们的老旧小区大部分建立在八九十年代 ， 到现在已经四五十年过去了 ， 他也成为了文化街区 ， 我们要善待它 ， 要丰富它 ， 要完善它 。 功能的提升是最最重要的 ， 特别是电梯 ， 既解决老年问题 ， 也解决舒适性 。 我们要积极探索由政府掏钱来建电梯 ， 或者租用 ， 或者把新增交通部分的产权过户给原住户 。 老旧小区的改造实际上带来了住宅的升值 ， 要积极撬动居民自己掏钱来改善居住质量和价值的积极性 ， 我认为产权过户是最为重要的 ， 新增的交通面积是一笔不小的财富 ， 也是老旧小区改造资金的最终来源 。亡羊补牢！在城市化出现拐点的今天 ， 在以国家中心城市和城市群发展为主的当下 ， 更加要做好顶层设计 ， 别一错再错了 。疫情带来了所有人的冷静和反思 ， 我们应该好好思考一下了！（房产新要闻）


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