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“房住不炒”保持一致连贯是市场稳定基础

国家统计局近日发布的数据显示 ， 上半年 ， 我国房地产投资累计同比增长1.9% ， 1至5月为下降0.3% 。 6月 ， 我国房地产投资同比增长8.5% ， 较5月提高0.4个百分点；商品住宅销售面积和金额同比分别增长4.04%和12.61% ， 连续两个月正增长 。 针对房地产市场如何平稳发展等问题 ， 《经济参考报》采访人员采访了上海市人民政府参事、中欧国际工商学院教授盛松成 。盛松成表示 ， 目前房地产市场基本平稳 ， 主要表现为投资增长平稳 ， 韧性较强 ， 新开工、土地购置、销售、房价等指标能够从疫情影响中快速恢复 。 究其原因 ， “房住不炒”政策保持一致和连贯是市场稳定的基础 。 其中 ， 供给端调控主要表现为房地产市场投资稳定、保障房企合理融资需求、增加土地供给 ， 需求端调控重在坚持和精准 。 展望未来 ， 从居民住房需求空间和意愿来看 ， 房地产市场仍将持续保持平稳 。“政策的一致性和连贯性代表了决策层贯彻‘房住不炒’政策的决心 ， 还能给予公众坚定的预期和信心 ， 奠定了房地产市场稳定的基础 。 ”盛松成表示 ， 近几年来“房住不炒”是我国房地产市场调控的主基调 ， 尽管疫情对经济增长和房地产市场造成巨大冲击 ， 这一基调也未曾改变 。 疫情发生以来 ， 各地陆续出台土地市场相关税费等一系列调整政策 ， 旨在减缓冲击 ， 而非放松调控 ， 显示出政策前所未有的一致性和连贯性 。一方面 ， 由于我国房地产市场矛盾的主要方面在于供给端 ， 因此坚持房地产市场供给端的调控是稳定市场的重要保障 。 盛松成指出 ， 今年以来 ， 供给端调控的政策特征明显 ， 主要表现为房地产市场投资稳定、保障房企合理融资需求、增加土地供给 。房地产投资稳定并且韧性较强 。 从月度数据看 ， 房地产投资仅在1至2月同比出现-16.33%的下跌 ， 自3月以后增幅逐渐扩大 ， 6月达到8.5% 。 “只有合理的投资增长 ， 才能有利于未来供需的平衡 。 ”盛松成说 。 他分析 ， 以商品住宅销售指标作为参照 ， 投资指标的增长幅度大、韧性强 ， 且稳定性远大于销售指标 。 尽管疫情期间 ， 我国房地产市场需求下降明显 ， 但刚性需求仍会在未来释放 。房企融资环境有所改善 。 盛松成表示 ， 从融资金额来看 ， 40个重点房企今年上半年融资总额为4690.49亿元 ， 同比增长11.94%；6月 ， 房企开发投资资金来源同比增长13.2% ， 较5月提高3.2个百分点 ， 已连续两个月正增长 。 同时 ， 房企发债门槛下降、融资成本降低也是重要原因 。 目前 ， 上海绿城、深圳华侨城等众多房企发债计划已被受理 ， 融资成本也在不断下降 。盛松成进一步表示 ， 随着货币政策总量适度及疫情影响逐渐减小 ， 房地产销售市场回暖 ， 房企融资环境有所改善 ， 这将缓和房企现金流紧张的状况 。 因此 ， 房企会加快拿地、开工等节奏 ， 增加房地产市场的供给 。土地市场恢复较快 。 5月我国土地购置面积为1601.09万平方米 ， 同比增长0.86% ， 购置费为4460.39亿元 ， 同比增长8.69% 。 此外 ， 100个大中城市住宅土地楼面均价、成交住宅土地溢价率均创高点 。 “土地市场相比于销售市场受疫情影响要小 ， 从三四月开始已逐渐恢复 。 ”盛松成说 。他认为 ， 土地市场升温主要受到四个方面因素的影响：第一 ， 疫情后 ， 各地调整了土地相关政策 ， 比如土地款缓缴、延期缴、分期缴等；第二 ， 房企融资环境有所改善 ， 现金流相对比较充裕；第三 ， 经过2019年的销售去化 ， 房企需要购置土地来储备项目；第四 ， 地方政府推出了大量地块且价格相对合理 ， 刺激了房企拿地积极性 。 “土地市场回暖会直接加快供给量的增加 ， 对于稳定市场起到积极作用 。 ”盛松成表示 。另一方面 ， 在加强供给端调控的同时 ， 仍需要坚持需求端调控不放松 ， 才能保障市场稳定发展 。“纵观过去 ， 历次房价大幅上涨均伴随需求端政策的松动 ， 供需相结合的调控才能保证房价稳定 。 增加供给的同时还要坚持‘限购、限贷’等需求端政策不松动 ， 这也是当前房地产市场基本平稳的重要原因 。 ”盛松成表示 ， 部分城市借疫情出台的降低首付、取消限购等相关政策发布后迅速撤回 ， 表明中央对于房地产供需调控相结合的坚持和决心 。“历史经验告诉我们 ， 遏制信贷资金违规进入楼市是调控成功的重要举措 。 ”盛松成说 ， 今年上半年 ， 我国居民新增房贷额约为2.8万亿元（以居民中长期贷款估算） ， 新增房贷占新增贷款总额的比例为23.17% ， 基本回到2014年的水平 。 他表示 ， 2020年后我国货币政策灵活适度 ， 尽管6月末M2余额达到213.49万亿元的高位 ， 但是居民新增房贷占比为近五年来新低 。“调控政策仍然贯彻‘房住不炒’主基调 ， 表现为‘因城施策’背景下少数城市针对楼市稳定而进行灵活调整 。 目前看 ， 基本实现‘稳地价、稳房价、稳预期’的政策目标 。 ”盛松成说 ， 他相信房地产供需两端平衡调控会进一步保持“房住不炒”政策的一致性、连贯性 ， 未来房地产市场将持续保持平稳 。展望未来 ， 盛松成表示 ， 较大的住房需求是房地产市场稳定的重要支撑 。 “从长期来看 ， 我国住宅需求主要包括城镇化过程中新增城镇人口的居住需求、城镇存量住房的折旧拆迁需求以及改善需求 。 未来十年城镇住宅总需求约为97.8亿平方米 ， 仍然存在较大的需求空间 。 ”他说 。


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