地产叁哥|TOP30地产股中的“黄金坑位”（2）
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文丨地产三哥
巴菲特说：“我一直认为从事经济预测工作的人 ， 唯一的价值就是使得算命先生的存在具有合理性 。 ”
算命先生都是心理咨询师 ， 怎么理解都是对的 。
他还说过：
“在投资的时候 ， 我们把自己看成是企业分析师 ， 而不是市场分析师 ， 也不是宏观经济分析师 ， 更不是证券分析师 。 ”
“如果你是投资家 ， 你会考虑你的资产——即你的企业——将会怎样 。 如果你是投机家 ， 你主要预测价格会怎样而不关心企业故意以超过股票计算价值的价格购买股票 ， 应该称作投机 。 ”
所以 ， 作为一个价值投资者 ， 研究同行业的情况也许更胜于研究宏观和证券市场的波动 。
一、TOP30房企的毛利率与融资利率借款利率是个好指标 。
它也是市场博弈的结果 ， 综合了很多因素在其中 。
它更多的决定于公司的资产质量、运营的稳定性和安全性 。
毛利率也是一个好指标 ， 直接指向效率 。
尤其是同行之间比较的时候 ， 这两个指标都更有价值 。
如果 ， 我们把TOP30地产股的这两个指标做一个散点图 ， 会是个什么情况呢？
同行之间比较 ， 融资利率越低越好 ， 毛利率越高越好 。
为了让两个指标保持同向 ， 我们对融资利率取倒数 ， 而后取自然对数（这个数值没有实际意义 ， 只是为了改变融资坐标系的方向 ， 看上去更直观 。 ）
二、融资利率-毛利率散点图
如果这个趋势线（虚线）代表房企的成长进阶之路的话 ， 那么就像爬坡一样 。
虚线下方绝大多数企业规模重于毛利 ， 所以融资利率偏高 。
虚线上方 ， 是更关注平衡胜于规模 。
第一象限中 ， 是国企背景+龙湖、世茂 ， 同时“混进去了”美的、龙光、滨江 ， 还有富力 。
在这个第一象限中 ， 各自的市盈率市净率是个什么情况呢？
可以参看TOP30地产股中的“黄金坑位”（1）
列表如下：
滨江的市净率偏低 ， 2020年市盈率高的原因 ， 去年计提了一大笔坏账 。
富力的市盈率和市净率明显偏低 。
三、其他象限的情况巴菲特说他对待上市公司信息披露的态度如同看待冰山 ， 大部分在水面以下 ， 看不到 。
“我们的工作就是专注于我们所了解的事情 ， 这一点非常非常重要 。 ”
就三哥现在了解的情况 ， 看图说话：
融信显然是在主动收缩 。
金科、奥园有点自主进化的意思 。
如果没有去年王振华事件 ， 以新城控股现在的融资利率-毛利率水平应该进入第一象限 。
绿城和远洋 ， 从毛利率和市净率来说 ， 它俩没有现在 ， 那么 ， 有没有未来呢？
算命先生说：“一飞冲天 ， 原地踏步” ， 然后 ， 仰天大笑出门去 。
融创只有改善毛利和融资利率 ， 才有可能搞好市值管理 ， 所以 ， 卖资产和运营精细化都是趋势 。
最后说一句 ， 这两个指标更多的代表了公司的现状 ， 并不能代表预期 。
通常很多时候 ， 预期已经来了 ， 并且已经在股价上表现了 。
在下一回（3）中 ， 三哥将从一些先行的财务指标 ， 以及历史股价的涨幅来看看 。
【地产叁哥|TOP30地产股中的“黄金坑位”（2）】个人意见 ， 不作为投资参考 。
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