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微观楼市|中国的开发商，做不好精装修，对他们死心吧

微观楼市|中国的开发商，做不好精装修，对他们死心吧

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微观楼市|中国的开发商，做不好精装修，对他们死心吧

前天的315晚会 ， 曝光了广州万科尚城和杭州春秋华庭小区的精装修问题 。
从曝出来的视频来看 ， 万科尚城是典型的“隐蔽工程”偷工减料 ， 给业主带来极大困扰 。
而杭州招商远洋春秋华庭则是根本没有装修完毕 ， 没有达到交付标准 ， 就强制要求业主收房 ， 而且即便完成的部分 ， 也存在不少质量问题 。
这两个项目的容积率分别为2.9和2.5 ， 都是典型的超高层刚需产品 。
万科尚城是2018年收房的 ， 2016年开始预售 ， 当时的销售均价是18000元/平米 。 其中98平米的房屋价格在180万左右 ， 但当时开发商方面带装修的报价是290万/套起 。
而根据央视的报道 ， 万科尚城的装修报价是每平米10000-13000元 。 这基本上就对得上号了 。
作为业主 ， 290万的总购房款中 ， 其中装修款就在100万 ， 甚至更多 ， 占比超过30% 。
杭州招商远洋春秋华庭小区 ， 也是高层刚需产品 。
2016年5月12日拿的地 ， 总价13.8亿 ， 楼面价在15268元 ， 溢价达到了105.9% ， 于2017年9月19日开盘 。
招商远洋曾经拿到的杭售许字(2018)第000001号预售证显示 ， 毛坯备案价为24203-30650元/㎡ ， 精装标准6000元/㎡ 。 以30000元为标准计算 ， 装修价格占总房价款也达到了17% 。
通常来说 ， 房屋的装修价格（包括软硬装修 ， 能直接拎包入住）控制在房屋总价的10%-20%之间 。 而作为刚需产品来说 ， 装修价格占比更应该在合理范围内尽可能低 ， 毕竟买这类房子的人 ， 资金实力都相对一般 ， 有限的资金应该更多用于面积 ， 户型等指标上 ， 而不是装修上 。
【微观楼市|中国的开发商，做不好精装修，对他们死心吧】而杭州万科尚城这个项目 ， 硬装报价就达到了30% ， 杭州招商远洋春秋华庭 ， 硬装报价也达到了17% 。
批量装修 ， 成本还能压得更低 ， 可以说 ， 装修款的三分之二以上都是开发商的利润 。
报价高得离谱也就算了 ， 装得更是一塌糊涂 。
隐蔽工程一团糟 ， 现在业主们揪心的还只是装修问题 ， 实际上这种房子买回去 ， 经过央视这么一曝光 ， 未来在二手房市场 ， 它的价格也会很惨 。
所以 ， 精装修房爆雷 ， 真正的损失要远大于装修问题本身 。

说实话 ， 在以前 ， 我是比较推荐大家买精装房的 ， 因为从业主这个庞大群体来说 ， 真正懂装修的人真的很少 ， 而愿意花心思去钻研装修细节的人就更少了 。
从设计 ， 到选材 ， 再到进场施工 ， 坑太多了 。
我就随便说几个 ，
比如装窗户的辅料 ， 发泡胶 ， 如果你的装修合同中没有包括 ， 这个增项轻松花费上千块钱 。
比如厨卫瓷砖 ， 一般吊顶里的墙面是不贴瓷砖的 ， 但往往瓷砖报价里是按照贴到房顶的 ， 这些都是利润 。
类似的细节多如牛毛 。
如果直接精装修交付 ， 能省很大的精力和成本 。
考虑精装修其实还在于另一个方面 ， 那就是目前装修行业最大的问题是没有标准 ， 没有可执行的标准 ， 大家都是各玩各的 ， 各种坑蒙拐骗都来了 ， 在在这种情况下 ， 开发商本身制定的一套设计选材和施工标准 ， 也算是可选标准之一 。

实际上 ， 这些年 ， 国家也在大力推进全装修 ， 不少地方已经发文明确房屋要以全装修标准交付 ， 这与主流国家的房地产行业也是逐渐接轨的 。
这些年 ， 中国的房地产行业集中度不断提高 ， 龙头开发商影响力越来越大 ， 精装修产品也的确越来越多 ， 但满意度却并未明显提高 。 万科、恒大、碧桂园、融创、华润大牌等房企全都曝出过精装修丑闻 。
我曾经对比过中国某房企的装修合同和西方某建筑商的装修合同 ， 那差别真的太大了 。 国内的装修合同 ， 差不多就相当于告诉你什么环节用什么品牌的材料 ， 仅此而已 。 而西方的 ， 不仅具体到品牌 ， 还要具体到标号型号 ， 用量 ， 施工工艺 ， 保养须知等等 。

精装修本身是行业升级发展的方向 ， 老百姓花钱买服务 ， 想拎包入住 ， 但现在遇到都是各种糟心事 ， 为了避免踩坑 ， 只能去退而求其次去买毛坯房 ， 其实是非常可悲的一件事 。
也许有人关注到了 ， 当年的杭州广州武汉 ， 那可是阴阳合同满天飞 ， 精装捆绑成标配 ， 那都是开发商在政策压力下找利润的手段 。 没办法土地太贵 ， 备案价又被卡死 。
思来想去 ， 也只能在装修款上面动心思了 ， 一两千元的装修成本 ， 愣是翻几倍让购房者买单 。
那么问题来了 ， 这个锅 ， 应该由购房者来背么？
如果说精装修价格遵循市场定价原则 ， 那么闭水试验都能让楼下成了“水帘洞” ， 质量问题 ， 还能怎么推卸呢？
这回 ， 我也得打自己的脸了 ， 朋友们 ， 能买毛坯就买毛坯吧 ， 就光你省下的那些钱 ， 够你装修两三回了 。


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