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扒房|奇怪！南宁那么多公寓，真有那么多人买？( 二 )


融创金弈时代 ， 打出“新青年社区”的定位 ， 声称让年轻人住在一起、玩在一起 。
具体怎么做呢？
南宁很多公寓都和住宅或写字楼混搭在一起 ， 很少有专属的公共活动空间 。 即使住在同一栋楼 ， 但日常很少交流互动 。
融创金弈时代 ， 占地55.6亩 ， 容积率3.5 ， 整个项目都是商业性质 ， 规划有7栋公寓 ， 1栋商业楼 。

项目效果图
除此 ， 融创金弈时代不仅规划有园林 ， 还融入社交的概念 ， 将中庭园林打造成互动性空间 ， 计划增设健身区、社交花园、便利站等年轻人的互动场所 ， 社区商业与园林形成互动空间 ， 公共空间加入智能设备等等 。

商业配套效果图（现售楼部）
简而言之 ， 就是整个社区如同住宅小区一样 ， 基本的配套都有 。 社区式的公寓 ， 目前在南宁比较少见 。
不过 ， 也要提醒 ， “共享社区”不仅要看兑现效果 ， 更考验后期的运营 。
再来看产品 。
项目主打建面约29-54㎡的LOFT公寓 ， 层高约5.09米 ， 产权为40年 ， 毛坯交付 。 参考周边8字头、9字头的价格 ， 门槛并不高 。
以最小建面约29㎡户型为例 ， 若卖9000元/㎡ ， 总价27万 ， 商业贷款首付13.5万元 ， 月供约1500元 。 这样的首付和月供 ， 对比很多住宅和公寓 ， 已经很友好了 。

建面约35㎡公寓户型图
在小襄看来 ， 公寓有如此改变 ， 是因为竞争太大 ， 被逼的 。 融创金弈时代假如能奔着“新青年社区”走到底 ， 算是走出了差异化 。
换个角度来看 ， 开发商“被逼”做出更多的附加价值 ， 对购房者而言 ， 未尝不是件好事 。

位于五象西 ， 正地铁 ， 不缺人
当然 ， 产品再有亮点 ， 公寓还是逃不掉“地段为王”的定律 。
扒房VIP群资深投资人士曾说过：买住宅 ， 要考虑以后谁接盘；买公寓 ， 要想到以后租给谁 。
扒房也说过很多次 ， 要买公寓 ， 优选地段好、近地铁、周边人流大的项目 。
在此基础上 ， 我们再看来融创金弈时代的地段 。

项目鸟瞰图
项目位于那洪大道10号 ， 属于江南经开区范围 。 不过 ， 那洪大道与五象大道衔接 ， 沿路直行8公里左右 ， 开车十几分钟 ， 便能抵达总部基地 。 说它位于五象西 ， 好像也说得过去 。

项目地图位置
此外 ， 地铁4号线（在建中）西段（洪运路站-楞塘站）预计年底开通运营 ， 其中通源路站距离项目约100米 。
搭上4号线（在建中） ， 项目与总部基地站只有5个站 。 且5个站点以内 ， 还能换乘2、3、5号线 ， 去往五象总部基地、朝阳商圈等地 ， 还是比较方便的 。

即将开通的4号线（在建中）站点
但必须承认 ， 融创金弈时代所处地段不算热门 。 好在 ， 周边并不缺人 。
先看这张热力图 。

项目周边热力图（越红代表人越多）
融创金弈时代周边是江南客运站、大沙田一带 ， 人气非常旺 。 而项目落址之处就显得比较“冷清” ， 其实与片区规划为产业园有关 。
项目周围 ， 是成熟的经开区产业园 ， 聚集了鸿基工业园、金凯工业园、物流中心等园区 ， 进驻了研祥智能、瑞声、海王等知名企业 。 产业园人口密度不算大 ， 但不乏对住房、租房的需求 。
总的来说 ， 融创金弈时代属于“进可攻 ， 退可守”的地段 ， 不缺地铁 ， 未来也不缺人流 。
进 ， 衔接五象 ， 距离总部基地只有5个地铁站 ， 与那边的公寓对比 ， 价格会低很多 。 退 ， 对接江南老城区 ， 人气和配套都有 。
结合产品来看 ， 融创金弈时代若还有价格优势 ， 放到市场上 ， 竞争力还是可以的 。

谁适合买公寓？
存在即合理 ， 公寓不适合所有人 ， 但总有适合它的人 。
小襄认为 ， 以下几种人 ， 可以考虑买融创金弈时代这样的公寓 。
首先 ， 手上没什么钱 ， 想在南宁有个窝 ， 但也不想过得太憋屈的年轻人 。 十来万的首付 ， 一两千的月供 ， 还有地铁 ， 有共享配套 。 未来换房 ， 还能拿来出租 。
其次 ， 想保全婚前财产 ， 且不在乎学区、落户等问题的单身人士 。 首套房票没浪费 ， 以后结婚 ， 两个人合力买房 ， 也有更好的选择 。
再次 ， 房票名额已满的投资客 ， 拥有“包租公”梦想的人 。 层高约5.09米的LOFT公寓 ， 布局比较灵活 ， 做成双钥匙出租 ， 或拿来做青旅、酒店、工作室 ， 功能比较灵活 。

商业公寓和住宅公寓对比
当然了 ， 投资商业公寓 ， 更适合长线持有 。 抱着“炒房”目的 ， 短时间内想要转让 ， 获取高回报的人 ， 商业公寓并不适合你 。
目前 ， 融创金弈时代建面约29-54㎡的LOFT公寓诚意登记中 ， 周末售楼部还有剧本杀等活动 ， 有兴趣可以约朋友去玩玩 。
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文|郭小襄 编|七小剑


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