征地拆迁法律知识|评估方法不同，拆迁补偿天壤之别！选对律师，未来大不一样！
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【征地拆迁法律知识|评估方法不同，拆迁补偿天壤之别！选对律师，未来大不一样！】
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在征地拆迁案件中 ， “价值评估”是拆迁维权中非常重要的一个阶段 。 经常遇到当事人提到拆迁方把评估报告送过来了 ， 评估的面积不准确 ， 评估的价格太低 ， 评估有遗漏 ， 评估方式不认可等等 ， 北京京康律师事务所主任史西宁律师结合自己多年办案经验总结出针对“评估报告”的维权办法 。
以案说法在史律师代理的一个案件中 ， 不同的采用不同的评估方法都能造成补偿价值的巨大差异 。 史律师曾代理过一家生产航空零配件的企业案件 ， 当时全国范围内只有为数不多的企业可以生产这种配件 ， 这是一家国营企业 ， 这具有相当的行业垄断性 。 京康律师团队经过案件研讨 ， 形成最终对评估方法的复核意见 ， 提出不应当按照成本法评估企业价值 ， 而是应当采取收益法来评估补偿 。
为什么呢？因为该企业的整体预估利益不是确定阈值 ， 正处于快速地成长之中 。 而且企业具有行业的稀缺性和垄断性 ， 这种企业在成长十年以后 ， 很难出现与之抗衡的同类企业 ， 该企业的附加值和企业价值在不断递增 ， 用收益法评估对企业较为客观和有利 ， 所以对于这种在国内发展非常有前途的、稀缺性质企业 ， 对其进行价值评估和停产停业损失评估 ， 应采取市场上的收益法进行评估 。
安置补偿的结果很大程度上取决于评估报告的结论 ， 这个是实践中双方平等谈判的基础依据 ， 也是对被拆迁人来说最好使用的客观证据之一 ， 进一步来说评估报告中的评估方法与企业的价值息息相关 ， 不管是企业还是个人房屋拆迁安置过程中 ， 评估方法不同 ， 价值大小可能相去甚远 ， 被拆迁人务必高度予以重视 ， 即使同样是受评估单位委托的不同评估公司 ， 由于评估方法的选择不同 ， 评估出来的价值可能会有天壤之别 。 上述企业与征收单位谈判的时候 ， 征收单位对该企业的性质、前景和行业垄断性不重视 ， 坚持按照成本法评估企业的价值 ， 在这种情况下 ， 只能按照厂房、土地以及停产停业损失按照一定的市场规律来进行补偿 。 这样 ， 该企业就只能获得较少的补偿 。
合法措施由于多种原因导致实际的案情所处的阶段可能不太一样 ， 总的来说我们对于补偿协议中评估结果可以采取以下合法措施：
第一、被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的 ， 出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明 。
第二、被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的 ， 应当自收到评估报告之日起10日内 ， 向房地产价格评估机构申请复核评估 。 申请复核评估的 ， 应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请 ， 并指出评估报告存在的问题 。
第三、原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核 。 复核后 ， 改变原评估结果的 ， 应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的 ， 应当书面告知复核评估申请人 。
第四：被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的 ， 应当自收到复核结果之日起10日内 ， 向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定 。 被征收人对补偿仍有异议的 ， 按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理 。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定：被征收人对补偿决定不服的 ， 可以依法申请行政复议 ， 也可以依法提起行政诉讼 。
史律师评析
在我国 ， 由基本法律和地方政策来规范征地拆迁活动 ， 但是因为个案的不同 ， 不能一概而论 。 如果你对自己是否能获得补偿 ， 以及对补偿份额、补偿数额等问题有疑问 ， 请咨询专业的征地拆迁律师 ， 也可请律师介入评估程序和参与谈判 ， 提供专业的建议 ， 从而维护自身合法权益 。
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