核桃仁说房|分裂与重生：上半场忧喜参半，下半场郑州楼市怎么走？
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19年12月份 ， 在房企各种优惠促销刺激下 ， 郑州房地产市场全面爆发 ， 甚至有的开发商纷纷扬言要在2020年1月1日涨价 。
如果每平米涨500元 ， 按100平方计算 ， 也就是说郑州客户12月底前不买房 ， 2020年买将多花五万元 ， 等于2020年 ， 又是白干一年 。
当然 ， 暴涨没来 ， 遭遇疫情黑天鹅 ， 暴涨只能是幻觉来的 ， 骗不了人！
01转眼2020已走入下半场 ， 回顾上半年郑州的楼市历程 ， 并不那么顺利 ， 而是喜忧参半 。
首先是郑州楼市的“喜” ， 总结之后可分为两点：第一、市场快速回暖 。 2020年上半年 ， 郑州房地产市场经历了线下售楼处关闭等一系列重创 。 根据核桃找房监测 ， 截至6月30日 ， 2020年上半年新房共计成交95280套 ， 为近五年销量最低 ， 仅为2019年1-6月销量的七成 。
下沉到单月来看 ， 2020年上半年郑州市场2月、3月两月受疫情影响最为严重 。 其中受线下售楼部关闭的影响 ， 2月单月成交仅有276套 。 同比去年2月骤减98% 。 从数据上看 ， 郑州的新房市场从3月开始便有回暖迹象 ， 当月成交10630套 。 疫情期间压抑的购房需求开始释放 。 自4月以来 ， 郑州连续三月成交量突破2万套 。 新房市场火速回暖 。 第二、土地市场持续火爆 。 2020年上半年 ， 郑州市区成交地块52宗 ， 其中住宅成交37宗 ， 商服成交15宗 。 其中 ， 第一季度 ， 经开老城区福塔旁三宗地竞争激烈 ， 最终被保利和华润分别竞得 ， 再者就是中交地产摘得经开滨河国际新城两宗地；最值得了解的是位于白沙组团北部区域的科学谷的郑州鲲鹏软件小镇一期地块全部落地 。 第二季度 ， 中原新区板块郑政出〔2020〕9号（网）竞争激烈 ， 最终被金地竞得 ， 再者就是双湖科技城郑政高出〔2020〕9号（网）最终被保利摘地 。
刚开始的第三季度 ， 2020年7月份 ， 被舆情炒成北龙湖北的金水科教园区举行土拍 ， 罕见的上演31家房企 ， 60多个马甲的争霸战 。
最终 ， 地表最强开发商碧桂园以总价84208万元价格拿下该地块 ， 溢价70% 。
其次 ， 是楼市的“忧” ， 可总结为以下几点：
第一 ， 二手房挂牌房源突破11万套 ， 去化压力增大 。
郑州二手房出售数量达112157套 ， 并有不断攀升趋势！
其中金水区二手房转让数量最多 ， 达30293套 ， 占郑州市全部二手房数量的27% 。
其次是二七区、中原区、管城区、郑东新区等 。
从数据的变化来看 ， 火爆的背景下 ， 存量房源是有增加的 。
第二 ， 租金水平下降 ， 房东都扛不住了 。
疫情之下 ， 整个租赁行业都遭遇了历史上的至暗时刻 。
租金下降的原因有：疫情影响 ， 租客减少；中小企业经营困难 ， 城市的就业人口在减少 ， 出租房源供大于求 。
第三 ， 红盘减少 ， 市场转冷 。
在过去这一轮行情中 ， 2016年郑州房价暴涨 ， 2017年郑州楼市余热+长尾效应；
而从2018年下半年开始郑州市场急速转冷 ， 抛去环郑 ， 2019年郑州新房销售量同比锐减近20% ， 市场彻底陷入冰冻期 ， 至今已3年 。
02
今年又经历了上半年开局的影响 ， 让2020的郑州楼市下半场更是充满变数 。
从年初开始 ， 就不断有各路大神算账 ， 今年会倒下多少房企？
理由是今年是偿债高峰年 ， 这些负债累累的大佬们 ， 在严苛调控下借不来钱 ， 没钱摘地 ， 房子又卖不动 ， 要不壮士断臂卖房 ， 要不等待被吞并重组！
确实 ， 原来那些杠杆率较高的企业还能维持现金流 ， 但疫情打乱了交易节奏和现金流安排 ， 这会使今年的洗牌力度比2019年更大 。
但接踵而至的是 ， 巨头开始涉猎存量市场 。
郑州商品房市场份额正迅速被少数规模型房企垄断 。 开发时代渐渐沦为少数地头蛇和少数过江龙的游戏 。
而土地市场作为楼市的吹哨人 ， 往往蕴藏着市场的信号变化 。
对于住宅为主的市场 ， 土拍可以说是代表了市场的风向 ， 开发商疯狂的抢地或恐惧 ， 在某个角度是很能说明问题的 。
纵观上半年土地市场的表现 ， 种种信息都传达出了同一个信号：楼市的下一次高潮就要来了！
首先 ， 回顾近几年的郑州楼市土拍市场：
因为限价 ， 所以除了北龙湖以外 ， 突破限价的片区其实很少 ， 而且还要考虑市场的价格评估；市场遇冷 ， 郑州已经3年没涨了 ， 即便地王入市 ， 也是只能平价销售 。
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