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物业管理|多地密集修订物业管理条例，破解管理难题

“当年如果有物业管理委员会制度，我们就直接找街道办事处组建物业管理委员会，也不用费工夫成立业委会了。”7月12日，陈寒松拿着刚打印出来的《北京市物业管理条例》，边勾画边说。
陈寒松是北京市朝阳区利泽西园一区业委会副主任。在她看来，5月1日开始实施的《北京市物业管理条例》创设的新制度解决了居民小区物业管理诸多难题。
今年以来，修订实施物业管理条例的地方不仅是北京。3月1日，《深圳经济特区物业管理条例》修订后实施；5月1日，《重庆市物业管理条例》修订后实施。更值得注意的是，还有陕西、广西、海南等地开始对各自的物业管理条例进行修订。
接受《法制日报》采访人员采访的专家认为，各地密集修订物业管理条例的现实背景之一是，我国城镇化进程已经进入下半场，城镇中的居民小区转向以维护保养为主，物业管理好坏，直接关系到社会是否稳定。因此，物业管理立法需要及时跟上，以规范物业管理活动，妥善解决小区中的问题。
立法创设新型制度
破解物业管理难题
利泽西园一区建成于上世纪90年代末，属于老旧小区。
据陈寒松介绍，2013年开始，负责管理利泽西园一区的物业公司内部出现问题，导致小区的物业管理服务“越来越糟糕”。
利泽西园一区一位业主回忆说，那时候，小区四个大门全部敞开，没有保安值班，卫生环境脏乱差，居民楼内无人打扫，11栋的塔楼每个楼只开一部电梯，每天早晚高峰排队挤电梯是常有的事，而且这一部电梯还经常出故障。
有居民向北京市市民服务热线12345投诉，但问题并没有得到解决。
陈寒松向北京市相关主管部门打电话投诉，得到的回复是，要想改变小区的现状，唯一的途径就是召开业主大会和成立业委会，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，否则无解。
在所辖街道办事处的协助下，陈寒松等人开始筹备召开业主大会和成立业委会的流程。提请召开业主大会并不难，难就难在成立业委会的流程。
“首先，当选业委会成员有一个硬性要求，必须缴纳物业费，但是很多业主因为不满物业公司的服务而拒绝缴纳物业费。为了成立业委会改善小区现状，我们去物业公司缴纳物业费，但物业公司为了阻止业委会成立，不收取我们的物业费。”陈寒松回忆，后来经过街道办事处协调，物业公司才最终收取了物业费。最后，他们聘请了专业的物业管理咨询人士解答法律疑惑。
不过，他们当时遇到的最大困难是：小区近一半业主将房屋出租，没有这些业主的联系方式，无法通知业主回小区参加业主大会的投票工作。
在街道办事处、社区等各方支持下，他们最终通过各种渠道联络上众多业主，逐一动员业主们回社区参加业主大会投票工作。
【 物业管理|多地密集修订物业管理条例，破解管理难题】 经过一年多时间的筹备和努力，2016年8月28日，经业主投票表决双过半选票同意，利泽西园一区业委会正式成立。
随后，业委会和原物业公司协商通过什么方式改变小区现状，原物业公司拒绝业委会的监督和管理，多次协商无解的状态下，业委会在街道的监督和协助下再次召开招聘新物业公司的业主大会，新物业公司于2017年7月入驻。之后物业开始封闭小区大门，清理小区内乱停乱放的共享单车、清运垃圾、改善绿化环境，维护公共设备设施。
在陈寒松看来，当年如果有物业管理委员会制度，他们就不需要历经千辛万苦成立业委会，可以直接由街道办事处牵头成立物业管理委员会，解决小区物业管理的大部分难题。
物业管理委员会正是《北京市物业管理条例》中新增的临时性机构。
北京市物权法学研究会副会长毕文强告诉《法制日报》采访人员，我国城镇化速度非常快，社区成为城市的重要载体，社区中的物业管理问题也越来越重要。成立业主大会、选举产生业主委员会，代表全体业主管理小区共同事务，既是物权法、《物业管理条例》规定的权利，也成为许多小区业主努力的方向。但在推动业主组织的过程中，由于各种原因，业主委员会的成立及运营在现实中并不理想。
毕文强认为，在此背景下，《北京市物业管理条例》设计了物业管理委员会，在小区无法召开业主大会或者无法选举产生业主委员会时，由属地乡镇街道推动成立物业管理委员会，作为业主组织的临时性组织。
“现阶段，物业管理委员会在对接社区治理层面有优势。小区的物业管理活动发展到今天，其实包含物业服务、业主自治、社区治理三个范畴，物业管理委员会的成立，有利于综合统筹各方，实现小区的良性治理。”毕文强说，需要强调的是，《北京市物业管理条例》提出的构建党建引领社区治理构架下的物业管理体系，是一个非常重要的提法。“这是立法中的最大亮点。”
地方密集进行立法
及时跟上社会发展
在《北京市物业管理条例》实施的同一天，《重庆市物业管理条例》也开始实施。
《重庆市物业管理条例》的亮点包括：强化物业管理与社区治理融合发展，规范物业管理的关键环节，强化对业主自治的支持和监督，完善物业管理信息公开制度，同时建立物业第三方评估制度。
在此之前，《深圳经济特区物业管理条例》于今年3月1日开始实施。


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