江苏龙网

  1. 首页 > 社会 > >

说说“深八条”，对周边城市影响有多大？

说说“深八条”，对周边城市影响有多大？
本文经授权转载自公众号：城市战争（sunbushu123） ， 作者：孙不熟深圳今天发布了楼市调控的“新八条” ， 力度空前 ， 严厉程度远超任何一个城市 ， 以下是6个最受关注的要点：1、限购升级：本市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能买商品房 。2、二手房加税：个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年 。3、收紧豪宅税：普通住房应当同时满足以下条件：容积率在1以上；建筑面积144平以下；实际成交总价低于750（含本数）万元 。4、收紧信贷：在本市无房但有贷款记录的 ， 首付5成；拥有1套房的 ， 贷款首付比例不低于70% 。5、离婚买房门槛提高：离婚3年内购房 ， 其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算 。6、严查违规行为：打击捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产等违规行为 。 对这个新政 ， 我的看法如下：1、深圳房价到底涨了多少？按照国家统计局5月份的数据 ， 深圳一手房价格同比去年上涨4.9% ， 二手房价格同比上涨11.2% ， 考虑到一手房有限价因素 ， 二手房更能反映真实市场 。个别楼盘上涨11.2% ， 算不上什么 ， 但全市均价涨11.2% ， 就是一个比较恐怖的数据了 ， 这意味着一定有大量楼盘的涨幅超过20%甚至30% ， 才能把全市均价拉高10%以上 。 事实上 ， 同期北上广二手房的同比涨幅只有1.5%、2.8%、0. 1% ， 和深圳不在一个量级 。从我个人了解到的市场来看 ， 深圳西部热点片区 ， 像后海、前海、福田、宝中、光明、龙华 ， 那些产品好或者带学位概念的楼盘的确大涨30%到50% ， 远远超过国家统计局给出的均值 ， 但东部片区就温和得多 ， 有的片区微涨5%到10% ， 有的片区至今纹丝不动 。扯拉平均一算 ， 全市平均涨幅11.2% ， 我认为这个数据还是比较接近实际情况的 。事实上 ， 历史上每次楼市热潮 ， 大部分城市（均价）也就上涨个10%到20% ， 热门片区涨个30%到50% ， 热门楼盘上涨50%到100% ， 这是经济规律 ， 没有一次例外 。所以 ， 此刻即使没有推出“深八条” ， 我认为深圳这波行情也到了“强弩之末”的阶段了 ， 继续往上攻很难了 ， 接下来顶多是冷门片区的补涨 。2、深圳楼市具备较强的外部性 。深圳一直被认为是全国楼市的风向标 ， 之前的两次大牛市 ， 差不多都由深圳、上海等先锋城市领涨 ， 然后其他热点城市跟涨 。“外部性”是个经济学概念 ， 意思是指一个人的行动或决策使另一个人的利益受损或受益的现象 。 说白了 ， 深圳房价不仅是深圳人的房价 ， 还是全国人民的房价 。所以 ， 管住深圳房价 ， 就等于摁住全国楼市的龙头 ， 不管这个逻辑是否真的成立 ， 但老百姓只要相信 ， 就管用 。3、深圳房价会降吗？我认为会技术性回调一点 ， 但降幅不会超过10% ， 这是技术性调整的上限 ， 这和最近A股的回调逻辑差不多 ， 就是前期涨幅过高导致的回吐 。从打击面上看 ， “深八条”无一例外打击的都是需求端 ， 而深圳楼市的根本症结在供给侧 ， 不在需求端 。数据说 ， 深圳全市有红本的商品房只有200万套 ， 而深圳实际管理服务人口超过2000万 ， 深圳人自有住房率居说只有23.7% ， 排名全国倒数第一 。 这意味着3/4的深圳人需要通过人才房、租房或者购买小产权房的方式解决居住问题 。供求关系的紧张可想而知 ， 要想从根本上解决深圳房价的 ， 只能从供给侧做文章 ， 譬如更改50%的生态用地红线 ， 或者把空置多余的写字楼变成住宅 ， 再或者扩容 ， 这些选项一个比一个难 ， 所以深圳只能打压需求端 。至于炒房客 ， 我一直认为更像是个假想敌 。 我个人在房产媒体这一行也干了近10年 ， 接触到的职业炒房客是极少极少的 ， 大部分都是你我这样的普通人 ， 买房要么是自用 ， 要么顶多作为资金保值的一个选项 ， 没几个人是真正炒短线的 。所以大部分买房客的现金流是没有问题的 ， 即使遇到史诗级的调控 ， 因资金链断裂而选择弃房的人极少极少 。 所以“深八条”更多的是影响成交量 ， 而不是价格 。4、深圳周边城市会怎样？珠三角城市群 ， 互相离得很近 ， 产业、楼市都存在明显的联动效应 。 事实上 ， 深圳这波行情已经带动了东莞和惠州 。 即使没有“深八条” ， 下一波也很可能传导到广州、佛山、中山 。“深八条”这道防水墙竖起来之后 ， 只会加速资金和注意力向周边城市的溢出 ， 所以我认为这个阶段 ， 买入深圳周边城市是比较好的时间窗口 ， 特别是被价值低估的广州 。当然 ， 我并不认为广州楼市会像深圳那样狂飙 ， 广州暂时也没有必要跟着加码调控 。第一是城市文化的约束 ， 不管外部环境如何风云变幻 ， 广州的城市文化就是务实不务虚 ， 买房看性价比 ， 活在当下 ， 对PPT和讲故事有天然的免疫力 。看看广州的上市公司就知道 ， 一线城市的经济体量 ， 二线城市的上市公司数量 。 加杠杆、赌升值、赚快钱这种玩法 ， 广州人的热情度一直不高 。第二是供求关系的约束 ， 广州的土地面积超过三个深圳 ， 土地开发强度大约20% ， 再加上还有佛山这个大弟弟的强势分流（新房成交量全省第一 ， 广州人在佛山置业的数量不输增城、南沙） ， 新房的供应量几乎是无限量的 ， 就问你怎么炒？而且 ， 广州市场的注意力是高度分散的 ， 番禺、黄埔、南沙、增城、花都、从化 ， 各有各的市场 ， 互不相让 ， 不像深圳的市场那么聚焦 。 而且深圳人买房很团结 ， 10年前说东进 ， 所有人都去东边 ， 十年后说西进 ， 所有人又去到西部 。按照股市的比喻 ， 深圳属于小盘股 ， 而广州是大蓝筹 ， 前者稍微撩拨一下就能起来 ， 后者若没有山呼海啸的力量 ， 根本搞不动 。


推荐阅读


上一篇：王志彪|宝应一轻生女子获救

下一篇：南方都市报|中山：占用公共停车位现状总体有改善，老旧街区仍突出