大咖聊房|撑不住了！这个城市，房价要降！
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作者：李宇嘉 来源：大咖聊房
01
别侥幸 ， 漏洞都会堵上
深圳楼市调控出炉了 ， 超出了预期 。
为何这样说？“来了就是深圳” ， 一直凸显的是深圳作为创业型城市的包容性 。 这种包容性 ， 在楼市的体现 ， 就是“落户就能买房” 。 但这次 ， 新深圳人（指刚落户）要想买房 ， 得满足“3年落户+3年社保”的组合 ， 这是长沙版限购（“1年落户+1年社保”）的3倍升级 。
看来 ， “反炒房” ， 深圳得用长沙三倍的功夫 。
网上有一个帖子 ， 某深户居民 ， 社保缴纳满5年 ， 但落户不满3年 ， 想买房怎么办？楼下的跟帖支招 ， 把户口迁出深圳就可以买了 。 非户籍购房 ， 深圳与北上广一样 ， 都要5年社保 ， 但对户籍买房 ， 深圳变成最严厉的了 。
没有办法 ， 谁都知道深圳落户太容易了 。 当落户容易 ， 遇上深圳城市越来越网红 ， 这是什么结局？那就是炒房 。去年8月成为先行示范区后 ， 深圳的城市能级提高了几个台阶 ， 加上豪宅税取消 ， 交易成本大大降低 ， 结果就是 ， 外地人蜂拥进入深圳 。 符合落户条件的（如大学生）赶快落户；不符合落户条件的 ， 在中介的协助下 ， 花个三五万 ， 靠“借名额”、“假结婚”来买房 。
经常听说 ， 浙江、江苏等地投资客 ， 要来深圳买房 。 中介一揽子服务跟上 ， 看房、落户、流水、贷款一条龙 。 这次 ， 落户炒房的漏洞终于堵上了 。
另外 ， 本地居民炒房的火爆程度不亚于外地客 ， 经常听到的一句话是 ， “能离的都离了” ， 每有新房“打新” ， 离婚率就会攀升一下 。
第一次打击离婚炒房 ， 是2018年“7.31”新政 ， 深圳的做法是限制杠杆 ， 这次则学了长沙的做法 ， 限购、限购全部上 ， 追溯过去3年的家庭房产 。 也就是说 ， 已经有2套房的 ， 离婚无法购房了 。
不过据了解 ， 由于住建部门与民政部门联网效果不好 ， 这个政策有漏洞 。 中介朋友说 ， 只要办个假离婚证 ， 注明离婚日期在2017年7月14日 ， 那么今天下午就可以买房了 。 对动辄几百万的房子 ， 借助假离婚获得首套资格 ， 光省下的利息就是几十万 。
另外 ， 近两年不断有“新房打新” ， 炒房创富非常刺激 ， 小两口拉着手去离婚的现象屡屡上演 。 不过 ， 这次深圳“反炒房”可是认真的 ， 住建部门与民政部门联网 ， 估计很快就会补上漏洞 。 所以 ， 假离婚炒房彻底歇菜了 。
限购的这两条政策 ， 是本轮深圳调控政策最严厉的内容 。
02
增值税比豪宅税杀伤力更大
税收政策也很严厉 。
首先是部分恢复了豪宅税 。 去年“双十一” ， 深圳基本废除了豪宅税 ， 目的是要让深圳楼市能循环起来 ， 推动城市更新、土地出让、新房销售、轨道建设等 。
但是 ， 为了稳定取消豪宅税 ， 做的这一次小小妥协 ， 叠加先行示范区下“城市价值重估”预期 ， 彻底激发了投资客的热情 。 从豪宅到非豪宅 ， 仅税费节约就是几十万 ， 起到了堪比股市大幅降印花税的效果 。
再加上 ， 去年底开启的货币宽松 ， 今年以来疫后的一揽子刺激 ， 深圳楼市这个“小盘股”彻底被激活了 ， 二手房成交量连续数月在8000套的转热分界线的上方 ， 房价从去年底6月的5.5万左右 ， 涨到现在的6.6万 。
成也萧何、败也萧何 。 一次小小的妥协 ， 居然付出了如此大的代价 。 宏观风险就是违背了“房住不炒” ， 所以不得不恢复豪宅税 。 从政策制定看 ， 有点随意、不智慧 ， 但深圳的决策层也很难！
之所以说是部分恢复 ， 是因为 ， 这次把豪宅标准定在了750万以上 。 相比去年废除以前的豪宅税标准 ， 当下的门槛大大提升了 。 房价最高的南山区 ， 之前（2015年）的豪宅标准为不低于490万 ， 全市多数区域的豪宅标准都在300万左右 。 这次 ， 一下把标准提到750万以上 ， 可见政策“有保有压” ， 还是希望能降低交易成本 ， 楼市能保持一定活跃度 。
按照750万的标准 ， 全市大部分房子都不是豪宅 。 2019年 ， 深圳二手房套均成交总价为463万；今年6月份 ， 二手房成交价在700万以下的 ， 占比80.4% 。
所以 ， 受影响的就是房价本身就很高 ， 去年下半年以来涨幅比较大的区域 ， 南山、宝安中心区 ， 以及全市TOP10学校的学位房 。
税收的另一大看点 ， 就是将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年 ， 同时更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格 。我认为 ， 这一条的杀伤力 ， 比豪宅税更厉害 。 过去几年 ， 深圳二手房交易的评估价 ， 一直未调整 ， 与取消豪宅税一样 ， 目的还是为了活跃交易量 。
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