投资|高铁规划建设狂热背后的“钱窟窿”，谁来补亏空？( 二 )
。 但和地铁不一样 ， 高铁站很多在城郊
， 沿线土地价值不高 ， 还有铁路干线干扰等问题 ， 很难形成有效的开发空间 。
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按照
香港地铁TOD开发
的成功经验 ， 地铁站周边商铺等物业由港铁长期持有 ， 作为弥补运营的可持续的资金来源 ， 但怎样才能把人流聚集起来？香港、东京的市郊铁路都是通勤客流 ， 会形成人员的聚集、交会 ， 带动大量需求 。 而铁路站不一样 ， 要想吸引客流 ， 就必须将其改造成一个枢纽型的大型城市综合体 ， 使国铁跟地铁、市郊铁路或一般的交通方式衔接 ， 成为城市重要的交通目的地和出发地
。
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三、多元化融资能否补上高铁建设的“钱窟窿”？
高铁沿线土地综合开发方案承担着解决钱从哪里来的重任 ， 经历了铁路投资方与沿线地方政府的反复博弈 。 2015年 ， 山东省联合中铁第三勘察设计院制定了济青高铁站场周边土地综合开发方案 ，
这是全国第一个在可行性研究阶段制定出土地综合开发方案的铁路项目
。 方案要求济青高铁沿线每个地市都成立土地开发公司
， 负责对该市高铁站场周边进行综合开发 ， 开发收益用于偿还前期负债 。
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4年后的2019年7月 ， 山东省政府办提出
要创新投融资机制 ， 加大1000亿元规模的省铁路发展基金募集力度
， 发挥省级铁路建设投融资平台作用 ， 努力实现铁路投融资与支出偿债能力间的平衡
。 省级筹资方式包括：资本金注入、政府债券、资源整合、铁路沿线土地综合开发
。 由此可见 ， 铁路建设特别是高铁建设的多元化资金筹措压力依然很大！
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鼓励对新建高速铁路站场及毗邻区域实施土地综合开发 ， 沿线地方政府要做好土地控制和预留 ， 开发所得收益经审计部门审计后 ，
全部用于铁路建设和弥补运营亏损
。 支持社会资本通过投资省铁路发展基金、PPP（政府和社会资本合作）、股权投资等方式参与全省高速铁路建设 。 铁路站场周边土地综合开发的路子是正确的 ， 但问题是高铁新城很少有拿得出手的商业规划 ， 对社会资本的吸引力大打折扣 。 因此 ， 土地综合开发方案要在综合上下功夫 ， 做好综合体的大文章 ， 才有望创造铁路建设新的价值来源 ， 弥补愈来愈多的“钱窟窿”！
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【投资|高铁规划建设狂热背后的“钱窟窿”，谁来补亏空？】
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