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商品住房房地产代理|深圳调整商品住房限购年限 2020中国房地产代理行业市场前瞻

商品房
(Commercial housing)在中国兴起于80年代 ， 它是指经政府有关部门批准 ， 由房地产开发经营公司(个人、外国公司)向政府机关单位租用土地使用权期限40年、50年、70年开发的房屋 ， 建成后用于市场出售出租的房屋 ， 包括住宅、商业用房以及其他建筑物 。 商品房又称“大产权房” 。
深圳调整户籍居民购房条件：本市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购房
深圳市住房建设局等八部门联合出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》 。 通知提出 ， 适当调整户籍居民购房条件 ， 规定社保和个税缴纳时间 ， 在本市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房 。 夫妻离异的 ， 任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的 ， 其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算 。 对购买普通住房和非普通住房实行差别化信贷政策 。 现将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年 ， 将对当前二手市场过热起到抑制作用 。
根据中研产业研究院《2020-2025年中国房地产代理行业市场前瞻与未来投资战略分析报告》
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中国房地产市场逐步平稳恢复

2020年上半年 ， 中国房地产市场在经历了1—2月份的剧烈下降后 ， 持续保持平稳恢复态势 。 总体上 ， 市场恢复基本符合预期 。 预计1—6月份 ， 全国商品房销售面积同比增长-7% ， 商品房价格同比增长2%左右 ， 新开工面积同比增长-6%左右 ， 房地产开发投资将实现正增长 ， 而1—5月份相关数据分别为-12.3%、1.7%、-12.8%、-0.3% 。
受疫情冲击影响 ， 今年1—2月份 ， 除房价外房地产相关各项指标均呈大幅下降 。 其中 ， 商品房销售面积同比增长-39.9% ， 新开工面积同比增长-44.9% ， 开发投资同比增长-16.3% ， 商品房价格同比增长3.3% ， 增幅明显低于去年同期 。 此后楼市总体保持边际递减式稳步恢复 。 1—3月份和1—4月份 ， 商品房销售面积同比分别增长-26.3%和-19.3% ， 房地产开发投资分别增长-7.7%和-3.3% ， 商品房价格分别增长1.2%和0.7% ， 增幅明显低于去年同期 。
当前在没有重大政策转向和新的外部冲击的情况下 ， 预计下半年中国房地产市场将延续平稳恢复和增长的态势 。
第一 ， 年度有望恢复平稳 。 总体上看 ， 预计全年商品房价格同比增长5%左右 ， 商品房销售面积同比增长-5%左右 ， 房地产开发投资同比增长3%至7% 。 从时间上看 ， 将呈现逐月边际递减性恢复态势 。 从空间上看 ， 各地恢复程度不同 ， 分化持续加剧 。 中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至可能出现过热 ， 其他城市复苏较慢甚至可能陷入衰退 。
第二 ， 潜在隐忧值得关注 。 首先 ， 地价出现快速上涨的苗头 。 1—5月份全国土地成交量同比增长虽只有-8% ， 但成交价款却增长7.1% ， 依此推算地价上涨高达15.1% ， 且一些城市“地王”又现 。 因此 ， 须预防类似2015年至2016年那轮“地王”带动房价轮番上涨并不断扩散的局部过热再度上演;其次 ， 个人按揭贷款与定金及预收款同比恢复幅度出现差异 。 此前两项指标变动几乎同步 ， 但1—5月份前者同比增长-0.9% ， 后者增长-13% ， 这反映投资需求占比增加和杠杆购房比例扩大 。 另外 ， 不少城市出现房租下降 ， 房价上涨 。 一些城市出现利用多种途径融资炒房现象;再次 ， 一些城市楼市面临过热风险 。 由于房地产长效机制尚未完全建立 ， 市场各方仍有炒作冲动 ， 加上前述规律支配 ， 一些热点大城市中心区、都市圈和城市群楼市面临过热风险;最后 ， 一些城市存在房屋空置和库存加大的风险 。 一些非热点城市、非都市圈和城市群中小城市 ， 由于不在调控视线范围内 ， 过去两年出现楼市过热 。 在当前疫情冲击、经济增速放缓、需求下降的情况下 ， 房屋空置和库存加大风险开始暴露 。
第三 ， 起落风险仍须警惕 。 虽然目前房地产市场恢复平稳 ， 风险总体可控 ， 但是一些风险因素仍须高度警惕 。 首先 ， 楼市总体风险依然存在 。 课题组测算：2019年全国城市房价收入比平均高达1∶9.1 。 西南财大课题组测算：2017年全国城市空置率高达21.4% 。 2018年居民家庭债务收入比增至86.9% ， 2019年174家房企加权平均净负债率达到91.37% 。 这些都明显高出合理区间;其次 ， 宏观经济形势面临不确定性 。 国外疫情、国际经济和国际关系存在进一步恶化的风险 ， 如果情况持续恶化或再有新的冲击 ， 将引起居民创业、就业和收入持续恶化 ， 或将导致住房刚性和改善型需求大幅下降;最后 ， 楼市预期复杂敏感多变 。 虽然目前楼市总体稳定向好 ， 在风险较大情况下 ， 外部环境及楼市波动极易引发预期逆转 。 以上三点决定超过一定区间的冲击和变化会引起市场剧烈波动 。
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