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疫情之后，还要不要买房？

来源：中国新闻周刊疫情之后，还要不要买房？
图/图虫创意7月9日 ， 在北京新冠疫情感染人数连续三天清零之后 ， 之前在看房的张女士接到了来自北京一家楼盘的销售电话 。 在北京新一轮疫情对楼市的短暂压抑过后 ， 市场又在快速重启 。这正是今年北京乃至全国楼市的缩影 ， 被疫情压抑、又快速重启 ， 甚至是报复性反弹 ， 今年楼市的走势格外异常 。 这种反弹 ， 究竟会持续多久？对于买房人而言 ， 其价位会不会买在半山腰甚至山顶上？楼市迎来深V反弹经历了年初两个月的窒息之后 ， 中国楼市的反弹力度超出了预期 。 据国家统计局公布 ， 前5月商品房销售面积48703万平方米 ， 同比下降12.3% ， 商品房销售额46269亿元 ， 下降10.6% ， 尽管同比下跌 ， 但相比于今年前2个月而言 ， 其跌幅分别缩小了27、25个百分点 ， 可谓深V反弹 。疫情之后，还要不要买房？
逐月来看 ， 之前跌幅太大的“坑”更是掩盖了年中楼市的火热成色 。 统计数据显示 ， 5、6两个月 ， 我国多个城市的成交量已超出去年同期 ， 其中5月份全国商品房销售面积14730 万平方米 ， 销售额14406亿元 ， 比去年5月分别增长了10%、14% 。 在疫情期间 ， 这样的销售数据颇不寻常 。区域的成交变化也能反映和预示市场行情 。 贝壳研究院数据显示 ， 上半年66座大中城市二季度新房成交量整体接近去年同期 ， 其中 ， 长三角区域市场回暖意愿明显 ， 南京半年累计成交面积同比逆势上涨24% 。谁在发力？从销售数据来看 ， 尽管整体楼市呈现上扬态势 ， 但市场上分化格局在加剧 。 中指研究院监测显示 ， 2020年上半年 ， 销售额超过1000亿的企业共13家 ， 这些企业销售额增长率均值为2.2%；销售额500亿—1000亿的企业共16家 ， 这些企业销售额增长率均值为1%；此外 ， 销售额100亿—200亿的企业、50亿—100亿的企业分别下降了7.6%、11.6% 。 这显示出 ， 相比于其他房企 ， 规模越大的头部企业销售业绩整体也越好 。全联房地产商会创会会长聂梅生告诉中国新闻周刊 ， “与之前较为悲观的市场情绪不一样 ， 上半年中国楼市先跌后扬 ， 整体市场规模依然保持在较高水平” 。伴随着成交的反转 ， 房价也迎来了戏剧性变化 。 今年2月份 ， 房价整体稳中回落 ， 如4个一线城市中 ， 北京上涨0.1% ， 上海和深圳持平 ， 广州下降0.1% 。 而进入5月份 ， 4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7% ， 涨幅比4月扩大0.5个百分点；其中 ， 北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.8%、0.3%和0.6% 。从部分城市而言 ， 其房价已从涨幅回落或下跌的状态转变为房价上涨 ， 上海、宁波、南京、无锡、银川等地甚至出现了加速上涨态势 。国家统计局城市司首席统计师孔鹏表示 ， 随着生产生活秩序持续恢复 ， 住房需求得到进一步释放 ， 70个大中城市房地产市场总体稳定 ， 价格略有上涨 。上半年新增贷款同比增长25%刚刚有了二孩的张女士目睹了这种房价变化 ， 年初她准备将二居室换成三居室 ， 当时看中了北京东三环外一套400多万元的房子 ， 但她一犹豫 ， 5月份这套房子就成交了 ， 而同小区同户型的房价已调至500万元以上 。贝壳研究院的监测显示 ， 上半年随着疫情的缓解 ， 楼市首先迎来刚需入市 ， 随后是改善型需求接力 。 其中 ， 3—4月份 ， 链家重点18城二手房中 ， 60平以下刚需房源成交比1—2月增长236% ， 增速高于其他面积段 。 进入5—6月份 ， 120平以上大面积房型成交量环比3—4月增加38.6% ， 增速快于小面积房型 。“上半年楼市各类需求的入市 ， 是一系列因素综合作用的结果” ， 北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池告诉中国新闻周刊 ， 疫情虽然对楼市有抑制 ， 但是其影响是短暂性的 ， 而且 ， 疫情中人们更加认识到拥有产权住房的重要性 。 从政策面来看 ， 一方面 ， 部分地区的楼市调控政策出现了局部松动；另一方面 ， 随着降息降准政策的落地 ， 信贷变动对楼市的支撑作用也不容忽视 。7月10日 ， 据央行公布 ， 上半年人民币贷款增加12.09万亿元 ， 同比多增2.42万亿元 。 住户部门贷款增加3.56万亿元 ， 其中 ， 短期贷款增加7552亿元 ， 中长期贷款增加2.8万亿元；企（事）业单位贷款增加8.77万亿元 ， 其中 ， 短期贷款增加2.82万亿元 ， 中长期贷款增加4.86万亿元 。 整体而言 ， 今年上半年新增贷款同比去年增长了25% 。赵秀池表示 ， 由于住房能够保值增值 ， 也是过去人们投资获利的一个主要渠道 ， 因此 ， 有部分信贷资金违规进入楼市 。 甚至有部分疫情政策贷款可能会违规流入楼市 。 因为资金是逐利的 ， 哪里利润高 ， 就会往哪流动 。 而有些中小微企业可能没有主导产业 ， 没有拳头产品；或者是疫情下产品没有销路 ， 没有利润增长点 ， 可能会把政策贷款挪到楼市投资获利 。今年4、5月 ， 深圳等地出现了一波抢购豪宅的热潮 。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉中国新闻周刊 ， 在货币资金充裕的条件下 ， 很多投资者只用付较低的首付 ， 然后再利用银行资金做杠杆 ， 就可以顺利购房 ， 还有一些企业主改变挪用了资金用途 ， 推高了楼市交易 。华东师范大学房地产系主任胡金星对中国新闻周刊表示 ， 根本上看 ， 由于我国城镇化的推进 ， 城市人口规模持续增加 ， 这为住房需求提供了持续的动力 。如何避免买房买在高点？赵秀池认为 ， 从更长远的时间来看 ， 我国城市化仍然处于中期加速阶段 ， 在这一阶段 ， 住房需求随着城市规模的扩大 ， 还在不断增加 。从短期而言 ， 市场会呈现什么变化？张女士是否该出手呢？贝壳研究院预测 ， 在一手房市场 ， 由于疫情积压的需求已获得逐步释放 ， 市场修复过程基本完成；而在二手房市场 ， 下半年城市分化将持续加剧 ， 核心城市供需两旺 ， 更具有持续性 。这意味着 ， 下半年 ， 在疫情的影响逐步释放之后 ， 楼市供需将受到新因素的作用 。近期 ， 在东莞、深圳等成交较好的城市 ， 其楼市调控政策有所收紧 ， 其重点是打击囤房、炒房等非法交易 。“楼市政策并未转向” ， 赵秀池表示 ， 部分城市出台了一些加紧调控的政策 ， 是因为这些城市房价涨得较快 ， 其目的是实现“房住不炒”的定位 ， 让住房回归居住功能 ， 这是部分城市因城施策的结果 。胡金星表示 ， 当前 ， 在坚持“房住不炒”的主基调下 ， 各地可以根据供求关系情况和房价变动 ， 制定相应的政策 。不过 ， 对于资金违规进入楼市 ， 监管力度在加强 。7月11日 ， 中国银保监会新闻发言人表示 ， 当前 ， 部分市场乱象有所反弹 。 一些高风险影子银行死灰复燃 ， 企业、住户等部门杠杆率上升 ， 部分资金违规流入房市股市 ， 推高资产泡沫 。 为此 ， 接下来将督促引导资金“脱虚向实” ， 深入开展市场乱象整治“回头看” ， 特别要强化资金流向监管 。赵秀池表示 ， 对于违规资金流入楼市的问题 ， 应有的放矢制定相应的监管措施：一方面要有专门的账户进行管理 ， 保证专款专用 ， 不能挪作他用；另一方面 ， 对企业购房要出台限购、限售的政策 。在这样的局面下 ， 胡金星建议 ， 对于投资者而言 ， 风险在加大；对于自住需求 ， 需要因城考虑 ， 要综合考虑经济、人口、政策等作出决策 。“购房者担心买在高点上 ， 如果房价一直涨 ， 买房买在高点上 ， 也是一时的 。 如果判断未来房价下行 ， 才可能买在了高点上 。 各城市情况各异 ， 房价的走势也不一样 ， 要根据各城市房价的走势做出判断” ， 赵秀池对此表示认同 ， 我国一些城市人口不断流入 ， 发展前景较好 ， 房价也可能持续上涨 。贝壳研究院监测指出 ， 当前 ， 链家重点18城带看量仍处于较高位置 ， 代表下半年总体成交平稳或小幅向好 ， 随着疫情过后投资环境逐渐趋于稳定 ， 需求端也将重新进行资金分配 。


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