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下半年房地产市场将平稳恢复增长( 二 )


第三 ， 起落风险仍须警惕 。 虽然目前房地产市场恢复平稳 ， 风险总体可控 ， 但是一些风险因素仍须高度警惕 。 首先 ， 楼市总体风险依然存在 。 课题组测算：2019年全国城市房价收入比平均高达1∶9.1 。 西南财大课题组测算：2017年全国城市空置率高达21.4% 。 2018年居民家庭债务收入比增至86.9% ， 2019年174家房企加权平均净负债率达到91.37% 。 这些都明显高出合理区间；其次 ， 宏观经济形势面临不确定性 。 国外疫情、国际经济和国际关系存在进一步恶化的风险 ， 如果情况持续恶化或再有新的冲击 ， 将引起居民创业、就业和收入持续恶化 ， 或将导致住房刚性和改善型需求大幅下降；最后 ， 楼市预期复杂敏感多变 。 虽然目前楼市总体稳定向好 ， 在风险较大情况下 ， 外部环境及楼市波动极易引发预期逆转 。 以上三点决定超过一定区间的冲击和变化会引起市场剧烈波动 。
完善房地产长效机制的对策建议
房地产市场未来走向取决于环境变化和政策应对 。 基于房地产的重要性及楼市内外环境变化 ， 应将稳住房地产市场作为宏观经济的重要目标 ， 将确保房地产市场稳定即平稳恢复和增长作为房地产市场调控的目标 。 为此 ， 提出以下建议：
第一 ， 保持调控定力 。 促进市场平稳恢复和增长 。 坚持“房住不炒”的定位、“稳房价、稳地价、稳预期”的目标、“因城施策”的原则 ， 保持房地产调控政策的连续性、一致性和稳定性 。 对于个别城市楼市超出合理区间 ， 国家和相关省市的监管部门应根据监测和预警级别对其启动约谈、问责和完善调控政策措施 。
第二 ， 释放市场潜力 。 在持久防疫、稳住预期、做好预案的基础上 ， 着力释放结构性潜力 ， 稳中求进 。 首先 ， 释放空间潜力 。 支持在中心城市郊区、大都市圈周边和城市群内的中小城市的住房开发 ， 加大资金、土地供应 ， 这也有利于房价下降 。 同时加大基础设施向周边延伸 ， 加大优质公共服务向周边扩散；其次 ， 释放业态潜力 。 加快老城更新、旧房改造及配套基础设施建设投资；再次 ， 释放需求潜力 。 在抑制炒房的同时 ， 将改善性住房需求作为重点以带动刚性需求 。 结合新型城镇化 ， 实施“新市民安居工程” ， 加大新市民的保障性租购住房建设力度 。
第三 ， 完善长效机制 。 一是区别政策属性 ， 完善“一城一策”的调控机制 。 继续坚持“房住不炒”的定位、“三稳”的目标和“不刺激”的原则全国统一不变；坚持监管政策制度以及普适的政策全国统一或不变；具体的房地产行政、金融、土地、财税政策允许“因时因地”而定；实现总体的以静制动与具体的以变应变的结合 。 二是实行全面覆盖 ， 构建双向用力的联动机制 。 全面覆盖监管：要将全国所有城市纳入监测和监管的范围 ， 力避过去只管涨价城市的弊端 ， 将人口、住房、土地、金融、舆情等重要指标都纳入监测和监管范围 ， 将督察扩展到前期规划、计划、市场预期 ， 尤其做好应急预案准备 。 双向联动调控：在增加人口流入的中心城市、大都市圈和城市群的土地、资金和住房供给的同时 ， 减少人口收缩地区上述供给 ， 防止大起大落 。 三是区别政策类别 ， 完善“管活放治”的责任机制 。 建立全国监测预警体系 。 整合全国各级政府的房地产相关主管部门的监管体系 。 明确统管的内容：国家和省市应将房价、商品房存销比、空置率 ， 土地的价格、供应量、闲置率 ， 房贷规模及占比等纳入到监测、监管指标体系当中 ， 划定各指标允许区间、红线和底线 。 明确下放的权力：将行政性规定、土地审批、利率、首付比确定 ， 房地产税率确定等自主决策 ， 财税政策交由地方自主决策 ， 同时制定决策规则和裁量区间 。 完善督导机制：针对监管内容 ， 建立并实施实时监测预警市场和督察政策执行制度 。 对于下放的事项 ， 应实施“飞检”和督导 。 落实主体责任：明确管放的责任划分 ， 对于超出指标区间或红线的城市、对于违反决策规则的城市 ， 自动启动约谈和问责机制 。 四是抓住关键指标 ， 建立指标挂钩的动态机制 。 将人口等相关指标纳入上述监测监管指标体系 ， 将人口流入规模、土地供应额度、资金控制额度相挂钩 ， 将商品住房价格、库存比例、空置率、人均面积、房存销比与土地、资金的供应挂钩 ， 并根据不同住房指标表现而不同程度地增减土地和资金及基础设施和公共服务 。 五是将房地产调控纳入应急管理体系并建立自动响应的管理机制 。


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