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股票|弘阳服务“短跑”上市，曾焕沙未给女儿股份 | 透视新股②( 二 )


自2015年起 ， 除住宅物业外 ， 弘阳服务开始管理商业物业项目 。 与弘阳地产集团在商业物业开发方面的增长保持同步 ， 弘阳服务扩大了在管商业物业组合 ， 涵盖购物中心、家居装饰及傢俱商城、酒店、主题公园等多种形式 。
截至2019年末 ， 弘阳服务在管总建筑面积约为1580万平方米 。 其中 ， 在管住宅物业总建筑面积1210万平方米 ， 在管商业物业总建筑面积达340万平方米 。
从体量来看 ， 商业物业占所有在管物业面积的21.5% ， 远低于住宅物业在管面积 。 在支撑弘阳服务规模方面 ， “双轮驱动”的住宅和商业物业 ， “一只脚大 ， 一只脚小” 。 但在过去三年当中 ， 商业在管面积的增速高于住宅面积的增速 ， 商业增速达到40.4% ， 住宅则为29.4% 。
从收益来看 ， 二者旗鼓相当 。 2017-2019年 ， 住宅物业板块和商业物业板块 ， 收入占比大体相同 ， 各占约50% 。
业务区域：集中于江苏
弘阳服务的业务主要包括三条业务线 ， 分别为物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务 。

与大多数房企分拆出来的物企类似 ， 弘阳服务大部分业务来源于母公司弘阳地产 。 2017-2019年 ， 弘阳地产所开发物业分别占其在管总建筑面积的73.1%、72.3%及61.8%；来自于弘阳地产所开发物业的收益占其总收益的61.9%、61.8%、55.6% 。
虽然对母公司依赖程度在逐步下降 ， 但弘阳服务的过半业务项目和收入 ， 还是来自于母公司输送 。
另外 ， 弘阳服务业务区域很集中 ， 主要分布在长三角区域 ， 特别是在江苏 。 招股书显示 ， 2017-2019年 ， 弘阳服务位于江苏省的在管总建筑面积分别占其在管总建筑面积约100%、100%及87.9% ， 来自江苏省的在管物业所得的物业管理服务收益分别占总物业管理服务收益约100%、100%及98.5% 。
“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈” ， 是弘阳服务的布局战略 。
此次上市的募集资金中 ， 约40%用于收购扩规模 ， 弘阳服务计划于2022年年底前收购或投资四至六家物业管理公司 。 且计划重点探索长三角、西南、华南、华中等地区的收购或投资目标 。
END
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