深谷反弹，回望上半年楼市“惊险一跃”( 二 )
从购房者角度看 ， 房贷利率转为LPR浮动机制后 ， 房贷利率与市场利率之间的关联更强 。 随着市场流动性趋松 ， 西安、烟台、大连等城市首套房贷款利率下降幅度较大 ， 银行放贷周期大大缩短 ， 利于带动购房成交 。
如果探究购房者的深层置业动机 ， 在疫情冲击与货币政策宽松背景下 ， 居民资产保值增值的需求直线抬升 ， 而核心城市的核心资产 ， 仍然是优质避险工具 。
值得注意的是 ， 改善型换房链条启动 ， 成为此轮行情的新动力 。 “低总价（刚需）房是二手房市场起伏的先导 ， 刚需入场后撬动起改善型换房需求 。 ”贝壳研究院数据显示 ， 重点18城5-6月120平以上房型成交量环比3-4月增加38.6% ， 增速快于小面积房型（60平以下）的14.2% 。
而上半年户籍改革、人才引进等政策力度加大 ， 进一步推动刚需入市 。 2020年以来 ， 重点一二线城市在人才引进政策上继续发力 ， 甚至提供购房安家补贴等 ， 让部分消费者能避开调控限制进入市场 。
下半年市场“不悲观”
尽管楼市在上半年走出先抑后扬行情 ， 但贝壳研究院认为 ， 少数城市市场躁动是局部的 ， 大部分重点城市难以形成上涨气候 ， 仍要警惕房产泡沫风险 。
一方面 ， 房价与租金的背离在扩大 ， 房价与经济增长和居民收入水平的背离也在扩大 。 贝壳研究院数据显示 ， 5月重点18城中 ， 除上海和深圳租金微升外 ， 其他城市均呈下降态势；一季度 ， 城镇居民人均可支配收入累计同比下降至5%以下 。
同时 ， 当前市场库存仍处于较高位置 。 数据显示 ， 6月重点18城中有11城库存房源量同比增加 ， 客户成交周期保持近三年高位；二季度 ， 除深圳及上海外 ， 其它城市业主调涨次数占比均在30%以下 。
综合以上因素 ， 贝壳研究院认为 ， 下半年重点城市二手房市场分化将持续加剧 ， 核心城市供需两旺 ， 更具有持续性；而新房市场修复过程基本完成 ， 随着疫情过后投资环境趋于稳定 ， 预计下半年市场将保持平稳 。
不过 ， 稳定之下仍有变量 。 未来 ， 城市之间、城市内部、产品之间都会出现分化 ， 核心城市将强于非核心城市、核心区域强于郊区、改善型产品强于刚需产品 ， 房企间的竞争也将更加激烈 。
丁祖昱同样认为 ， 此前将近2年的调整周期结束 ， 未来市场进入相对平稳的新周期 。 此后市场回稳、回升不会重复过去快速量价齐升的状况 ， 将在相对狭窄的箱体中稳步波动 ， 这一轮的发展会更加平稳 。
出于对三四线城市销售压力的考量 ， 丁祖昱预计今年行业销售规模微降5% ， 一二线城市或保持略微增长 。 如果销售面积下降5% ， 全年销售金额约16万亿 ， 销售面积约16亿平方米 ， 仍是历史相对较高区域 。
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