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深谷反弹，回望上半年楼市“惊险一跃”

从跌至低谷到企稳回升 ， 楼市用时不到半年 。
时间回溯至2月份 ， 疫情冲击下 ， 房企经营活动受到极大影响 ， 当月销售业绩跌至近20年来最低记录 。 但从3月开始 ， 楼市逐步恢复 ， 6月百强房企销售业绩已达14517.2亿元 ， 同比增长13.8% 。
二手房市场同样企稳回升 ， 上半年链家重点18城成交量已基本恢复到去年同期水平 。 不仅如此 ， 二季度重点18城中有11个城市均价上扬 ， 北京、上海、大连、杭州及南京等城市最早止跌上涨 。
当疫情“黑天鹅”席卷全球 ， 我国房地产市场表现出的强大韧性 ， 超乎市场预期 。 业内认为 ， 尽管没有直接刺激房地产 ， 但金融政策的溢出效应带动了楼市复苏；同时 ， 人才政策加速刚需入市 ， 撬动改善换房需求 ， 成为此轮市场复苏的新动力 。
各地楼市的“V型”反转
当地产人在2019年深感行业降速时 ， 他们并未预料到2020年将更加艰难 。
年初 ， 新冠肺炎疫情突袭后 ， 楼市瞬间跌入“冰点” 。 克而瑞研究显示 ， 2月份 ， 房企销售业绩跌至20年来最低记录 。 地产大佬在业绩会上春风不再 ， 纷纷慨叹行业之艰 ， 保守制定今年业绩目标 。
然而不到半年 ， 地产行业已大有重振旗鼓之势 。 据贝壳研究院7月2日发布的楼市半年报显示 ， 66座大中城市二季度新房成交量已接近去年同期 。 其中 ， 长三角市场回暖明显 ， 南京半年成交面积同比逆势上涨24% 。
从房企销售数据看 ， 上半年TOP3房企业绩不降反增 ， 同比提升2.9% ， 头部房企整体抗风险能力较强 ， 在逆势中展现出规模性优势；而TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企业绩增速分别为-4.2%、-2.8%、-3.0%、-4.1% 。
“整体来说 ， 百强房企销售恢复情况好于预期 ， 但市场仍然处于恢复期 ， 2020年前6月 ， 百强房企全口径销售金额为51140.8亿元 ， 同比下降约2.7% 。 ”易居控股CEO丁祖昱表示 。
此次疫情中 ， 一二线城市受影响较大 ， 但恢复速度更快 。 中指院数据显示 ， 上半年 ， 20家代表房企60.9%的销售业绩来自二线城市 ， 19.2%来自一线城市 ， 合计占比80.1% ， 五成以上企业一二线销售贡献率超80% 。
多地楼市止住颓势 ， 甚至大有火热态势 。 据中指院统计数据 ， 上半年共有299个项目开盘售罄 ， 杭州、成都和南京分别占165席、33席和29席 。 其中 ， 杭州上半年开盘次数高达338次 ， 平均去化近8成 。
不仅是新房 ， 二手房市场同样稳步回升 。 据贝壳研究院统计 ， 3月份开始 ， 市场明显恢复 ， 重点18城链家二手房成交量比1-2月增长41.8% ， 4、5两月环比增速分别达到39%和19% 。 6月成交虽比5月有所回落 ， 但同比依旧增加21% 。
不过 ， 贝壳研究院认为 ， 二季度以来市场升温只是少数城市的结构性、阶段性行情 ， 大部分城市只是在向常态复苏 ， 难以出现房价全局性、持续性上涨浪潮 。
金融政策溢出效应显著
今年3月以来楼市的行情 ， 内在复苏动因在哪里？对此 ， 贝壳研究院认为：“尽管没有直接刺激房地产 ， 但更加灵活适度的货币政策对市场预期产生了较大溢出效应 。 ”
回顾上半年的金融政策 ， 1月23日前 ， 2019年末趋紧的金融环境得以延续；武汉封城作为全国抗疫的节点 ， 此后政府多以“六稳”为核心 ， 帮扶企业纾困 ， 给予积极但不刺激的相对宽松 。
受此影响 ， 房企频频发债融资 ， 随即大力杀回土地市场 。 贝壳研究院数据显示 ， 上半年房企境内外融资折合人民币约6506亿 ， 占2019年全年融资规模的53% ， 全国居住用地成交金额高达2.46万亿 。
“土地市场起到带动房地产市场复苏、稳定市场健康发展的作用 。 ”贝壳研究院认为 ， 上半年全国70城居住用地楼面价同比上涨14% ， 土地市场率先复苏不仅利于提振房企信心 ， 而且有助于稳市场预期 。


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